昆明万象城300亿入滇 商业体颓势下华润置地危与机

　　“昆明二环内最大地段最好的旧改项目”，蹉跎了近六年，如今终于有了明确的归宿。

　　近日，华润置地（昆明）有限公司公布，与云南三联置业有限公司成立昆明华润置地三联置业有限公司，双方分别持股60%、40%，共同开发该项目的7个地块。

　　据观点地产新媒体了解，该项目总投资300亿元，其中一期（A1、A2、A3、A7地块）将引入华润万象城，规划打造15万平方米的自持商业和260米高的地标建筑。

　　田野地产咨询公司董事长文剑武表示，华润凭借其自身商业地产开发运作的经验，加上该项目所处周围商业体偏少，使得该项目刚落地便备受业内瞩目。

　　不过，在昆明中原地产资源中心总经理康兵看来，在商业地产处于颓势的大背景下，昆明万象城面临的既有机遇又有挑战。如果能抓住本地的消费群体及其购物习惯；面对海淘、电商等对高端商业的冲击；以及打破品牌同质化现象等，或许也能争得一席之地。

　　300亿元落子昆明

　　资料显示，今年7月6日完成工商注册的昆明华润置地三联置业有限公司，注册资本金为37亿元，经营范围包括普通住宅、写字楼、综合型商业用房的开发建设及经营、物业管理、房地产经纪等。

　　该项目公司由华润置地和三联置业分别持股60%、40%，其中华润置地负责官渡区吴井街道办事处五里片区城中村改造项目的开发与运营，三联置业负责该项目的资金供应。

　　早在今年1月份，华润置地与三联置业签订合作协议，共同对五里项目7宗地块进行开发，包括A1、A2、A3、A7、A20、A23、A25地块，净用地约208亩，项目总投资达300亿元，其中一期将打造为华润万象城，包括15万平方米的自持商业和260米高的地标建筑。目前万象城四宗地块正在拆迁。

　　从规划上看，A1、A2、A3、A7四宗地块靠近环城南路和东郊南侧，A20、A23、A25三宗地块则与A21、A22回迁安置地块相邻。

　　据观点地产新媒体了解，位于昆明市东部的五里项目，备案名为“拓东大成中央商务区”，东临东郊路，西接民航路，南靠二环东路，北连环城南路，占地面积1258.05亩，规划总建筑面积353万平方米，是昆明市主城区最大的城中村改造项目，于2012年7月开始开工建设。

　　该项目包括商业综合体、高尚花园区、商务综合体、文化娱乐区、花园社区等，其中一期A21、A22地块打造回迁房，二期A1地块规划为商业综合体，三期开发A2、A3、A7、A8地块。

　　“这是一个有故事的项目”，康兵对观点地产新媒体坦言。据其透露，经历了六年时间的蹉跎，五里项目直至今日才“名花有主”。

　　2010年1月份云南建工集团旗下全资子公司云南省海外投资有限公司以7.23亿元竞得四零三公司位于昆明市五里片区的约250亩土地；当年3月份云南海投取得五里片区1105亩旧改项目开发权。

　　而后4月份该项目引入官渡区政府的国有投融资平台昆明东聚投资有限公司进行合作开发；同年12月底，云南海投、云南烟草兴云投资股份有限公司和国开金融有限责任公司三方分别出资8亿元、8亿元、4亿元，共同组建云南三联置业有限公司，以三联置业为主体运作昆明市五里片区旧改项目。2012年7月底正式开工建设。

　　但时隔三年后，国开金融退出三联置业，云南建工进入，至此，云南建工集团直接、间接控股三联置业60%股权。随后2015年10月中旬，华润置地接洽该项目负责人，有意拿下该项目的建设开发权。

　　彼时三联置业负责人表示，片区的拆迁工作以及项目融资都不成问题，只是缺乏相应的开发经验，而华润置地在项目开发业态组合、招商等方面有着独特的优势，双方进行合作有利于项目早日落地。

　　商业体延期潮下的挑战

　　按照康兵的说法，此次万象城的选址位置非常好，靠近四号线地铁口，是一环边上至二环内最大的旧改项目，商业体量也比较大；加之华润置地在国内其他城市的成功运作模式，昆明万象城的落地确实是值得期待。

　　然而目前昆明的商业体量过剩亦是不争的事实，从去年以来越来越多的商业综合体建设完成，但是不少商业项目纷纷延迟开业，让人倍觉“老大难”。

　　去年下半年，原定于年底开业的十几个项目却只有海伦国际、大都摩天购物中心、银海尚御、廊桥阳光购物中心等四个项目开业，其他均选择延迟开业。

　　截至今年5月份，昆明仅有银海尚御幸福广场一个项目开业，南悦城、银海清溪渡、东福俊发广场、七彩云南·第壹城、行政中心·新都昌商业广场、置信银河广场、涌鑫哈佛中心、学府·协信天地等近50个项目预计今年将要开业，其中大部分是去年延迟开业的商业项目。

　　据昆明中原发布的半年报告指出，2016年上半年，由于昆明经济及产业支撑力相对薄弱，商务商业消化有难度，目前存量处于高位。其中商业存量达187万平方米，消化周期需要26个月。

　　在商业体延期开业潮以及低迷的大环境下，康兵认为，万象城的落地既面临着挑战又充满着机遇。

　　康兵表示，商业综合体要考虑进消费群体及其购物习惯的因素。因为昆明的高端市场鱼龙混杂，经常有次充好的现象，因此现在昆明的高端消费人士经常会去香港或者出国购物；而且大的品牌到昆明上货速度慢，在这样一个乐于消费和为自己花钱的城市，开发商要满足消费者的购物需求，抓住这样的机遇。

　　另外，昆明商业已经发生了格局调整，改变了深层商业，这对未来高端商业有一定的冲击；此外，万象城所处的位置并不是传统商业聚集区，没有高端商脉，“华润想在这个地方做高端商业所投的时间和精力也是很大的挑战。”康兵直言。

　　其续称，昆明的商业结构不均衡，大部分商业档次比较低，“昆明有很多商业看起来人流很旺但实际上经营并不好。”例如西山万达广场，虽然运作成熟，但也只是在餐饮上所占比例较大。

　　华润万象城是偏向中高端的综合体，若能在商业品牌度上拉开距离，避免同质化竞争，引进新的品牌，把体验式做到极致，或许也是在商业体量过剩中突围的方向。