丁力业：消费增长利率下滑 商业地产遇较好的发展形势

　　受益于对市场环境变化的敏锐嗅觉，作为专注于做购物中心的商业地产运营商，印力也迎来业绩上的丰收时刻。

　　近期万科收购印力集团的新闻引起刷屏效应，尽管身处舆论中心，丁力业在近期接受访问时仍展示了一贯的平和，并表达了对商业地产生意的乐观。

　　“印力是专业做商业地产的，当下对于商业地产而言是一个非常好的机会。”丁力业表示。

　　在丁力业看来，上半年房地产行业风云突变，市场明显出现了两极分化现象，引发开发商加大对一二线住宅物业的布局。

　　他不忘打趣称：“以前住宅行情不好时，很多开发商都想转型做商业。现在住宅好做，他们都不想碰商业了，这对印力是个机会。”

　　商业美好年代

　　对于上半年的宏观经济形势，丁力业概括了两个特点：消费增长，利率下滑。而且这种迹象从两年前就出现了，特别是今年，商业地产真的遇到了相对较好的发展形势。

　　丁力业介绍称，首先在消费方面，得益于居民收入提升，国内消费尤其是来自中产阶级的消费开始强劲增长，对于实体零售业带来了相对有利的发展环境。

　　据统计局公布，2016年上半年全国居民人均可支配收入1.19万元，扣除价格因素，实际增长6.5%，接近上半年6.7%的经济增速;而7月份，社会消费品零售总额同比名义增长10.2%，扣除价格因素后，实际增长9.8%。

　　随后，他将话题引至目前国内的利率水平，直言目前的利率出现一定程度下滑，导致企业融资成本持续下降，市场保持合理充裕的流动性。实际上，此前经济学者已指出，尽管中国尚未进入名义负利率阶段，但实际利率自2015年11月就已经降至0以下。

　　受益于对市场环境变化的敏锐嗅觉，作为专注于做购物中心的商业地产运营商，印力也迎来业绩上的丰收时刻。观点地产新媒体了解到，截至2015年底，印力持有管理项目达34个，且自营商场全年销售额同比增长16%。

　　好风凭借力，进入2016年的印力加快了布局节奏，先是3月份完成西安怡丰城股权交易，6月上旬正式从资管公司凯雷手中回购苏州印象城、杭州古墩印象城购物中心项目股份，并于7月宣布与绿城缔结战略合作关系。

　　印力旗下物业绝大多数均地处一二线或省会城市，成本价不足1万元/平方米，资产价格被外界解读为有明显的价值优势。

　　对于印力的发展模式，丁力业解读称，公司对于投入、风险及回报等因素都进行综合考虑，并不会一味追求轻资产型输出，或者埋头靠公司投入运营项目，“两条腿走路是很好的办法。印力不会忘了自行开发经营，同时也给第三方进行服务输出。”

　　不过他也强调，国内城市分化的情况下，印力甄选商业项目时肯定会更为谨慎。公司内部有专业的评估体系，若评估某些城市存在饱和的问题，就不会考虑落地项目。

　　金融最好载体

　　商业地产对于现金流有着高度依赖，近年来国内创新金融工具的涌现，开始加剧运营商对“轻资产”的渴求。丁力业表示，商业地产具备金融属性，它甚至是金融产品最好的载体。

　　从西方发展史看，美国被视为房地产金融市场最发达的国家，金融创新工具为不同时期的发展起到了重要的支撑作用。与美国相比，中国房地产市场处于发展中阶段，但一批企业已纷纷启动轻资产探索。

　　其中，印力是资本运作的代表之一。据丁力业介绍，印力曾探讨过引入金融机构的多种办法，包括传统的信托、股权合作、私募基金等，公司和包括凯德、西蒙、黑石等机构也有良好的合作历史及背景。

　　他进而指出，在资本化运作中，回报率是金融机构首要考虑的问题，这倒逼运营商在经营层面作出优化、提升。

　　据其透露，印力建立了一套严格的投资模型，主要通过现金流量法来评估商业地产的投入、产出、回报、风险等因素，并满足国际资本的要求。数据显示，过去六年，该公司利润复合年增长率达34%。

　　尽管资本运作已取得一定成效，但在丁力业看来，与现有的ABS、信托等金融工具相比，REITs对商业地产的帮助或许是最大的。

　　他表示，自2009年中国政府对外宣布试点不动产证券化，公司便对相关政策保持密切关注。“因为REITs之所以在美国、新加坡、香港等地获得成功，是得益于政府给不动产证券化提供税负优惠。如果中国在这方面下决心推进，相信对商业地产是正能量的。”

　　“如果没有REITs，中国很多发展商得一直持有(商业地产)，很难做大做强。”丁力业直言，在国内开发运营一个项目需投入几十亿，每年回报率达到6%-8%已属领先水平。但即便按回报率8%计算，项目盈利或许也得等上12年。