张子玉：机遇与挑战并存 以匠心打造精品商业

从2014年底“100位商业地产人眼中的2015”

到2015年底“预见2016”

每一年，纵观全局

赢商网连续两年推出年终巨献

呈现行业最强受访阵容

时值2016年底

赢商网再度呈现

“2017年最强音”

洞查行业瞬息万变

传递商业地产人最强声音

　　张子玉先生，工商管理硕士(MBA)毕业，国内商业地产领域资深人士，深谙国际国内各零售业态发展趋势或模式，精通项目建筑规划、商业定位、招商与运营管理。曾担任正荣集团商业管理总公司总经理，张子玉先生从事商业地产行业近二十年，负责操盘的商业地产项目近30个，其中大多数项目在业内享有很高的知名度与美誉度，成为当地的地标性建筑。拥有多年的商业地产管理经验，并一直致力于研究商业地产行业的现状及未来发展趋势，对商业地产及其轻资产化方向的发展和需求有独到见解。

张子玉2017年最强音

　　最强音之行业：2017年机遇大于挑战

　　赢商网：作为商业地产资深人士，拥有丰富的行业经验，您会分别用哪几个关键词来总结2016和预测2017，为何会选择这些关键词？

　　张子玉：2016年关键词是创新、突破，只有不断的创新才能突破。如今，商业地产大体量的被开发，行业同质化问题严重，消费行为与消费模式也产生了很大的变化，在此背景下做商业，没有创新就很难生存。福州正荣·财富中心在规划的过程中，就特别在创新这方面做了很多努力，“365天都市欢乐剧场”、“海盗主题街”等场景化的打造在福州市场均属创新之举。

　　2017年的关键词是挑战、机遇。体验经济时代，同质化商业难以满足年轻消费者对个性化、趣味性的追求，行业的竞争压力等问题依然会存在，所以2017年对于整个行业而言，挑战依然存在。但同时我相信机遇会更多。

　　赢商网：2016年商业地产行业可谓风起云涌，在您看来，这一年对行业影响最大的事件是哪个？为什么？

　　张子玉：第一个是美国塔博曼在中国西安开出购物中心，这是外资企业进入中国商业地产的标志性事件之一，代表着外资企业看好中国商业地产未来的可持续发展。

　　第二是大悦城收购上海长风景畔广场，全面落实轻资产化。这是商业资源整合的一个较优策略，也是国有企业的一个突破。

　　赢商网：近年来，商业地产行业高速发展，同时也存在诸多问题，您认为当前行业面临的痛点是什么？针对这些痛点，作为业内资深人士，您有什么好的建议？

　　张子玉：当前行业最大的痛点首先是资本市场没有打通。因为商业地产本身的盈利模式不一样，一个项目的开发需要投入大量的资金，单靠租金的收入或许10年甚至20年都无法收回，因此，以有效的资产管理为基础的商业地产金融化成为行业一个重要的课题。针对此一问题，我认为应该从国家程度上，从金融程度上给商业地产更多的活力与政策。

　　另外，团队的建设与管理也是当前行业面临的痛点。全国购物中心数量大概4700个，但真正运营好的项目不到三分之一，其中一个很重要的原因就是人才的梯队建设没有形成。在行业竞争如此激烈的当下，专业的管理团队尤为重要，但目前真正优秀的商业运营团队并不多，所以，我希望商业各界人士共同努力，政商学界一起制定相应的人才战略，在人才梯队的培养上形成专业的课程，建立完整的体系等，以培养出优秀的团队。

　　赢商网：在即将到来的2017年，您觉得行业存在哪些重要的机会点？如果请您对行业同仁说一句话，您最想说什么？

　　张子玉：首先，2017年将会有更多不适应的商业项目存在被收并购的可能，这对于行业中的部分开发商来说也是一个机会点。正荣商业未来也会有相关计划，落实正荣商业的轻资产管理，对无法良性生存的商业项目进行有效的资源整合，达到盘活资产的效果。这样一个资产利用、资源整合、盘活资产的过程很重要，同时也很有意义。

　　商业地产永远是机遇与困难同在，作为商业地产人，一定要将匠心的精神投入到商业的开发与运营中。这是我想对行业同仁说的。商业地产本质是金融课题，但前提是只有用匠心的精神沉下心来把商业做好，才能使得商业在保值的基础上增值再升值。

　　最强音之企业：“三驾马车”齐头并进 相互协助

　　赢商网：关于企业方面，作为一家以房地产综合开发为主、资产经营与资本运作并举的大型房地产开发企业，2017年正荣集团将有何总体发展策略？在商业方面，正荣商业将会定下怎样一个目标？

　　张子玉：自正荣集团战略升级以来，原有“一主两翼”已升级为“三驾马车”的发展战略格局。2017年，正荣集团依然是住宅开发、资本市场、服务三大板块齐头并进，相互协助，形成最佳合力。其中，商业地产也是正荣未来的重点发展领域，目前，正荣的商业版图已扩至全国12个重点城市，商业项目达18个。

　　在正荣商业方面，2017年的目标是完成长沙商业项目的顺利开业，打造出一个以消费者需求为导向，集时尚购物、餐饮、休闲、娱乐、社交等多元化功能为一体的全业态家庭体验式消费中心。另一方面，2017年规划拿一两个项目做轻资产，推动正荣商业的轻资产化。

　　赢商网：从事房地产开发的企业不计其数，其中不乏优秀的企业或团队，在您看来，除正荣集团外，您最欣赏哪家企业？该企业有哪些方面值得学习？为什么？

　　张子玉：太古是我认为值得学习的一家商业地产开发商。在商业项目的开发与运营中，他们追求的是质量，追求打造精品项目，而非一味的要求数量，这在商业地产行业高速发展的今天是极其重要的。同时，在整个团队的建设与规划等方面，太古都有着很规范的系统，这也非常值得学习。

　　最强音之自己：拥有健康的身体最有幸福感

　　赢商网：您在商业地产行业从事多年，就现阶段而言，或工作也好，或生活也好，什么事情会让您最有幸福感？2017年您给自己定下的小目标是什么？

　　张子玉：我觉得现在有一个健康的身体是最有幸福感的。拥有一个健康的身体，才能支撑大量的工作与压力。同时，分享也是一件很有幸福感的事，无论是成功或是失败的经验，学会分享，在分享的过程中再一次的梳理和提升，这样有意义的过程也会有幸福感的。

　　2017年给自己定下的目标首先是带领团队完成公司的各项工作与指标。在这过程中，采取劳逸结合的方式，争取带领团队参加一次马拉松。

　　赢商网：正荣商业与赢商网有过多次合作，请张总为赢商网献上宝贵的意见，您认为赢商网最需要在哪个方面完善服务？

　　张子玉：赢商网作为商业地产行业内领先的平台，持续专注行业的发展，希望赢商网未来在行业影响力及对客户的服务上都能再上一个台阶。

　　赢商网：2017年4月赢商网将举办第十二届商业地产节，在此诚挚的邀请张总为我们送上一句寄语，您将会对商业地产节说什么？

　　张子玉：祝福赢商网商业地产节越办越大，也希望更多商业地产人能参与，共同分享赢商网这个平台带给行业人士的快乐。