牵手深圳产城“地主”中集 碧桂园瞄准存量土地布局

　　多方寻求合作、并购的碧桂园，在众家青睐的深圳区域，又增添了新的一位盟友。

　　9月27日，碧桂园宣布与物流装备和能源装备供应商中集集团签署战略合作协议，双方将在地产、模块化建筑、物业配套服务(立体停车库、电商)等领域建立长期全面的合作伙伴关系。

　　据介绍，中集经过30多年在制造业的发展，旗下积累了一些存量土地，在经济经历产业轮动和转型升级过程中，中集的部分存量土地面临着重新发掘新价值的挑战。

　　碧桂园、中集负责人则表示，双方力争在今年内落实两三个项目的具体合作并签订正式的项目合作协议。同时，双方还约定共同探索和推动模块化建筑的应用(如酒店、公寓)，共同开拓海外市场。

　　碧桂园多方寻求合作伙伴已是常态，但此次碧桂园主席杨国强及总裁莫斌同时出席与中集的战略合作协议签署仪式，还是或多或少显露出了合作重要性。

　　事实上，以集装箱、道路运输车辆为主业的中集集团，旗下的存量土地体量不容小觑。除了官方介绍中提及的近千万平方米土储，中集还在深圳前海拥有超过50万平方米等待转性的土地。

　　存量土地和产业地产资源背景，或许正是打开中集与碧桂园合作的关键。

　　深圳“地主”中集集团

　　中集集团全称为国国际海运集装箱（集团）股份有限公司，1980年创立于深圳，先后于1994年和2012年在深交所和香港联交所实现上市，属A+H股公众上市公司，主要股东为招商局集团、中国远洋海运集团和弘毅投资。

　　中集集团业务领域涉及集装箱、道路运输车辆、能源化工及食品装备、海洋工程、物流服务、空港设备、金融及房地产开发业务。其房地产开发业务平台主要为旗下的深圳市中集产城发展集团有限公司。

　　成立于2003年的中集产城，前称为“中集地产”。2015年3月，中集地产正式更名为中集产城，并确定在发展传统地产的基础上，着力发展产业地产，将产业园区的开发建设作为公司重点。

　　不过，尽管中集产城成立已有13年，房地产开发业务在中集集团的业务比重却甚是微小。

　　从业务比重来看，集装箱、道路运输车辆、能源化工及食品装备、海洋工程为中集集团的四大核心业务，金融、空港设备、物流服务及房地产开发业务则在内部被称为“四小板块”。

　　有内部资料显示，2014年，中集集团的房地产开发业务年度完成情况在内部“四小板块”中排名垫底。

　　而更名后的中集产城在近两年也没有亮眼的表现。2015年，中集集团营业收入达586.86亿元，房地产开发业务营收为12.92亿元；2016年上半年，中集集团营业收入235.43亿元 房地产业务营业收入为3.16亿元。

　　2015年，中集产城以产业地产开发与运营为业务重点，曾提出“五年百亿”的战略目标。仅从上述数据来看，其发展难言一帆风顺。

　　这或许正是中集集团意欲在房地产业务上寻求合作伙伴的原因。事实上，在碧桂园之前，中集集团曾在2016年8月宣布与普洛斯签署战略合作协议，在物流地产发展合作上，中集集团存量土地资源的开发整合优先考虑与普洛斯进行合作。

　　不难发现，中集集团先后与普洛斯和碧桂园签署的战略合作协议中，都不约而同地提到了“存量土地”这一关键。

　　按照中集产城的官方介绍，其已布局珠三角、长三角和环渤海近10个城市的产业园区、商业及住宅综合开发项目，已开发项目面积逾200万平米，分布于深圳、东莞、江门、阳江、镇江、扬州、青岛等地，土地储备面积近千万平方米。

　　对碧桂园而言，中集旗下最为值得想象的土地价值空间，很可能集中在以深圳为主的珠三角。

　　这其中，中集在前海的土地储备不容忽视。

　　碧桂园合作想象

　　早年在深圳前海发展制造业并拥有土地的企业，这两年很难不引起外界的关注。中集集团亦非例外。

　　早在2012年，就有消息指中集集团在深圳前海拥有大量土地储备。同年12月，中集集团便正式发布说明公告，证实集团在前海有地，但土地用途均为工业用地，未来该幅土地是否转为商业用地具有不确定性，尚待政府有关前海规划的最终确定。

　　据披露，中集集团拥有深圳前海合作区的土地面积为52.42万平方米的工业用地。2015年，中集集团对外表示，将会联合其他公司在前海片区建立海洋金融和海洋高端业务示范区。

　　早年曾有报道指出，根据券商每平米3万元的测算标准，招商局集团、中集集团和深圳国际在前海的工业土地转为商业用途后，总估值将达3800亿元。其中，中集集团所占估值约470亿元。

　　2016年6月，招商局集团成功搭建了前海土地的开发平台。中集集团随后在2016年半年度报告中表示，招商局集团的破题为同类项目的协商解决提供了参照框架，集团就前海片区土地继续与深圳市主管部门进行密切的磋商，商讨具体的方案。

　　现如今已寸土寸金的深圳市场，中集集团的存量土地储备想必足以引起地产同行的兴趣。

　　虽然从公开信息来看，中集此次与碧桂园的牵手未必与前海土地相关，但是在前海以外，中集仍有其他存量土地待开发。

　　2016年下半年，中集集团房地产开发业务方面的计划，就包括加快东莞松山湖智谷及智荟园项目的签约和销售，并持续推进前海项目、蛇口太子湾项目、上海宝山项目及其它项目解决方案的落地。

　　其中，中集集团曾表示，公司在蛇口拥有4万平方米土地，而太子湾项目不存在工转商情况。因原来工厂不能继续使用，作为补偿，公司可直接获得一块商住用地。

　　在存量土地之外，中集集团基于物流装备和能源装备方面的产业资源，也为其产城发展提供了协同效应。

　　据了解，中集产城进军产业园区领域的首个启动项目中集智谷，就定位为高端智能科技产业示范园。该项目位于东莞市松山湖科技园南部金多港地区，总投资额60亿元，用地面积530亩。

　　反观碧桂园，今年以来恰恰正在尝试产业地产。2016年8月，碧桂园举行“产城融合战略”发布会暨“科技小镇”项目启动会，正式对外宣布碧桂园的产城融合战略。

　　据介绍，作为碧桂园产城融合战略的具体落地，碧桂园“科技小镇”一般选址一线城市周边和强二线城市的30-80公里重要区域，占地2-5平方公里。

　　此外，未来五年碧桂园计划投入千亿元资金进行项目开发。截至目前，其已有惠东稔山科技生态城项目、惠州潼湖创新小镇项目、惠州潼湖科学城项目三个项目启动。

　　存量土地和产业资源，让碧桂园此次与中集合租的想象关键词。

　　据碧桂园介绍，中集集团旗下积累了一些存量土地，在经济经历产业轮动和转型升级过程中，部分存量土地面临着重新发掘新价值的挑战。双方将力争在今年内落实两三个项目的具体合作并签订正式的项目合作协议。