正义坊购物中心：难解文化与时尚之惑 三期合力“势可破竹”

　　（赢商网云南站报道）正义西街，正义路商业格局中极其重要的姊妹街。曾几何时，正义西街作为昆明的商业核心，记载了老昆明商业最鼎盛繁荣的记忆，然而，经历了民国初年的辉煌后随历史隐退。近百年后，这条街的繁荣再次被唤起，这里架起了一座立体式商业，内部包罗万象，业态丰富，我们习惯性的把它称之为“正义坊”或“正义坊购物中心”，实质上它仅仅是昆明老街项目的第一期。

　　从2009年开业以来，正义坊购物中心作为昆明老牌购物中心已经走过了7个春秋，在市民心中有着举足轻重的地位，但市场在变幻，商业领域更是在悄无声息的更迭中。新一代购物中心来势汹汹，消费者主力群里的变化，这些因素都在抢夺这些老牌商场的“饭碗”。于是乎，正义坊购物中心出现了客流量下降，空铺成批出现，经营项目也不太适合现代消费者口味等状况。

　　正义坊购物中心临正义路外街

　　是否能顺应市场，打破传统格局进行创新？正义坊购物中心经过了几年的酝酿，新的定位和规划也渐渐明细，客流也在稳定回升，如今聚集在三市街的市民，大多都会到正义坊就餐，因为这里餐饮丰富，特色鲜明，可选择性强。

　　当然，作为承载历史文化的商业体，改革并不能像新物业一般大刀阔斧，且最早定位中保留的市井文化部分也为未来的发展埋下了隐患，这都是正义坊购物中心梗在“心中的大石”。近日，赢商网也通过走访，实地查看了正义坊购物中心的运营实况。

　　现代物业到古旧建筑的返璞之路

　　通过走访，赢商网发现，正义坊购物中心分为南北两馆，为吸引客户往里走，以及结合昆明的天气特点以及当地人较为懒惰的实际，以一条正义西街来贯通正义坊，在正义西街的沿线，设置了六个中庭，每个中庭区域就有一组上下扶梯，共计40余部扶梯，以及11部观光梯，几乎50多米一组扶梯可以上下，再加上整体街铺的独特设计，在整个正义坊的二层、三层购物，就是有逛街的感觉。

　　内街

　　从设计角度看，正义坊在顺应人流进出的前提下,合理安排了大型广场、进出口等设施,进行人流的首次分流，而在主要的入口处，以高大、宽敞、通透的物业来吸引客户往里走。从商业规划上考虑，在街道转角、出入口部位，都会进驻人气和品牌号召力的店铺，从而拉动人流进入商场内部，提升物业的的形象面目，做到铺铺临街。内部动线上确实有可圈可点之处。

　　正义坊购物中心北馆

　　南馆

　　站在人民中路，朝正义坊购物中心北馆望去，法式明黄色墙面，白色的西洋式外挑窗、简洁流畅的钢结构与通透的玻璃幕墙，一方面彰显出欧式建筑的华贵典雅，但另一方面偏欧式的建筑风格似乎与整个昆明老街的规划有些格格不入。

　　作为项目开发商，昆明之江置业有限公司总经理沈海虹最有发言权，因为他还是建筑学博士，对这样的设计也有独到的见解：“在景星街入口，高耸的钟楼仿佛记载着城市的每一个四季与晨暮；在光华街入口，两侧现代与古典建筑辉映成趣、相得益彰；在人民中路入口，宽阔奢侈的建筑空间尽显非凡的气度与海纳八方的商业文化。传统与现代并存、历史与时尚共融，让每个经过的路人都禁不住有逛一逛的期待和冲动。”

　　临钱王街街区

　　尽管如此，为迎合广大市民的审美习惯，之江置业还是把正义坊购物中心临钱王街的部分进行了相应的改造。在原有物业的基础上，对建筑特色进行了改变，统一为老街格调，与对面的老街二期相呼应，真正做到了相辅相融。此外，还引进了梵草、子曰咖啡、哈达谷等具有文化特色的品牌进驻，更是把正义坊购物中心与老街二期紧密联系在一起，把现代风格潜移默化的过渡到古旧建筑风格。

　　市井文化与新型时尚的矛盾之惑

　　新的时代命题和新的商业规则，将正义坊推上昆明核心商业区的历史舞台，而正义西街，则无可替代地以正义坊核心商业步行街的地位而重获新生。既然拥有着深深历史烙印，这里留下的文化和建筑自然要被保护起来。

　　昆明老街曾经的市井文化

　　据沈海虹介绍，在昆明老街4年的酝酿中，大部分时间和精力都放在了对整个片区的规划上，“如何体现老昆明的建筑风情？如何保护好现有的老建筑……所有这一切，我们都要多方论证和考察后才能最终做出规划方案。”针对老街文化的研究和整合推广，之江置业还专门设立了昆明老街研究会、文化事业部等专业部门，并重新挖掘了昆明老街庙会。

　　时过境迁，有形的老物业很好的保存下来了，也和商业形成良性互动，但无形的文化却在新文化、新事物的冲击下渐渐“褪色”，比如在正义坊购物中心规划之初就融入的市井文化。

　　要跟随时代脚步进行革新，又要紧贴历史，保留凝聚在这里的市井文化，换作其他物业可以，但正义坊却有着自己的难言之隐。作为文化保护单位，虽然正义坊购物中心也是新盖物业，但临钱王街部分却和文化保护物业紧密连接，牵一发而动全身，只能通过一步步的适应性调整再能兼顾二者，这是一个较为漫长的过程，也是正义坊多年来一直在努力的方向，不可操之过急，否则虎头蛇尾。

　　“零售+餐饮”到“文化+体验”的革新之举

　　沈海虹曾表示：“百盛有自身中高端百货的特色，顺城有百老汇影院、王府井百货等特色商业，祥云街的特色以美食为主，而未来的昆明老街就像一席什锦大餐，既能满足年轻一族的需求，又能让中老年人找到自己的回忆和乐趣。既有小资情调，也有市井文化。”这是三期项目联合发力的结果，但就正义坊购物中心来说，从最初的淘宝街、霓裳街、童趣街、运动街、“天街”等主题商业街的业态分布来看，业态确实存在着繁杂的情况。

　　正义坊购物中心地上建筑面积6.2万平方米，地下建筑面积3.8万平方米，是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮等业态为一体的立体式购物街区，分为南北两馆，地下两层，地上五层。

　　地下一层淘宝街

　　一层零售

　　南馆二层改造为以珠宝为主

　　三层的餐饮门店

　　四、五层的美食天街

　　赢商网走访发现，地下一层定位为时尚淘宝街，主营服饰鞋袜等小商品以及电玩城，走的是低端路线，但人流却很大，主要集中在16-28岁之间年轻群体；一层主要是以时尚、运动服装以及珠宝为主，临正义路的外街聚集着整个三市街商圈最多的珠宝门店，来往人群也十分密集，而内街部分则分布着各类零售品牌，人气与外街有所悬殊；临钱王街的街铺大多为有文化格调的咖啡、服饰、酒吧等业态。南馆二层由之前的零售精品也改为了以昆百大珠宝为核心的珠宝饰品门店，其中还有部分贴有转让告示的铺面；北馆二层则存在着众多围挡装修的门面，许多店面也改为了餐饮。三层主要是以饮品等为主的轻餐，四、五层上的天街总面积达15000平米，以餐饮和娱乐为主，囊括了空中美食长廊、万达影城、观景台等。

　　最新引入品牌

　　在品牌方面，正义坊购物中心在开业之际为昆明带来不少新品牌，但随着开业时间久了，品牌新鲜度有所下降。随着竞争力加剧，正义坊也对品牌进行调整和更新，此外，品牌自身也在多年经营中磨合，契合度无法结合的也会选择自行退场。其中曼景兰、蜀香烤鱼、明治屋、莲泰等餐饮就已经撤场，纷纷打出转让的告示。品牌调整是“保鲜”的好方法，正义坊购物中心在面对消费群体和观点转变之际，同样也引进了一部分时尚能迎合市场的品牌，例如：我家黑鱼馆、痴草、梵草、VERVO电子音乐吧、子曰咖啡、哈达谷、一会一味等品牌。

　　正义坊购物中心已经从传统的零售+餐饮的传统组合业态中解放出来，正朝着文化+体验的路子慢慢行进。

　　售后返租到长期运营的躬亲之心　

　　关于项目的运营，沈海虹在赢商网的采访中并不回避项目一期正义坊购物中心是一个返租物业。该模式是现今较为广泛运用的销售操作模式之一。拆零售产权以快速回收资金，采用固定化、利率化的周期性返租回报将经营权从产权中剥离，再由商业管理公司统一管理和经营。但这对商业管理公司要求较高，对于商铺养成也存在一定不确定性。

　　转让的门店

　　虽然在前些年，正义坊购物中心由于租期原因确实有一大批空铺的存在，且被分割的小商铺稳定性较差，但沈海虹认为现在包括万达在内的很多公司都在做轻资产，所以项目更多的是要去研究如何把返租型的物业经营得更好，经过多年的运营，目前正义坊购物中心也在不断进步，特别是淘宝街部分的租金每年都会有显著的增长。

　　结语：自2008年百大新天地开业后，紧随其后的正义坊购物中心与顺城购物中心、昆明百货大楼以及柏联广场等项目一起，共同奠定了三市街商圈在昆明的商业中心地位。虽然正义坊购物中心目前呈现出的商业格局较为单薄，但整个昆明老街项目的三期工程建成后，二期、三期将以休闲文化和旅游产业为主，包括庭院餐厅、文化会馆、特色风情购物空间、KTV等业态，以及老昆明的市井商业、珠宝市场、花鸟市场、旅游工艺品市场等，将有总建筑面积10万平米的古街区，各个板块各有特点，差异化经营，最终形成整体合力。把每天20万人流从正义路拉进正义坊和钱王街，拉到四、五层的天街，这里定将成为昆明商业一道靓丽的风景。