成都二圈层将完成撤县设区 郫县商业有望“活”起来

　　“金温江，银郫县，叫花子出在双流县。”这句老成都人才知道的俗语可以说是对从前这三个区域精准的解读。时光荏苒，随着温江和双流先后撤县设区，这样的说法已有失偏颇，温江虽然继续保持“镶金”身份，但双流却摇身一变，一跃成了“镶钻”一族。相比而言，成都二圈层中唯一还未设区的郫县略显失色。

　　9月11日，中共成都市第十二届委员会第七次全体会议举行。当日下午，全会审议并通过了《关于同意申报郫县撤县设区的决议》，同意申报撤销郫县，设立郫都区。消息一出，郫县未来商业的发展就成为成都人议论的焦点之一，业内人士也对郫县商业地产能否以此为契机迎来一次改变，表达了自己的观点。

　　郫县商业现状：粥多僧少 大咖扎堆

　　郫县虽然在整个大成都一直显得不温不火，但随着其在全国百强县排名的逐年增高，可以说，目前川内已无能与郫县媲美的县级城市。作为2016年四川省唯一的百强县，郫县的商业在体量上并不弱，但不能回避的是，郫县商业还面临着同质化严重、消费能力不足等各种问题亟待解决。

　　合能、龙湖、花样年、万达等知名开发商先后进军郫县商业地产市场，使出浑身解数打造出各具特色的商业项目。早在2014年，郫县商业地产的总体量就已超500万平米，对于这个面积437.5平方公里，人口仅50余万的区域而言，可谓惊人。随着蜀都万达广场于今年上半年开业，郫县的商业体量进一步增大。而未来的一年时间里，郫县还将迎来花样世界奥特莱斯、重百汉正广场等大体量商业综合体抢滩，整个区域的商业体量增长速度显而易见。

　　但从郫县商业地产项目的运营现状来看，除个别知名商业项目外，普遍存在招商进展慢、品牌更迭频繁、经营日渐乏力等问题。而这些问题的出现，除了项目体量过剩、同质化竞争大的因素之外，更尴尬的还有消费人群不足及消费能力有限等原因。

　　四川嘉联兴业地产顾问有限公司对郫县商业综合体的深入调查表明，按照人均商业面积1：1.5的标准来评判，郫县商业地产总体量已超额近6倍。另一方面，虽然郫县引入了富士康等大型产业园，但产业人员整体消费能力并不高。可以说，郫县目前的人口无法支撑现有商业体量。

　　如何让区域内所有的商业“活”起来，对郫县而言，充满挑战。

　　同命不同“人” 双流火爆温江沉寂

　　一个区域商业地产的发展，是各种因素综合作用的结果，但不可否认的是，政策的红利是区域商业地产可遇不可求的机会，能不能抓住机遇对区域的商业发展有着举足轻重的作用。

　　以在郫县之前撤县设区的双流为例，虽然早有南湖梦幻岛、时代奥特莱斯、海昌极地海洋世界、海滨城购物中心等大型商业项目成功运营，但随着2015年12月15日双流县华丽变身为双流区，行政规划的调整使其成为成都楼市当仁不让的热门区域，让更多开发商青眼有加。2016年4月，双流举行的撤县设区后首次土拍就很好的证明了这一点。当天推出的总面积达1300余亩的10宗地块，其中住宅兼容商业用地7宗，商业兼容住宅2宗，纯商业用地1宗，吸引了包括恒大、鲁能、合景泰富、富力、蓝光等在内的近百家知名房企争夺。据了解，不论是这个体量的单次土拍，还是开发商的参与数量，在双流土拍市场上都是史无前例的。

　　虽然双流设区还未满一年，但仅从2016年上半年的表现来看，双流区未来的商业表现值得期待。

　　虽然双流区商业地产上的成功肉眼可见，但并不意味着撤县设区就代表一个区域商业的爆发。同样是撤县设区，2002年就先行一步的温江区，在商业地产的表现就稍显黯淡。

　　温江的商业，大致分为老城区和温江新城两个区域。由于老城区基本处于饱和状态，难再现大型商业项目，因此一般温江的商业都指温江新城。而温江新城部分商业项目一次次的“难产”，使睡城二字，曾经一度成为温江区的代名词。

　　温江自设区以来，已开业的大型商业项目确实屈指可数，甚至出现了一家独大的尴尬局面。事实上，温江在建的大型商业并不少，但招商的困难、人气的不足、交通条件的制约等等，都让不少商业被迫延迟开业，区域商业氛围一直难以成型。

　　虽然温江新城的商业配套依旧缺乏，设区10多年也未发生翻天覆地的变化，但睡城二字言过其实。未来不久，包括台湾新光天地、德坤•新天地等多个项目都将开业，届时温江新城的商业体量将不断增大。而地铁4号线，以及规划的16号线、17号线、21号线等多地铁线路将在很大程度上解决区域人气问题。

　　撤县设区 郫县商业或“活”起来

　　撤县设区，商业地产市场会有怎样的改变，即将更名为郫都区的郫县目前还没有足够的发言权。但从双流、温江的经验来看，再结合郫县自身的情况，不少业内人士表示，这一次行政规划的调整，会在一定程度上刺激郫县的商业发展。

　　第一太平戴维斯华西区项目及开发顾问部董事罗元均认为，撤县设区对郫县商业的影响，主要是间接影响。“伴随区域的发展纳入城区考虑，如农民改市民，城市化进程将进一步加快。而基础设施建设以城区的标准考虑，必然会刺激区域商业。”罗元均表示，长远来看，基础设施改善、经济的发展、城市人口的增长等等，都会带动郫县商业的发展。

　　对于郫县而言，设区后无疑将带来更多的投资与人流，如果郫县能把握这次契机，不仅已有商业能够“活”起来，随着地铁2号线、在建地铁6号线等贯穿郫县全境的地铁线路，以及预计2018年开通的动车蓉2号线等带来的额外附加值，还将吸引更多房企进驻郫县开发大型商业综合体。

　　不难预见，未来郫县人更方便、快捷的生活指日可待，而日趋浓厚的商业投资氛围，或将引发“多米诺骨牌”效应，让郫县商业迎来春天。