新城控股欧阳捷：解读中国购物中心的未来发展

　　自90年代中期，随着1996年广州天河城的建成开业，中国开始拥有了真正意义上的购物中心，至今中国购物中心已经走过了20年，经过了20年风云巨变，迭代更新，追逐"市变"的轨迹而"重生"，今天我们将于此探讨巨变中的"狂欢"和"生存"。

　　7月29日由赢商网主办的《风云巨变20年——中国购物中心高峰论坛》在上海香格里拉大酒店拉开帷幕。高峰论坛将回顾中国购物中心的发展历史，总结中国购物中心近20年发展过程中的经验和教训，对未来中国购物中心持续、健康、快速发展具有一定的指导意义。

　　如今购物中心成为商业发展主流，购物中心的出现不仅改变了消费者的消费习惯，同时也让购物中心的发展出现一定的趋势，如体验消费、文化消费、情景式商业、全渠道营销以及追求差异化等。那么购物中心未来的发展在哪里呢？

　　此次大会上，新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷先生带来题为中国购物中心未来的发展主题演讲，介绍商业地产未来发展方向，新城对此做了一个聚焦，聚焦在于资产证券化。

　　       　　         新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷   

　　欧阳总认为，资产证券化是不是重资产价值衡量的标准？今天行业财富最大差别不是在于储蓄，城市的储蓄和农村人均储蓄大概相差4万块钱。人均储蓄在江苏省辖市里面，差别也就5万块钱，因此所有家庭财富最大的差别也不在储蓄，也不在股票，也不在理财，也不在黄金，而是在房产。

　　南京的房如果跟宿迁的房比，大概差180万。最好的城市和最差的城市它的差别越来越大。在上海和庐州的平均房价差220万。实际上今年上海平均房价在今年6月份只有2.7万，当然2.7万是被平均出来的，而且是把保障房平均进去了。所以，越是持有一线城市的住宅升值越大，越是在一线城市房子资产越高。住宅其实就是重资产。

　　今年，一线城市的房价上半年增长了42%，二线城市的房价今年上半年平均增长8%，三四线城市的房价平均增长2%，差别也是越拉越大。在住宅开发整个价值链上，我们所有的企业，包括住宅开发商其实都没真正赚到大钱。营销代理，规划设计，招商服务，物业管理等等，所有企业都没赚大钱，因为都是轻资产。

　　曾经有一个非常著名的经济学理论叫做杜邦公式，净资产收益率=净利润除以总资产。拆解之后发现是净利率除以总收入，就是销售净利率，总收入除以总资产就相当于资产周转率，总资产除以总权益资本就是权益乘数。

　　欧阳总认为，商业地产开发商最早也是不想持有，散卖之后发现没赚到钱，散卖之后很难经营，很难管理，还剩下一堆存货，因此通过统一规划、统一设计、统一经营、统一招商、统一运营管理，这时候可能获得了整体物业的升职。

　　商业开发商如果要获得升值，要像住宅开发商一样，要转向一二线城市。在一二线城市房价上涨速度是更快，也就是物业资产升值速度更快，而在三四线城市资产升值速度更慢，并且是向下走的。63个三四线城市增长接近2%，而在一二线城市的增长这几年始终保持在20%以上。

　　有人说房价不可能永远上涨，房价泡沫总是会破裂的，但事实是房价一直在上涨，因为老百姓钱多了，全世界的钱发的越多，就越不值钱，那么对应钱来说更加值钱的就是不动产。

　　欧阳总认为，中国的钱越来越多，也进入负利率的时候，持有重资产的成本就越来越低，重资产就变得越来越有价值。未来十年，热点一二线城市房价至少上涨一倍。当然在这个过程当中，房价一定会回调。但是即便有回调，回调之后又会出现新的高峰。

　　资本市场现在看资金坪效，销售坪效，租金坪效，经营现金流和回报率，最后可能就做成资产的回报。所以资产价格在上涨，租金收益在上涨，但是现在现购物中心的建设速度却在放缓。

　　据欧阳总介绍，今年上半年购物中心总量是138家，去年上半年购物中心开业总量是156家，购物中心的速度在放缓，因为面临着激烈的竞争，那么在恐惧和势微之间在做选择，很多企业专业能力并不够，但无论是同质化竞争，还是差异化竞争，取决于本身的能力，经营管理能力，运营能力是否能做得好，如果做得足够好，像天河城吸收了广州市很大一部分消费量，其他购物中心就很难做，这样不管是同质化竞争，还是差异化竞争都不重要，而重要的是本质。

　　欧阳总认为，真正的REITS放开的话，商业地产会迎来新的高潮。因此在资产荒的年代，没有比资产正华项目更稳定的好资产，这就是商业地产未来要做的事。