地产央企逐鹿多元化： 是想要摆脱利润下滑魔咒？

　　在当前房企多元化大潮中，央企在产业链上的布局更为明显，这与其金融、平台资源方面的优势密不可分。

　 亿翰智库研究部总监张化东指出，地产央企多元化一般都会基于自身的产业基础布局，更多依从于企业的产业特征，比如中铁集团、葛洲坝集团旗下的房地产公司倾向于PPP项目布局。张化东认为，16家地产央企各有其产业特点，因此在这一轮转型大潮中，或许能实现“二次创业”。

　 “目前地产央企还处于转型期，更多依赖于资金投入，而金融资源方面的优势，或许为这类房企多元布局提供了更多机会。”一名地产央企管理层人士对21世纪经济报道记者表示，央企在过去相对保守，出于近年来房地产行业利润下降，不得不主动求变的心理，地产央企的产业链布局雏形初现。

　　比如，保利地产已在商业、消费、养老等领域都有进一步的实质性动作；中国金茂在2015年完成更名、品牌升级、向城市运营商发展；葛洲坝集团寻求PPP项目布局等。

　　当新的调控周期来临，房地产市场环境发生变化，高增长、高利润优势不复存在时，转型是必然趋势。

　　结合集团业务

　　一个事实是，房地产行业原有的利润优势已经不再。在申万行业分类的28个行业中，房地产行业2015年销售毛利率、净利率以及净资产收益率分别排名第6、7、8位，较2014年2、3、4位有大幅下降。地产央企也不例外，比如中国金茂2015年净利润下滑28%。

　 而中国金茂早在几年前即开始多元化布局。今年前三季度，中国金茂已取得322.38亿销售业绩，可以说是城市运营商与“双轮两翼”的战略部署取得初步成效。

　　中国金茂的多元化进展顺利，正是由于其转型建立在中化集团自身的产业优势上。张化东分析道，中化集团在各地的土地储备盘活，需要一个城市运营商的角度切入。葛洲坝地产近来频频涉入PPP项目，也与葛洲坝集团的工程基建项目密不可分。

　　不难想见，在转型与寻求新的利润增长空间过程中，央企与民企仿佛开始了一场新的洗牌游戏。从转型方向上看，大多地产央企还会向热门行业转型，例如大健康、金融、互联网等。比如保利地产不仅开拓海外市场，还打造三位一体养老模式、积极参与城中村改造。

　　总体来看，地产央企多元化布局包括养老、旅游、物流等产业地产；向金融行业转型；向新兴行业如转型大健康、互联网、能源等。

　　此外，地产央企在产业地产布局上有较大优势。目前除华夏幸福外，绿地、招商蛇口也加大了产业地产的比例。比如绿地此前与南航合作布局产业新城，在全国各地均有布局，打破了产业地产区域化的限制。招商蛇口则与母公司旗下招商局资本合作产融结合，明确提出城市运营商的定位。分析认为，产业地产更适合国企、央企背景的房企，或有资源优势的房企。

　 据不完全统计，在券商与第三方机构列举的100家样本企业中，有58家企业明确发布了转型公告，占比58%，超过一半；从房企转型的规模分布来看，总体趋势是，规模越大的房企转型越积极。

　 金融优势

　 21世纪经济报道记者通过梳理公开信息发现，地产央企的金融优势，是其迅速进入产业链布局的重要原因。

　 根据机构统计，2015年以来，A股有融资数据的房企接近80家，其中，32家私营企业平均融资成本6.3%，超过40家国有性质企业平均融资成本4.75%。这也显示出，对于资金密集型的房地产行业而言，地产央企无疑具有更大优势。

　 2015年以来，房地产境内融资环境宽松，政策尤其倾向于地产央企。据第三方机构统计，2016年上半年房企融资能力排行榜中，保利、华润、招商蛇口名列前茅。

　　地产央企在2015年也的确抓住了这一轮融资大环境的利好。如保利地产在2015年就曾获批百亿定增，用于深耕重点城市。此外，地产央企在转型布局过程中，同时也在进行自身资产的优化与整合。

　　投入期所需要的大量资金，导致地产央企在这一轮融资潮中优势明显，从而也能加快新业务的盈利速度。比如招商蛇口，据统计2015年全年，其游轮产业建设与运营的毛利率已经达到55.91%，同比增长5.63%，且高于房地产23.57%的毛利率。

　 同策咨询研究部总监张宏伟指出，从行业当前格局来看，市场仍处于盘整期，越来越多的房企将会通过跨界转型培育新的业务方向，甚至部分公司选择逐渐退出房地产行业。因此，多元化是当前国内房地产市场的主要特征；随着主流房企包括地产央企优势更加明显，房企专业化程度将会越来越高，并推动房地产行业告别粗放式的传统开发模式，向精细化经营方向转型。从长期来看，在国内金融体制健全的条件下，房地产企业转型资本运作将是必然趋势。