凯德商业路径扩张：详解首个输出管理项目长沙落地幕后

　　在购物中心发展重心从开发逐步转为运营和管理后，处于市场竞争中的亚洲商业地产巨擎凯德除了将自持的商业做好之外，也开始利用输出管理扩大自己的规模和影响力。

　　8月31日，凯德集团与长沙先导投资控股集团有限公司就长沙湘江财富金融中心项目签订购物中心管理合同，此举意味着凯德集团商业地产方面的首个输出管理和品牌项目正式落地。

　　作为全权委托管理方，凯德商用将以输出管理和品牌的形式参与该项目的资产规划、开业招商筹备、商业运营和资产管理。

　　为显示对项目签约的重视，凯德商用首席执行官廖茸桐、华中区和东北区总经理袁嘉骅、华中区副总经理成元悉数到场，并接受了媒体采访，畅谈凯德对输出管理的规划思考，以及对行业未来发展的解析。

　　输出管理 精准把握市场机会

　　凯德方面表示，双方理念一致、需求明确是此次合作从意向到签约仅用了不足三个月时间的关键原因。

　　湘江财富金融中心位于长沙重点发展的滨江新城中央商务区中心位置，是长沙河西的地标综合体，业主方长沙先导希望引入具有国际经验的运营管理方。在前期规划中，已有关于智能化的构想，恰巧O2O、智能化也正是凯德旗下购物中心目前的一个发展方向，加之今年年初凯德便已开始在内部讨论关于输出管理的想法，因而先导控股提出输出管理合作后，双方便快速确定了合作关系。 

　　记者了解到，长沙湘江财富金融中心项目是集办公、商业、购物、休闲娱乐于一体的地铁上盖综合体，体量达63万平方米，其中购物中心建筑面积9.5万平方米，一期已于2016年4月开工，预计将于2018年开业，将会是长沙的地标性建筑之一，在此之前已与JW万豪酒店签约。

　　8月31日正式签订输出管理合同后，凯德将作为该项目购物中心的全权委托管理者，负责项目的前期规划设计、开业前的招商筹备以及后期的商业运营和资产管理等，但在资金方面，则完全是合作方投入。

　　在采访中廖茸桐提到，如今实体购物中心市场受电商冲击大，行业挑战也很大，但其实80%的购物还是会在实体商业中进行，因而未来购物中心一定要做到前卫，这也是凯德尝试智能化购物中心、O2O平台的原因。

　　至于为何会在此时将轻资产正式落地，廖茸桐表示，主要是市场需求，国内很多企业有开发资源，凯德有管理经验，具备强强联合的基础。做商业必须要有专业的团队，由于目前很多商场的开发商没有这样的管理团队，未能达到消费者的要求，以致行业资源的浪费。

　　随着万达、大悦城等房企也逐步开展轻资产业务，整个行业将往一个较为良性的方向发展。如今采用轻资产模式，由专业团队来管理现有的商业资源，不会在原有基础上增加市场供应负担。

　　廖茸桐指出，更重要的是，在市场竞争下输出管理也有利于凯德将好的资源纳入其商业网络中，从而扩大规模和影响力，且未来项目发展成熟而业主想退出后，凯德对输出管理的项目也有优先购买权。

　　资产向轻 强化管理优势

　　虽然如今拓展轻资产业务的房企不在少数，但廖茸桐表示，无论是在品牌还是经营管理方面，凯德都是具有优势的。

　　经过30年的发展，凯德的品牌早已得到业内认可，在全球拥有上百家购物中心、15000个租约，营销、商业网络方面也有优势，既可以为项目引入一些国际品牌，也可以帮助旗下租户扩大业务规模。

　　多年的商业发展也让凯德形成了较为健全的管理系统和规律，而O2O的尝试将为项目带来线上线下连通的一个平台。

　　据廖茸桐介绍，未来凯德会着重在一二线和已有项目的城市扩展轻资产项目，且优先选择建设中的项目。因为商场的设计对于后期的运营也是十分重要的，如果能在早期就参与到项目的设计中，就可以提供一些凯德的规划意见；若是已建成的项目，则会考虑是否有提升、调整的空间才决定。

　　不过，输出品牌的管理费收入相比自持商业项目的收入还是较小的。目前凯德的商业项目注入到不同的基金里，凯德获得的管理费收入也仅占凯德商用总收入的15%左右。

　　对此，廖茸桐坦言，管理费收入不是主要的，输出管理更多是为了扩大凯德的商业网络和规模，未来凯德商用的战略还是以收购为主、管理为辅。

　　“在竞争的情况下，规模性还是很重要的。”在行业内已有多年经验的廖茸桐表示，不管是成本控制、引进人才、市场影响力，都需要一定的规模效应，输出管理将协助凯德整个集团的发展。

　　此外，从集团层面来看，凯德旗下的雅诗阁早已开展酒店式公寓的输出管理，目前已进入成熟发展阶段。如今，首个商业输出管理项目落地，随着商业方面轻资产业务的成熟，未来凯德或许还将综合酒店式公寓及商场等，提供综合体整体的前期策划、后期管理等。