绿城携手浙铁投三人帮 印力入局背后潜伏的大资本曲线

　　说起绿城商业往事，京城霄云路综合体悄然“变现”算是轰动一例。时隔近半年，地点从北京转移至浙江诸暨绿城广场。

　　这一次，绿城选择的是高调发声，“与经验丰富、资源优质的商业地产运营伙伴印力合作，相信这将给绿城的产品增添更多内涵和体验。”从被动抛售到主动引荐，不经意间，绿城对自持资产的运营思路已经出现些微变化。与此同时，整个绿城管理架构也随着新掌舵者到任进入调整期。

　　参照公开信息，以绿城中国为主体，公司所有的业务都将在绿城房产、绿城管理、绿城资产和绿城小镇四大平台“分门别类”。其中，此前供职于国资委旗下浙铁投的周卫三被任命为绿城资产的总经理，同样来自浙铁投的理倪武英则协助负责商业及酒店业务管理。算上绿城房产执行总经理吴恒，绿城一次性空降了浙铁投“三人帮”。这其中的考量，除了双方十年“如胶似漆”交情外，还潜伏着中交版绿城的金融资本曲线。

　　“绿城资产未来的目标是斩获金融牌照，做一个全牌照的金控集团。”绿城执董兼行政总裁曹舟南对外指出。而周卫三执掌浙铁投金融积累的经验与资源无疑让其成为完成这一重任最合适人选。

　　印力入局与商业金融计划

　　在印象城入驻诸暨绿城广场后，7月23日，绿城与印力集团签署了一份更详实的战略合作协议，二者将就商业地产项目建造、品牌资源及商业运营等方面开展合作。

　　绿城中国执行总裁应国永在签约会上表示，“与经验丰富、资源优质的商业地产运营伙伴印力合作，相信这将给绿城的产品增添更多内涵和体验。”一直以来，绿城对酒店、大型购物中心、商业街等自持资产采取的减负处方更多集中在加速“变现”上。例如，去年底作价19.5亿售出的北京霄云路商业项目。

　　作为一块地处京城四环内黄金地带的商业宝地，绿城这番举措着实让市场不甚嘘唏。但在持有物业沉淀大量资金，进而影响公司财务表现的情况下，有选择性的出售不失为改善负债的一剂良药。

　　随着中交信用背书效力渐显，截至2015年底，绿城的融资成本已降至6.6%，而净负债下降4.4个百分点至89%（将永续债计入债务）。

　　如此看来，财务状况的好转，让绿城在加速商业变现路上踩上了一个慢刹车，理性转弯过渡至下一阶段。问及搭上印力后的商业计划，绿城相关人士并未对观点地产新媒体指出方向，只是表示现在还处于一个调整阶段，待落定后会及时公布。而绿城财务官冯征此前在接受媒体采访时称，酒店等商业资产的管理与运营，“未来将尝试金融化，待时机成熟可能会以REITs方式进行持有，这一平台未来会走资产管理的道路。”

　　绿城是在近日年中工作会议上才正式公布房产、管理、资产及小镇四大平台，并特别指出资产平台包括商业管理、酒店管理和投资管理。但观点地产地产新媒体在公司2015年报中已找到这一战略的伏笔，而其中凸显的关键点就是自持资产的金融化。

　　报告中，绿城指出，资产管理平台将根据地产金融化战略要求进行组建，集中、统筹经营酒店、商业中心、街区商业、会所等资产。“通过资产的证券化、金融化、出售、出租等方式，根本性解决资产经营和保值增值问题，同时进一步规范股权、产权及产权代表管理，建立产权代表报告机制，并探索搭建金融平台。”

　　诚然，绿地打包酒店资产新加坡上市，以及新城商业试水资产证券化等成功个案刺激下，绿城加大试炼自持资产金融化的步伐，一举改变简单的“卖卖卖”变现模式。

　　然而，上述金融之路有一个不可或缺的条件，那就是资产包的良好盈利成绩单。这也就可以解释，绿城为何要在此时极力引入拥有较强运营实力的商业地产“玩家”——印力集团。

　　浙铁投三人帮与资本曲线

　　对中交版绿城来说，实现自持资产金融化，只是绿城资产平台面市的浅层意义，因为在这背后还潜伏着一个更大的资产局。“绿城资产未来的目标是斩获金融牌照，做一个全牌照的金控集团。”绿城执董兼行政总裁曹舟南对外指出。

　　但是，环顾近日地产圈，无论是处于第一梯队的保利，还是第二梯队的新城，在其涉足金融领域的大迈步中或可窥见些许绿城的金融底色。

　　不到半个月时间，新城的金融图谱已先后描上资产证券化、基金及保险三笔重彩。对此，副总裁欧阳捷指出，一方面可以为公司提供一个更为主动的“融资渠道”，另一方面还是可“实现规模化收入并实现预期盈利，将会给公司带来长期的投资收益。”

　　尽管，在中交信用背书下，绿城在资本市场上的融资已经越来越游刃有余，但通过金融手段获得更多资金补充也不失为有利手段，特别是要冲刺千亿征途。

　　当然，不可否认的是，虽然各家地产商瞄准的金融“归宿”基本一致，但却是“殊途”迥异，新城是“倾向自己成立一个新的公司，这样可以获得更多的主动性”，而绿城使出的绝招是空降浙铁投“三人帮”。

　　据接近绿城人士对观点地产新媒体介绍，此前供职于国资委旗下浙铁投的周卫三被任命为绿城资产的总经理，同样来自浙铁投的理倪武英则协助负责商业及酒店业务管理。

　　另一个同样来自浙铁投的吴恒则担任绿城房产执行总经理。无疑，绿城做出如此人事决策，除考虑到与前者十来年“如胶似漆”交情外，更看重的则是周卫三执掌浙铁投金融业务积累的经验与资源。

　　观点地产新媒体了解，浙铁投是浙江省属大型国有企业，也是绿城集团最大的合作伙伴，与绿城的合作超过十年，共同开发了至少七个项目。

　　截至6月30日，浙铁投下属的铁投房产本年已实现销售额45.07亿元，回笼资金40.12亿元，实现综合销售42.1亿元，同比增长69.18%，完成集团45亿元综合销售考核指标的93.56%。

　　而现在绿城资产的掌门人——周卫三此前则供职于浙铁投旗下子公司浙江发展资产经营公司的董事长兼总经理。

　　浙铁投官网显示，浙江发展资产经营公司有浙江省创业投资集团公司、浙江省铁投融资租赁公司等重点企业。

　　经十多年运作和发展，该公司已完成市场化转型，投资参股了非银行金融机构、文化传媒产业等领域，并成功收购、处置运作了多个金融类和非金融类大型资产包，基本形成基金管理、股权投资、资产经营多元发展的格局。

　　财通证券第二大股东、永安期货第三大股东、华数传媒第四大股东、方正证券第八大股东，这些金融头衔已让浙铁投在短短数年间发展成为浙江国有投资领域的旗舰公司。