运营11年后开业率70% 成都新城市广场正进行“微整形”

　　编者按：2010年对于商业地产市场而言是一个巨大的分水岭，随着房地产紧缩型调控政策的到来，商业地产在这一年迎来了爆发式的增长。而在2010年之前所开出的购物中心历经市场磨炼，如今又以怎样的姿态存在？它们是如何适应市场变化的，又给整个商业地产市场带来了何种思考和借鉴意义？未来，它们还将如何前行？赢商网四川站特以成都6家老牌购物中心为样本，进行了实地探查。

　　作为成都购物中心的雏形，新城市广场自2005年开业至今，已有11个年头之久。

　　合能集团于西大街商圈打造的新城市广场，曾是成都的商业地标项目，承载了那个时代关于全新购物体验最深刻的记忆。在竞争愈发残酷的商业地产市场，与新城市广场同期并曾创造业绩传奇的商业项目，虽有极少数已实现转型升级，但大部分要么已经改了他姓，要么逐渐式微，要么在厮杀中败北……而新城市广场则一直用自己的方式生存着，现在还维持70%左右的开业率。

　　近日，赢商网小编实地探访了新城市广场。尽管也曾见证成都购物中心的发展轨迹，但在各类新兴体验式购物中心大行其道的当下，新城市广场的硬件设施、服务水平等，都已很难满足消费者越来越“挑剔”的需求。而另一方面，作为一个开业超过10年的购物中心，新城市广场也仍有其可分享的运营经验与秘诀。

　　10分钟到地铁口 客群来源多渠道

　　一个购物中心能否成功，区位的好坏占据很大的因素。合能集团在成都购物中心还未兴起时便打造了新城市广场，其对于位置的选择必然十分用心，而事实也证明，合能的确眼光独到。

　　新城市广场建立之初，西大街商圈的商业布局一直处于比较分散的状态，几乎没有较大规模的商业项目。即使后来越来越多知名商业地产商进入成都布局，新的商圈不断形成，但西大街商圈却一直未出现能与新城市广场势均力敌的大型商业体。可以说，自建成以来，新城市广场一直在商圈内保持龙头地位，难逢敌手。

　　而经过赢商网小编亲测，新城市广场的交通也十分有优势。不仅购物中心门口就有109路、93路、57路、56路等公交线路，从地铁一号线骡马市地铁口出站后，仅需步行大约10分钟就能到新城市广场。

　　另一方面，新城市广场周围聚集的大量人流，也成为其人气经久不衰的先天条件。通过观察，新城市广场周边不仅有诸如蓝光金色夏威夷之类人口密集的住宅小区，还有不少写字楼商务人士，而附近的成都市三医院、九龙医院等也能带来部分人流。

购物中心前广场来往的人流

　　业态生活化 以满足日常所需为主

　　从新城市广场的导视图来看，商业体量逾11万多平方米的购物中心整体由5栋集约型建筑加一条美食街构成。几栋建筑成合围之势，互通互连，还形成了内外广场和室内商业步行街。

商业步行街

　　从项目业态的分布来看，几乎每栋楼都有吸引人流的“利器”。具体来看，A栋的主力店为电影院，搭配餐饮、娱乐等业态；B栋的主力店为百盛百货，还有传奇健身以及部分儿童教育业态；C栋的主力店为国美电器，搭配教育、娱乐业态；D栋和E栋基本为餐饮业态加上部分娱乐休闲业态。据悉，整个新城市广场采取自持、出售反租两种形式运营，而购物中心首层租金平均超200元/每平米，在整个商圈处于中下水平。

购物中心内的消费者

　　除了5栋主楼，新城市广场还将中庭广场有效利用起来。在走访过程中，赢商网小编发现中庭广场内聚集了第一佳大鸡排、绝味鸭脖、COCO都可茶饮等年轻人喜爱的餐饮品牌，而这类移动售卖亭的租金基本维持在8000元/月左右。

各种移动售卖亭

　　购物中心室内步行街的规划，主要以服务性业态为主。在其中一条室内步行街走访时，赢商网小编发现两侧的商家90%都是美甲店，而此类业态的人气并不低，几乎每家店内都有一两位客人。

正在进行美甲的消费者

　　总的来说，新城市广场以百货、餐饮、儿童教育、娱乐休闲等传统业态为主，几乎没有涉及新兴业态。对此，有资深业内人士表示，新城市广场目前之所以人气还不错，基本靠百盛百货和国美电器两大主力店带动，而一旦主力店撤离，购物中心的生存将变得困难。

　　为了通达性耍“心机” 软硬件均有待升级

　　通过逐栋、逐层走访，赢商网小编发现，新城市广场内、外动线并不复杂，基本呈对称分布。值得注意的是，为了保证整个项目的通达性，购物中心内外设有几十部扶、直梯，可以让消费者轻松到达任意楼栋、楼层。

与百盛百货相连通的内广场

　　观察发现，百盛百货、国美电器两大主力店也很有“心机”，除了多部电梯引流外，每层楼还有多处通道直接与内外广场和室内商业步行街相通，保证了人气的导入。

　　新城市广场的停车场全部为地下停车场，为了让消费者更便捷地停车，购物中心每栋主楼都有多个直梯直达负一楼、负二楼的停车场。赢商网还了解到，新城市广场采取收费停车制度，每两小时收费8元，之后每小时收费2元，如果消费者在传奇健身、百盛百货、酷比乐K歌等地方进行消费，可免费停车两小时。

　　虽然整个购物中心在通达性上做得非常好，但其软硬件的相对陈旧，或许也将成为购物中心在未来竞争中的硬伤。

　　围绕整个新城市广场外围走一圈，会发现仅有两个购物中心的整体导视图。一个位于C栋国美电器最左边门口位置，一个位于A栋与E栋外广场的中间位置。对于如此大体量的商业而言，两个导视图对于消费者明显不够。

购物中心整体导视图

　　此外，整个购物中心的外立面略显陈旧，也并未设置公共休息区。赢商网还注意到，虽然新城市广场的电梯数量在整个成都购物中心里数一数二，但实际有部分扶梯并没有运作。对此，新城市广场方面解释到，以现在购物中心的客流量，没必要同时运行所有电梯，这样的做法不但能节约成本还可以延长电梯的使用寿命。

暂停使用的部分扶梯

　　在软件方面，整个新城市广场没有一个总的咨询服务台，主力店百盛百货的咨询服务台设于5楼，对于消费者而言，并不方便。而几乎没有的美陈，也使购物环境和购物氛围都有所下降。另一方面，在各大购物中心纷纷选择“互联网+”的当下，新城市广场还未实现WiFi覆盖，这对于延长消费者的停驻时间也有一定的影响。

　　空置率近40% 通过餐饮业态进行“微整形”

　　由于年初百佳超市撤店以及部分商家合同到期等原因，新城市广场的空置率相比去年有所上升，接近40%。优胜劣汰下，商业项目的调整是必不可少的步骤。

部分尚未被利用的空间

　　事实上，虽然没有进行大规模的调整，但为了带给消费者更好的消费体验，新城市广场的微调整从未停止。2015年，购物中心引进星巴克、面包新语等人气品牌；今年初，A栋美食区也做出调整，引入大通冰室等餐饮，而新引入的位于临街位置的悦诗风吟也在紧张的装修中。

正在进行装修的部分商家

　　良木缘、肯德基、麦当劳、三国烤肉……新城市广场的餐饮比例远超30%，但对于新城市广场而言，这样的占比并不能满足消费者的需求。据了解，购物中心将继续扩大餐饮业态的占比，主要引进中餐、火锅类。

正在进行施工的广场一角

　　除了不断对品牌进行调整，新城市广场还在硬件上下功夫。目前，整个广场都在进行基础设施设备的改造，近期还将增加12个停车场的导视。2017年年初，购物中心还将对外立面、灯光等进行升级。

　　值得一提的是，11月初，新城市广场将于中庭广场打造“夜猫子”夜市，从外部引入餐饮和蘑菇街等创意零售，带动整个广场甚至整个购物中心的人气，让更多消费者停驻并进行消费和购物。

在中庭广场娱乐消费的人群

　　为了更真实地反应出新城市广场的人气，赢商网从探访当天下午4点到晚上7点半，用3个半小时来真实感受了购物中心的人气变化。总的来说，虽然整体也显示出了从下往上人气递减的购物中心“常态”，但即使是工作日，整个购物中心的人气也不算低，特别是中庭广场和主力店，客流相对集中。赢商网还注意到，新城市广场的消费者比较稳定，以周边学校的学生以及周边家庭为主。相比其他购物中心，新城市广场的日常生活氛围更浓。