汪帆：通过营运将资产价值最大化成未来商业地产核心

　　见证中国购物中心20年发展变迁，致敬扎根商业的元老级地产人。7月29日，由中国商业地产第一门户网站——赢商网主办的“风云巨变20年——2016中国购物中心高峰论坛”在浦东香格里拉酒店成功举办。

　　本次活动中，上海龙盛商业发展有限公司总经理汪帆参与了主题为“素型生活馆•创新与跨界组合，购物中心机遇与蓝海”的微论坛。在论坛上，汪帆表示，创新只是营运商的一种手段，跨界更多是一种资源整合，两者结合最终的目的是提升资产价值。

　　对于浙江龙盛，业内人士并不陌生。2015年底龙盛集团就以250亿大手笔投资拿下苏河湾华兴新城地块，意欲打造浦西第一高楼。而其在上海开业的首个商业项目——龙盛国际商业广场则定位为社区商业。该项目也是龙盛集团全面布局上海商业地产的开篇之作。

　　作为南闵行区域目前唯一的购物中心，龙盛国际商业广场开业半年多来，以互动体验活动为主导，以儿童业态为抓手，在有效服务周边客群的同时，客流与营业额得以稳步提升。

　　那么，在购物中心集中放量的当下，作为龙盛集团商业版图标杆性项目的龙盛国际广场如何求新求变？龙盛集团在商业地产领域又如何做大做强？

　　为此，在活动现场，赢商网专访了汪帆，在他看来，未来商业地产的核心还是资产，不管未来如何去做商业项目、如何创新跨界，真正核心的还是如何通过营运将资产价值最大化，龙盛也将围绕自身战略目标，做精品项目。

上海龙盛商业发展有限公司总经理汪帆

　　赢商网：从内地第一个购物中心诞生至今，国内商业地产已经走过20年历程，回顾购物中心20年的发展历程，您最大的感触是什么？

　　汪帆：最大的感触可以用两个字概括：多、精。

　 “多”从表面理解是量多，但背后折射出来的是这个行业的繁荣，不仅仅是开发商和项目增多，包括各种品牌资源、从业人员也在增多，各种各样的人和资源集中在一个行业，行业的发展一定是繁荣的；“精”则是指从整个20年的历程来看，购物场所从一个很简单百货形态的商业模式，转变成目前注重体验式或跨界创新式，它更多的是带给顾客一种精致的感觉，开发商也更用心在做每一个项目，这是一个很大的跨越式发展。

　　赢商网：作为商业地产新兵，龙盛国际商业广场去年在上海闵行开业，请简单介绍下目前该项目的运营情况？

　　汪帆：龙盛在闵行的项目是一个社区商业，面积也不是很大，6万多平方米，无论从从营业额还是人流量来看，目前各方面数据都比较稳定。

　　但它有些特殊性，首先它的社区型商业的定位决定了它有其特殊性，相对来说，工作日消费力没那么强，但到了周末人流和营业额会出现爆发性增长；第二，区域内的生活类消费量很大，而传统零售量则相对小；第三是区域型的特性，项目开业以后逐渐带动、改变周边居民原来的消费习惯。比如没有我们这个商业项目之前，暑期很多父母可能就会把孩子送到附近的一些日托班或者托管机构，但我们开业以后，可能他们会把小孩全部送到商场内早教中心或培训中心。

　　区域型消费习惯的改变，也是经济增长的一个表现。我们商场的开业有效解决了这区域内中高端客群的消费需求。

　　赢商网：请简要介绍一下龙盛商业目前的布局情况，龙盛现阶段的战略目标是什么？您对龙盛商业发展有何期望？

　　汪帆：我们还是会以上海为中心，从大的数据方面来说，龙盛集团在上海房地产的投资额已经超过300亿，面积接近100万平米，之后只要有好的机会，我们也会不断加大投资。然后从目前现有项目来说，我们集团的定位是做精品项目，我们不求大，但是求精。

　　除了已经开业的龙盛国际商业广场，我们在苏河湾、大宁、静安南北高架旁边等地还有很多项目都在建设中，但都没有那么快面世，因为我们对每一个项目从规划开始一直到后期运营，都要做足充分的准备。其中，华兴新城综合体项目的规划将是浦西第一高楼。

　　龙盛虽然是商业地产新兵，但不是房地产新兵。相对于大型房企而言，可能我们项目比较少，但基本上都是精品项目，比如在浙江嘉兴、平湖等地都是影响很大的项目。

　　对于龙盛商业的未来，我有两方面的感触：第一，龙盛整个集团高层对商业地产项目的把控有一个战略核心，它的权利下放和相信专业的态度，我觉得是很强的，它很相信职业经理人，我觉得这个很关键；第二个，对于项目来说，他们不会为了追求很高的短期回报率，而是长期的资产增值，这两个大的战略方向给于目前商业地产项目很大的成长空间。

　　赢商网：伴随着购物中心的不断发展，龙盛商业都取得了哪些成就？最大的收获是什么？

　　汪帆：随着去年第一个商业项目开业，龙盛商业最大的成就是被市场认可，其实也没有什么值得去骄傲的地方，龙盛一直是在脚踏实地做项目。到目前为止，龙盛国际商业广场所有的数据一直在慢慢增长，归结到底是龙盛做商业的态度一直是脚踏实地，其次龙盛整个高层对专业度的信任和注重资产持有的长期增值收益。

　　赢商网：从重招商到重运营，从差异化运营到精细化运营，商业地产发展在不断变化，龙盛商业将从哪些方面应对商业地产的变化？

　　汪帆：龙盛商业在项目体量上没有标准化， 而是将根据城市的功能或者区域的功能进行定位，其实整个上海市场是在逐渐往城镇化的趋势在发展，未来市中心项目一定是巨无霸、城市的综合体、标杆项目，但是区域化的项目是满足市场的基本需求。

　　龙盛对于每个项目定位或者规划都是做到精细化，慢慢研究，特别是投资量大的项目一定会反复研究规划。我们董事长有一句很务实的话：对于一个项目的开工要去敬畏它，而不是作为一个仪式。在上海城市中心能够拿到一块地非常不容易，拿到一块价值超过上百亿的地块，就像一块玉，一定要去反复勾勒它的轮廓，这块玉的第一刀就意味着未来的价值在哪儿，所以我们整个团队都很敬畏一个项目的开工，我们要把每一个项目打造成无论是十年还是二十年，甚至三十年后还是精品项目，这个需要我们集团每一个人都要有精雕细琢的从业匠心。 

　　赢商网：对于目前的商业地产，您觉得主要存在哪些问题？该从哪些方面做改进？龙盛商业面临最大的挑战是什么？

　　汪帆：龙盛商业面临的最大挑战就是一个字：人，专业的人才太少。在人才培养这块，我们也是多条路在走，第一个是公司内部通过项目大量培养，如闵行项目培养自己的商业人才；第二个现有从董事长到高管都在不断学习；第三个则是从市场上物色合适的人才。

　　整个行业我觉得其实也是回归到人，行业内不乏各种精英，但有很多行业经验的高管也就几百人，这部分人对于目前的商业体量来说，显得杯水车薪。商业地产是实践性很强的综合性科学，整个行业缺乏强大资源共享，缺乏综合型专业人才，缺乏有全面实践经验的人才。整个商业地产目前不缺钱、资本、好的项目，就缺人。

　　赢商网：您认为未来怎样的商业项目最适应市场需求？

　　汪帆：市场时刻都在变化，未来会怎样现在还说不好，但是我还是坚持我自己的观点，即未来商业地产的核心还是资产，不管未来如何去做商业项目、如何创新跨界，真正的核心还是如何通过营运将资产价值慢慢提升。

　　商业地产开发商做的每一件事情都是在为物业资产价值做贡献，商业地产未来的核心价值，就是资产，这个20年、30年都不会改变。越来越多的开发商开始意识到建购物中心要赚的不是收多少租金或是物业管理费，而是未来的物业增值。

　　 但资产的增值是从零开始的，这个价值要慢慢通过时间的积累，慢慢做细致经营，慢慢精雕细琢以后，才能将它的价值在资本市场最大化。