泰禾朱进康：推全产业链轻资产模式 轻重并举有个性

　　（赢商网报道）2016年6月30日，由中国商业地产第一门户赢商网，联合中国最权威的商业地产研究机构21世纪中国商业地产研究院等发起主办的“2016中国商业地产模式创新论坛”，在成都恒大广场瑞吉酒店盛大召开。论坛以“变形记——商业地产轻资产模式的进化逻辑”为主题，围绕当下商业地产“轻资产”模式相关方向进行深入研究探讨。

　　泰禾集团作为轻资产队伍中的一员大将，自然也有自己的“轻资产论”。近日，赢商网独家专访了泰禾集团副总裁兼商业地产总经理朱进康，他认为，只有具备能力、市场有需求、商业需要规模优势，才有轻资产的可能。泰禾集团轻重并举，而其最核心的优势在于全产业链的优势，真正的市场化，是要做出有个性的商业体。

　　能力+市场+规模优势 才能轻资产的可能

　　朱进康认为，轻资产业务需要具备几方面条件，首先要有一定的能力，如果没有能力，开展轻资产业务都是空话。这个能力包括产品能力，泰禾希望做成全产业链，不管是设计、商业模型研究、商业逻辑、招商、运营，甚至后面的执行都要有能力。

　　第二，市场需要，如果你有能力，市场没有需要，也没人来做。前几年土地出让后，商业项目非常多，大家盲目开发，可能很多企业根本不具备开发商业项目的能力，或者这个企业根本没有商业基因，现在商业存量非常大，大量商业项目出来，经营起来相当困难。第三，现在商业的运作模式是轻重并举，因为市场竞争加剧，商业做规模也已成共识，这也是以后商业的潮流，没有规模的商业未来发展的路可能走得不会太远。

　　总之，有能力、市场有需求、行业发展趋势往这个方向走，只有这三个能力具备了，才有轻资产的可能。泰禾集团选择进入轻资产的原因也正是基于这三点。

泰禾集团副总裁兼商业地产总经理  朱进康 图片提供：泰禾集团

　　泰禾最核心优势在于“全产业链”运作经验

　　“做商业，硬件非常关键，商业理念和硬件的完美结合非常重要，而如果硬件不到位也很难经营。现在很多商业物业被搁置，是因为硬件和商业逻辑格格不入，很难体现它的亮点。和很多顾问、咨询公司不同，现在很多公司只在招商、运营方面做轻资产，而泰禾最核心的优势在于全产业链的运作经验。”朱进康说道。

　　朱进康表示，泰禾有完整项目全产业链运作经验，且模式非常市场化，其轻资产希望输出整个商业市场化、全产业链的模式。而采用这种模式最主要的原因是市场需求，因为大量从市场拿的土地不可能像万达这么便宜，也不可能像央企华润这样有钱，普通企业撑不住。每一个企业都是很个性化的产业链，真的想输出不容易，这两种模式都不是完全的市场化行为。真正的市场化，是要做出有个性的商业体。

　　据赢商网了解，泰禾集团董事长黄其森曾表示，泰禾在商业地产方面会以轻资产方式运作，将通过代建、代租、改造的方式，加快商业地产的布局，参与全国更多城市的商业地产开发。

　　而在朱进康看来，轻资产有几种，一种是地拿了放在那里不去做。还有一种是已经盖好了，找人去经营。泰禾集团的轻资产合作模式有四种，分别是：合作开发、直投模式(小股操盘)、委托管理、整租经营。其中，泰禾更喜欢代建，从商业模型的建立、做设计到代管工程，整个产业链都帮忙做。目前合作方面，泰禾还比较谨慎，模式是轻重并举，重资产量不少，轻资产是有选择性的接，主要做一些标杆、有品质、能成功的项目，适当控制规模，不想盲目铺开。

　　当然，对于泰禾集团长远发展战略而言，在实施轻资产业务过程中也会遇到挑战。朱进康表示，轻资产沟通方面的难度比重资产要大，很难做。没有足够的能力，很多老板或大企业不会相信你。此外，如果是一张白纸还好做，已经做了一半再来接手就很麻烦。

　　第二，整个商业除万达较标准化外，其他几家公司的商业都非常不标准化。在商业的操作过程中，产品规划很复杂，招商、运营在国内不规范，特别涉及一些技术处理问题，包括经济处理问题。民营企业不太理解商业，沟通起来难度较大；而对央企来说，有一些费用不能出。在中国做商业相当难，牵扯到方方面面的问题，如装修补贴，国外很少有，国内特有装修补贴。所以我们选择合作伙伴很谨慎。

　　轻重并举加速转型 三五年内拟推近30个泰禾广场

　　据悉，泰禾集团正加速转型。朱进康透露到，泰禾不单商业做轻资产，住宅也开始做。转型不仅是地产转型的概念，它正向地产的全产业链过渡，如金融、保险、大健康。轻资产转型也是迎合市场的需要，可以进一步做大品牌的号召力和影响力。住宅方面主要是院子系列，也有点泛轻资产味道，包括商业。小股操盘也好，完全的轻资产模式也好，也可以做一些比较优秀的项目。而且轻资产方面泰禾最重要的是要做大规模，资产不太重，可以作为扩大品牌影响力的一个补充。

　　目前，泰禾集团轻重并举。重资产有6个项目，即泰禾广场，开业的已有3个。在未来3-5年内，希望做到20-30个泰禾广场。另外，全国还有十几个3-4万㎡的小体量项目，叫泰禾天地。有一些是作为住宅开发的配套，有一些是特殊产品。

泉州东海泰禾广场项目

　　从起步到迅速发展 轻资产还需3-5年

　　在朱进康看来，中国的轻资产道路处于刚起步、较初级的阶段，不过它会是未来的发展主流，因为商业地产买地盖楼代价太高，门槛高、资金投入量大，不是一般企业能够做的。

　　现在不完全是商业地产着重发力轻资产最好的时机，因为轻资产不论从模式、地域、营运基础来看在国内的体系中都不成熟，每个企业有每个企业的理解和想法。虽然中国轻资产道路未来市场前景非常光明，但还需很长的路要走。

　　而未来三、五年，商业项目会面临生死存亡的问题，这时轻资产道路有很大的机会，会达到黄金点。市场非常需要，他们的思路、理念建立起来了，有一些成功的轻资产经验，在市场上可以看得见、摸得着，这个时候是轻资产迅速发展的阶段。因此，现在我们不盲目做量，重点还是合作一些优秀企业，做一些有意义、有品质的轻资产标杆项目。

　　其实，对于国内商业地产而言，轻资产模式的发展也需要有一定的环境，尤其需要资本方、管理方及政府等多方协同努力。朱进康认为，首先，政府方要大力支持，鼓励轻资产运作，提供一些支持和优惠（如税收优惠），政府行业协会要制定轻资产的发展规划或一些操作要点。

　　第二，资本方要有专门的投资机构。国内很多轻资产都处于甲方出钱、出地，而国外轻资产模式是基金或信托公司出钱，轻资产做得大。基金天然是做轻资产的，专业的机构做专业的事，模式非常成熟，不操作、只投钱。而这种模式如果在中国，则需要整体健全的体系。如果基金支持，轻资产的量会多很多。

　　第三，就管理方而言，发展到一定阶段时，应该专司其职，如果是那样，可能轻资产就会快速发展。不投重资产，专做轻资产，机构就成了专做轻资产的机构，专业的人做专业的事。

　　当然，就市场环境而言，要有市场需求，没有需求你想做都没用。