张子玉：万变不离其宗 商业地产主要根据消费者需求改变

　　见证中国购物中心20年发展变迁，致敬扎根商业的元老级地产人。7月29日，由中国商业地产第一门户网站——赢商网主办的“风云巨变20年——2016中国购物中心高峰论坛”在浦东香格里拉酒店成功举办。

　　在本次活动中国商业地产“金鼎奖”评选中，正荣商业荣获“中国购物中心最佳运营商”奖项，正荣商业商管总公司总经理张子玉则获得“中国购物中心卓越推动人物”荣誉。

　　从“行业新兵”到近来屡获奖项的商业骁将，正荣商业有哪些法宝？活动现场，赢商网专访了正荣商管总公司总经理张子玉，他谈道，正荣商业之所以会成功，主要是在做商业的时候抓住了社交、场景、智慧三大方向。

　　赢商网：结合行业发展及从业历程，谈一下购物中心发展的20年中您最大的感触。

　　张子玉：从最初的超市、百货店提升到购物中心，再从购物中心发展到城市综合体，商业地产发生了很大的变化，这实际上也是生活方式的变化，主要为了适应消费者和市场。

　　从1996年中国第一个真正意义上的购物中心诞生到2000年前，都是基础的单业态发展，到了2000年以后，多种业态发展开始兴起，因为这时的消费者越来越挑剔，选择的余地越来越大，需要进行不同的业态组合，满足不同的消费者。

　　过去百货店开到三四万方已经算是大体量了，现在购物中心能够开到三、四十万方，甚至80万方，满足消费者一站式的购物需求，因此，商业地产的变化是生活方式的变化，既可以社交，也能体会生活的便利性。

　　所谓万变不离其宗，商业地产的变化则主要是根据市场、根据消费者去提升。

　　赢商网：伴随着近年来购物中心的发展，正荣商业有哪些收获？

　　张子玉：从2015年12月31日第一家店开出，无论是客流量、品牌组合，还是消费都很成功，每天的业绩也由4万——5万提升至6万——7万。

　　正荣商业之所以会成功，主要是在做商业的时候抓住了三大方向：社交、场景、智慧，这也是正荣商业最核心的东西，是独有的创新能力，未来，正荣商业还将不断寻求创新。

　　在地域布局上，上海、西安、长沙、武汉、合肥等城市是正荣商业重点布局的区域，将会形成一城多店，高速拓展的场面；在区位选择上则遵循协同效应，有住宅的地方一般有购物中心，便于内部资源整合，形成品牌效应，另外，要与正荣商业的大战略相辅相成，布局在长三角、京津冀等区域。

　　除此之外，正荣商业的总部已经搬到上海，在人才、战略、资源上更具优势，有助于整个团队的提升。

　　赢商网：您认为现在的商业地产环境存在的最大问题是什么？

　　张子玉：现在的商业地产主要是同质化严重和团队问题，购物中心的盈利模式不同于百货，需要不断持续稳定增长，需要租金提升和物业价值提升，因此，专业的管理团队至关重要。

　　与此同时，购物中心需要标准化，不同的城市，不同的区域，管理标准化、流程化、规范化是支撑全国高速扩张的基础，正荣商业也会做足功课，深练内容，提升管理水平、团队建设和标准化制度，应对其他购物中心的开业。

　　赢商网：体验式、主题式的购物中心近年来备受欢迎，在商业地产环境不断变化的过程中，正荣商业将如何迎合变化做出创新？

　　张子玉：对于品牌而言，看重的是企业实力和团队建设，创新则考验着团队的综合因素。在定位之初，正荣商业就在进行创新，目前已拥有几大法宝，我们有自己的鸟语林、自己的海洋馆、365天都市欢乐剧场，这些都是围绕主题做的创新。

　　正荣商业福州项目在原有的基础上进行创新，设有攀岩、卡丁车、极限运动等，计划今年12月开业。

　　赢商网：在您看来，未来的购物中心还能从哪些方面创新，将沿着怎样的方向发展？

　　张子玉：购物中心的体量越来越大，可装的资源也就越来越多，可以加入很多元素形成互动。

　　就个人而言，我认为可以将居委会、办公的地方，甚至专业的牙科医院都装进购物中心，形成有机的结合，总的来说，购物中心将承载更多的社会功能。