阳光城年内挥金超200亿元并购拿地 求解利润难题

　　当阳光城按下并购的“快进键”后，谁都很难预测它的下一个猎物会在何时浮现。相继花出100多亿进行大手笔并购拿地后，阳光城又在11月29日拿下了一家杭州百亿级别的房企。

　　在当天浙江产权交易所举办的企业产权竞价转让活动中，阳光城以13.51亿元竞得物产中大集团全资子公司中大房地产、浙江物产实业、控股子公司浙江物产民爆挂牌出售转让的杭州中大圣马置业及浙江物产良渚花苑等15家公司股权组成的股权资产包，同时承接物产中大及其子公司对标的公司合计91.18亿元的应收债权。

　　这也意味着阳光城将为这笔收购付出合计104.69亿元的代价，超过阳光城最近一期经审计合并报表归属于母公司所有者权益的50%，构成重大资产重组。

　　买下物产中大的地产业务也是阳光城这一年并购路上的最大一笔，在这之前，阳光城已经相继在长沙、广州、苏州、福州等城市完成多笔股权收购，累计斥资超百亿。加上此次收购花费的105亿元，阳光城今年的”并购清单“总额已经超过200亿元。

　　借助并购和招拍挂手段，阳光城前十月新增的土储已经达到1075万方，相当于其总土储2036万方的一半以上。

　　而以低成本并购方式获取大量土地将为其带来整体利润的平衡，广发证券分析师乐家栋在研报中指出，阳光城通过股权收购获取资源理论毛利率达到了56%，同期招拍挂渠道获取的项目平均毛利仅有16.4%。足以可见，以非市场化途径获取高性价比土地一方面为阳光城的规模增长做好铺垫，同时对其利润率的保持甚至提高埋下了伏笔。

　　105亿的并购大手笔

　　阳光城此次收购的资产包囊括中大地产的14个项目，以及物产实业和物产民爆持有的良渚花苑项目。

　　对应的项目公司分别为杭州中大圣马置业50%股权、浙江中大正能量房地产98.2%股权、武汉市巡司河物业发展85%股权、武汉中大十里房地产85%股权、四川思源科技85%股权、成都浙中大地产98.1%股权、中大地产南昌70%股权、宁波国际汽车城100%股权。

　　以及富阳中大93.5%股权、中大地产上虞98.2%股权、江西中地投资85%股权、中大地产南昌圣马房地产60%股权、南昌中大房地产90%股权、杭州中大银泰城购物中心49%股权和浙江物产良渚花苑的100%股权。

　　上述项目分部于杭州、武汉、成都、南昌、宁波、上虞等6个城市，包括杭州中大银泰城、武汉中大十里新城、成都中大文儒德、南昌中大青山湖花园、宁波国际汽车城等项目。

　　不过，在上述项目公司的股权交易中，物产中大似乎有所让步，因为阳光城收购15家项目公司股权所需支付的代价为13.51亿元，较挂牌之初16.5亿元的评估值少了近3个亿。

　　从物产中大此前的挂牌公告来看，该部分资产也有定向转让的痕迹。物产中大在转让条件中要求交易受让方不得为两个或两个以上法人组成的联合体，且必须是2015年销售排名前30的房企。

　　而在这之前，成都中大文儒德就已经传出要转手阳光城。观点地产新媒体就股权出售事宜致电中大地产问询时，该公司一陈姓主任以不便回应为由拒绝接受采访。

　　据不完全统计，买下物产中大的地产业务是阳光城今年以来公开的第八次并购，而其前7次收购累计花去119亿元，加之此次的大手笔，阳光城目前为止在并购市场已经下单224亿元。

　　借助这种非公开拿地方式，阳光城今年实现了在广州、长沙、南昌、武汉等城市的首次布局。尤其是在广州南沙，阳光城通过收购广晟等公司股权，获得了数十宗土地，成为南沙潜在的”地主“之一。

　　截至10月底，阳光城年内新增土储达1075万平方米，投资金额合计357亿元，其在手总土储规模为2036万平方米。可以看出，在并购和招拍挂两条腿走路的情况下，阳光城今年的土储实现了数量级的增长。

　　阳光城求解利润题

　　收购所带来的低成本土地既为房企的规模递增提供成长土壤，也是维持和提升利润的一条”捷径“，在一二线城市公开土地竞争达到白热化的情况下，阳光城在今年一改过往的拿地风格。

　　其总裁张海民曾对观点地产新媒体表示，今年阳光城在招拍挂和并购市场的投资比例为2：8。”阳光城现在的合作出发点很简单，就是要按战略进入城市，做大规模，保证上市公司利润。“

　　广发证券在其研报中也指出，阳光城收购所获取的项目资源理论毛利率达到了56%，而同期招拍挂渠道获取的项目平均毛利仅有16.4%，这组对比悬殊的数据足以看出阳光城加大收购力度的初衷。

　　事实上，并购项目的高毛利正是在于土地获取的低成本。中信建投分析师陈慎透露，阳光城前十月的股权收购楼面价仅为1758元/平方米。这一数字比之于公开市场动辄上万的地价几乎不值一提。

　　今年阳光城在公开市场斩获的10宗地平均楼面价达16769元/平方米，最高地价为44600元/平方米，最低也达7543元/平方米。其中，6宗地的楼面价都在万元以上，仅有郑州、成都、佛山和东莞的4宗地成交价相对较低。

　　几乎可以预见，随着公开市场的拿地成本与日俱增，如果不在拿地方式上需求成本的平衡，未来报表中所呈现的利润数字不见得会太好。某种程度而言，高毛利的收购项目其实扮演的是”奶牛“角色。

　　当然，寻求大手笔收购的背后也有着阳光城对于规模的诉求，在拿地变得更加困难的情况下，未来的增长必须建立在更加灵活的拿地方式之上。

　　广发证券的研报披露，阳光城前十月的销售为321亿元，预计全年销售金额在380亿元左右，即便相较去年同期增长20%，但这一幅度已经远远低于去年同规模房企。以旭辉为例，这家在去年实现302亿销售的房企今年前十月已经达到465亿元，较去年全年的销售还要增长53.97%。

　　如果没有更多的土储作为未来发展的后盾，阳光城的规模增长将很难维持，而利润和规模的兼顾更是无从谈起。

　　百亿级房企的撤退

　　从阳光城收购的交易细节来看，物产中大此次出售的资产集中于中大地产之下，这家公司也是物产中大从事地产开发的最主要平台，上述交易资产也几乎是中大地产的全数”地产家当“。脱手之后，物产中大现有的地产业务几近出清。

　　中大地产旗下共有27家参股公司，业务包括商务服务业、房地产、批发业和零售业，其中涉及地产开发的共有21家。

　　除了上述转让的14个项目公司外，其余7家分别为平湖滨江房地产、无锡中大房地产、上海中大高桥房地产、嵊州中大剡溪房地产、武汉中大永丰房地产、浙江中大联合置业和无锡中大荷花里房地产。

　　不过，该7家公司有两家因为项目开发完毕已经处于注销状态，其余处于存续中的5家公司手里的项目或是已经售罄，或是仅有少量房源在售。

　　换而言之，阳光城所收购的14个项目几乎等同于中大地产的全数资产，在完成股权转让之后，这家中小房企也将在地产江湖中慢慢淡出公众视野，而这些项目也将重新打上阳光城的标签。

　　物产中大方面表示，该部分项目的转手有利于其优化资产结构，推进其房地产业务向资产经营、物业服务、养老服务、代建服务和典当金融服务等方面转型。

　　价值百亿的中大地产被推向交易的命运几乎也是行业式微背景下很多中小房企难以逃脱的宿命。毋庸置疑，每一次房地产市场的调控都伴随着一轮行业的洗牌，在融资渠道不足、环境趋紧的情况下，一些实力不足的中小开发商最终只能通过变卖项目或者股权的方式来自救，而更不济的只能退出房地产。

　　中大地产不会是孤例，并且这种趋势已经更加明显，从各大产权交易所的挂牌信息来看，10月份的房地产股权、项目挂牌案例大增，达到17例，为今年以来单月高点，前10月挂牌也仅为34例。

　　在强者恒强、优胜劣汰的行业规则下，中小房企的逐步退出也几乎成为了行业内的共识。以擅长并购著称的融创中国董事长孙宏斌就在日前的一次论坛上公开指出，房地产行业的趋势是集中度越来越高。”现在前100名房企的市场占有率是40％多，相信5到10年后会集中到70%多。未来并购是趋势，小公司将不断被大公司收购。