除调改和闭店 他们说成都商业地产市场上半年还有亮点

      编者按：2016年已经过半，成都商业地产市场风起云涌。哪些项目已经获得了业绩的丰收？哪些营销活动可圈可点？哪些新面孔首次进入成都？哪些老朋友就此别过相忘于江湖？拿地风盛行、并购潮席卷，成都的业内人士又将如何解读市场变局？《成都商业地产市场2016上半年回顾》将一一探讨。

　　经过多年发展，成都商业市场已逐步进入成熟阶段，截至目前已吸引万达、银泰、龙湖、九龙仓、太古、铁狮门、凯德置地、凯德商用、乐天、华润等一大批国内外知名开发商进驻。作为国际品牌进驻中国城市的“第三站”，成都因大量开发商、运营商的加入有了更多国际商业经验的同时，本土市场也在加速进行优胜劣汰。

　　近期，五大行关于2016年上半年成都商业市场的报告相继出炉。从数据来看，虽然依旧面临供应井喷、奢侈品外逃危机、百货持续关店潮等重重挑战，但新兴业态的出现、品牌的调整布局和“互联网+零售”新模式的日趋成熟等也为成都商业市场带来了新的机遇。

　　综合五大行数据而言，虽然2016年上半年成都有郫县的蜀都万达广场（4月29日已开业）及人民南路板块的泛悦Mall（6月30日试营业，7月30日正式开业）两个项目入市，但在成都华联商厦等百货闭店的共同影响下，全市总存量基本维持不变。另一方面，虽然部分空置率较高项目的业主提供租金优惠以调整品牌及租户结构，导致成都商铺物业市场首层平均租金半年环比呈下降趋势，但由于一些项目进行业态调整和主力店撤场的原因，平均空置率环比仍小幅微涨。

　　值得一提的是，2016下半年成都预计将会有银泰中心in99、青羊万达广场、龙泉新城吾悦广场、温江新光天地等10个左右优质项目具备入市条件。虽然受招商方面的压力，部分项目推迟开业的可能性仍然较高，但从分布来看，这些项目覆盖金融城商圈、双楠商圈、光华商圈等多个商圈，未来将会进一步巩固成都零售商业的多区域、多商圈发展格局。

　　世邦魏理仕：“互联网+零售”新模式触动消费新神经

　　在互联网开始渗透我们生活的方方面面时，有预见性的开发商们也将电子金融融入传统零售行业，形成了“互联网+零售”的新模式。

　　世邦魏理仕认为，充分利用网络大数据对消费者的喜好、兴趣、兴奋点及其购物中心的消费动线进行分析，均将有助于品牌商和运营商更好掌握消费偏好。电子试衣间、虚拟现实VR等技术的引入不仅增强了购物体验，还满足了消费者追求新奇的兴奋点。

　　还值得关注的是，以往常驻百货设立柜台的香水、化妆品、个人护理、鞋类、珠宝等业态受百货疲软表现影响，出于对人流以及自身品牌形象的考虑，已加速在购物中心开设独立门店。另一方面，电器、3C类品牌在购物中心开店也日趋常态化，提升购物体验成为电子产品品牌更为看重的渠道拓展模式。

　　 戴德梁行：成都有望发展世界级主题乐园

　　在讲究体验感的今天，儿童业态越来越受到商业地产的欢迎。起源于荷兰的主题乐园，在中国的接受度也越来越高，形成了华侨城、宋城、长隆等独具特色的主题乐园品牌。近10年，世界主题乐园巨头迪士尼、环球影城、默林娱乐等品牌也纷纷进入中国市场，落子北京、上海等一线及沿海地区。作为西部商业地产发展最快速的城市，成都或许将成为世界级主题乐园落地的下一个目标地。

　　迪斯尼乐园的发展史（数据来源：戴德梁行）

　　通过研究分析知名主题乐园的选址标准，戴德梁行从自然条件、基础设施、经济条件以及社会人文四个方面对比了西部地区典型城市的发展条件。戴德梁行成都公司策略发展顾问部主管及董事魏晓龙先生表示：“成都未来有望成为世界级主题乐园在中国西部地区发展的优先选择。”

　　仲量联行：儿童零售表现抢眼 购物中心青睐引入体验业态

　　上半年，成都零售市场总体保持活跃，餐饮、时尚和服务租赁成交占比超过了60%。仲量联行报告表明，除社区型购物中心积极扩张，首次进入成都的餐饮品牌势头强劲外，儿童业态覆盖了更广泛的年龄段，以亲子乐园、儿童培训学校等儿童零售商表现尤为抢眼。

　　优质地段的成熟物业仍受知名品牌零售商青睐（数据来源：仲量联行）

　　随着市场竞争的加剧，项目间两级分化的趋势愈加明显，将会面临较为频繁的品牌或定位调整。为了提升物业的竞争力，减少同质化，部分优质零售物业将引入更具特色的体验型业态或举办各类主题活动提振人气。仲量联行成都董事总经理谢凌表示：“部分购物中心将有可能引入更多餐饮、儿童、娱乐及服务业态以吸引客流。在此情况下，如何引进恰当租户，在提升入驻率的同时精准定位目标客群是它们需要首要考虑的因素”。

　　高力国际：商铺需求放缓 品牌发展倒逼业主提供租金优惠

　　由于业主预期的资本值与投资者要求的回报率之间的差距仍在持续，以及电商挑战等原因，部分投资者因运营管理困难而对成都的商铺投资持较为谨慎的态度。另一方面，为了吸引理想品牌并与既有及新项目竞争，不少业主通过提供租金优惠的方式进行了业态及品牌组合的调整。

　　成都购物中心核心区域租金及整体市场租金（数据来源：高力国际研究部）

　　“2016年上半年成都商铺投资市场保持平静，无整售交易公布。”虽然商铺需求放缓，但高力国际成都分公司董事总经理蔡孟颐认为，投资者对成都商业地产市场依然保持着关注，他预计下半年会有1-2个大宗交易的消息浮出水面。

　　高力国际成都分公司商铺服务部副董事罗艳秋表示，品牌的发展也是倒逼业主积极提供租金优惠、调整品牌和业态的原因之一。“成都商铺市场整体品牌进入度趋向一线城市，国际品牌进驻速度加快，市场加速更新迭代，未来将会有更多生存能力较差、商业模式较原始的品牌闭店甚至退出成都。”

　　第一太平戴维斯：跨境电商线下实体店在蓉积极扩张

　　前两年，随着电商的冲击，成都越来越多实体商业开始尝试与线上结合。而在今年，一种新的趋势愈发明显：跨境电商线下实体店的积极扩张。据第一太平戴维斯的报告显示，这种态势在非核心区域表现得更加突出，且更多元化，不再局限于超市食品。据不完全统计，截止目前，苏宁广场引入了海淘天堂保税店、凯丹广场引入了天空街市急速免税店、 凯德金牛一期引入了优盒极速免税店……

　　“商业模式的创新、产品的差异化发展、购物体验的升级或将成为未来跨境电商线下实体店应对市场竞争的调整方向。”第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部董事罗元均表示，跨境电商线下实体店这一新兴业态的市场竞争亦愈发激烈。此外，在他看来，业主对跨境电商从租金、物流等多方面都予以不同程度奖励的政策，也促进了跨境电商平台在成都的扩张。