9月地王潮继续有望刷新8月历史纪录 溢价率多宗超600%

　　中原地产研究中心统计数据显示：9月地王潮继续，截止22日，全国合计成交单宗土地超过10亿的地块达到了37宗，其中溢价率超过100%的地块达到了27宗，如果叠加已经触碰最高限价的南京14宗地块，合计9月份再次出现了42宗地王地块。

　　（详细表格见文后）

　　8月单月截止31日，全国单宗土地超过10亿的地块合计有65宗，其中溢价率超过100%的地王高达46宗。

　　9月21日，南京土地网拍进入第三场，共有6宗地块接力出让，除1宗位于尧化门外，剩下5宗均位于江宁。同时，6宗地均设有最高限价。无一例外的，今天拍卖的6宗地块全部达最高限价进入待摇号环节。至此，进入9月23日摇号的地块累计已达14宗。济南郭店地王竞价311轮后成交价12.05亿 溢价率719%，溢价率662% 北大资源34.3亿元东莞造双料地王。

　　从40多宗地王，城市分布看，主要集中在：南京、无锡、上海、郑州、青岛、武汉、东莞等城市。多个城市土地市场火爆，土地出让金超过500亿的城市已经多达10个。

　　中原地产分析认为：

　　未来三年，如果这些地王周围房价上涨不超过100%，这些地王都将面临巨大的资金压力，与入市难度。

　　在热点城市出现了普遍性的，地价超过房价现象。这种不理性不健康的拿地行为导致房地产市场后续酝酿巨大风险。地王也从之前一线城市+合肥厦门南京苏州，向其他二线城蔓延。密集的地王潮持续，影响了房地产市场预期。

　　整体看，二线城市成为2016年地王出现最多的区域，其中最主要集中在南京、苏州、合肥等机构城市，而这些城市恰好是房价上涨最迅速的城市。地价超过房价已经从2015年的一线城市开始蔓延到二线城市。

　　2016年是中国有史来地王最密集的年份，三高地块普遍出现在一二线城市，高总价、高单价。高溢价率地块持续刺激房地产市场。地价超过房价已经从一线城市蔓延到二线城市。对后市房地产市场带来巨大风险。

　　以北京为例：北京历史累计土地出让经营性用地楼面价超过3万的地块合计有59宗，这59宗地王合计土地出让金为1919.38亿，而截止2016年6月16日，销售额只有224.8亿。而从地王的平均成本价看，楼面价平均高达3.8万，按照基本成本测算，销售价格需要在6万左右。而目前北京的房价销售均价在3.5万左右，这部分地王入市的难度依然非常大。对于这1919.38亿地王来说，未来3年如果销售额不到2000亿以上，很可能出现部分项目的资金链风险。

　　全国在一二线城市出现地王潮的根本原因还是，资金潮下的资产慌。对于一二线城市来说，未来一年房价不涨超过50%，拿了地王的企业都将面临入市难题，巨大的成本压力将风险非常大。首先：土地市场持续火爆成为一二线城市的常态。而目前的市场创造地王的基本都是上市企业+国企，资金实力更强。对未来市场波动的抗压抵御能力也更强。在过去一年，房地产政策宽松，上市企业融资资金成本大幅下调，也导致了很多企业敢于拿地，国企在土地市场也表现的更加激进。地王蔓延，很多之前刚需的区域，都出现了地王。北京、上海出让的郊区土地未来售价预期都要在6万+。导致市场全面高端化。未来新上市的商品房定价会出现高端化趋势，而很多过去认为是非豪宅区的区域将会供应大量的豪宅项目，对市场定价有明显影响。