龙湖商业反向路演纪要 吴亚军向投资者传递什么信号？

　　积极冲刺销售，业绩即将达成全年既定目标的龙湖地产，正在酝酿资本市场新的动作。

　　近日，观点地产新媒体独家获悉，龙湖正在北京和重庆紧锣密鼓开展反向路演，次数之频繁令业内亦为之侧目。据观点地产新媒体日前获得的一篇龙湖地产北京重庆反向路演纪要显示，龙湖地产于10月末组织了为期两天的反向路演，由龙湖集团主席吴亚军及龙湖一众高管亲自坐镇。

　　房企面向投资者开展路演本属平常，但发生在龙湖身上则需另当别论，因为龙湖历史上仅有的两次公开路演，最终都演变为资本市场的大动作。

　　故而，龙湖此番隐秘频繁开展反向路演，不禁让市场好奇，这一次，吴亚军又要向投资者传递什么信号？

　　龙湖隐秘反向路演

　　事实上，早在10月中旬便有业内人士向观点地产新媒体透露，龙湖正在大力开展反向路演活动，次数之频繁令业内亦为之侧目。

　　而据观点地产新媒体日前获得的一篇龙湖地产北京重庆反向路演纪要则显示，龙湖地产于10月末组织了为期两天的反向路演，由龙湖集团主席吴亚军及龙湖一众高管亲自坐镇，向投资者传达了公司对市场中性偏乐观的看法以及对公司自身积极乐观的展望，还安排投资者参观了公司位于北京和重庆的天街购物中心项目。

　　具体来看，吴亚军与投资者分享了其对此轮房地产调控影响的看法。吴亚军预计，在即将到来的2017年中，政府对房地产行业仍会持支持态度，且货币政策将维持宽松，而同期个别过热城市的调控收紧目标也不会发生扭转。

　　短期来看，吴亚军预计此轮受到严格调控政策影响的市场自今年四季度开始，在未来的一至两个季度内成交量将有所放缓，但其同时强调，政策制定也具有一定灵活性，并且大多数城市的看涨势头仍维持强劲。因此，总体而言，吴亚军表示将会重视在具有产业支撑的二三线城市挖掘更多机会。

　　业绩指引方面，龙湖首席执行官邵明晓表示，龙湖今年合约销售有望超过800亿元，较已上调的全年销售目标750亿元（同比增长38%）超出至少50亿元，并表示在2017年龙湖有望实现合同销售金额同比增长约10%。

　　公司管理层表示，基于当前充足的已锁定项目具备强劲的盈利能力，公司有望在未来三年实现双位数的盈利增长。龙湖财务总监赵轶则表示，未来龙湖的平均借贷成本将有望延续下行趋势，从2014年的6.4%、2015年的5.74%，2016年上半年的5.18%进一步在年底下降至5%以下。

　　据称，基于强劲的资产负债表，公司仍会在当前整体过热的土地市场中捕捉局部机会，因此整体的土地收购步伐不会显著放缓。

　　值得注意的是，在本次反向路演中，龙湖还安排投资者参观了公司位于北京的两个新开业购物中心项目，以及位于重庆的大型购物中心大坪时代天街新开业第三期项目。

　　据纪要透露，龙湖要求公司开发后持有运营的商业项目在开业三年内必须达到约70%毛利率和约6%收益率。赵轶则表示，预计公司物业租赁收入在2016年达20亿元，2017年为25亿元，并在2018年达到约30亿元，由此公司目前每年约30亿元的利息支出将很快可以被物业租赁收入所覆盖。

　　显然，在良好业绩和稳健财务之外，龙湖更急于向外界展示其在商业方面的成就。

　　吴亚军投射融资信号

　　房企面向投资者开展路演本属平常，但发生在龙湖身上则需另当别论。观点地产新媒体查阅资料发现，龙湖历史上只公开进行过两次路演。

　　第一次是在2009年11月2日-9日，龙湖在香港、新加坡、美国、欧洲等地展开首次公开上市路演，这次路演最终让龙湖公开配售冻结资金412亿港元，获得57.5倍超额认购，也让吴亚军超越碧桂园杨惠妍晋升中国房地产女首富。

　　第二次则在2011年3月28日-30日，龙湖为上市后发行的第一笔海外债券分别在香港、纽约、新加坡、波士顿、伦敦等地开展路演。这次路演最终让龙湖7.5亿美元票据获得了超70亿美元认购，超额认购近10倍。

　　从这两次公开的路演结果来看，龙湖显然不出手则已，一出手必然一鸣惊人，在资本市场上要有大动作。因此，此番龙湖隐秘频繁开展反向路演，不禁让市场好奇，这一次，吴亚军又要向投资者传递什么信号？

　　而从此次龙湖地产北京重庆反向路演纪要内容来看，并没有跳脱正常路演的套路，即上市公司邀请国内各大投资机构的专业分析师，通过现场实地考察，与公司管理层直面对话，主动与投资者进行“亲密接触”，以此来全面展示企业的核心优势，传达企业的发展战略，令投资者对企业的持续成长能力产生信心，并将这种信心转化为在资本市场的持续资金支持。

　　值得注意的是，龙湖此番还安排投资者参观了公司位于北京的两个新开业购物中心项目，以及位于重庆的大型购物中心大坪时代天街新开业第三期项目，并重点强调了公司对商业项目严格的利润要求，即要求公司开发后持有运营的商业项目在开业三年内必须达到约70%毛利率和约6%收益率。

　　实地考察项目、强调利润要求，显然商业项目是此番龙湖地产毋庸置疑的主角，而此举也让外界猜测，龙湖此次路演或意在为商业地产项目融资。

　　事实上，在龙湖大规模自持的商业地产当中，并非没有商业项目股权融资的先例。

　　2015年1月12日，龙湖联合加拿大养老基金投资公司宣布，加拿大养老基金投资公司承诺投资约12.5亿元（约2.34亿加元）用于发展苏州时代天街项目。同时，双方已于2014年12月23日共同成立合资公司。

　　而在今年10月21日，龙湖再次宣布，重庆市商场项目龙湖西城天街引入加拿大退休金计划投资委员会（CPPIB），CPPIB以作价1.93亿加元（约11.31亿港元）占该物业49%权益。

　　业内人士就分析，伴随着新一轮调控政策的收紧，特别是对于房企购买土地资金来源的限制，房地产企业公司债募集资金不得用于购置土地和偿还银行贷款的新规等，都将大大挤压了房企资金杠杆操作的空间。

　　在这种情况下，原本房企拿一块地可能只需要付出30%的自有资金，现在则需要付出100%，这无疑将大大增加企业的资金压力，即便是财务情况稳健如龙湖也不能例外。

　　另一方面，龙湖坚持每年将销售回款的10%用作商业投资，并按照龙湖目前9亿元的年

　　租金收入设定了到2020年租金收入达到50亿的经营目标。这两个已公开的数据，无疑都要求龙湖未来在商业上必须不断加大投资、扩大规模。

　　而在杠杠操作空间受挤压，政策调控收紧或影响回款，而商业投资又面临较大资金缺口的情况下，龙湖资金无疑将面临承压局面，这或许也是龙湖此次路演的最大动因。

　　现在，吴亚军已经向资本市场伸出了橄榄枝，而资本市场对于龙湖商业将作出何种反馈，我们将拭目以待。