新世界平台整合 退市后管理团队广州首度亮相

　　自今年8月4日正式从港交所退市之后，新世界中国一直在低调进行内部调整。12月13日下午，新世界中国新的管理团队在广州首次公开亮相。

　　新世界中国的新管理层包括首席行政总裁苏仲强，副行政总裁黄少媚和另一位副行政总裁陈礼文。两位级别相当的副行政总裁分管新世界中国的不同业务，其中陈礼文主管工程、设计，除这两项工作之外的其他事务，包括如拿地、收购、销售、品牌、人事、行政等都由黄少媚具体负责。

　　在近一个小时的媒体提问环节，苏仲强等三人则详细讲述了新世界中国自退市之后的调整与变化。通过交流可以发现，一个更大的港资平台正在发力。

　　对此，黄少媚宣称：“新世界中国才刚刚进入春天。”

　　平台整合与内地扩张

　　新世界发展有限公司投资者关系总经理赵志方介绍，郑氏家族发源来自周大福，因此私人家族企业为周大福集团，下面有周大福珠宝和新世界发展两个香港上市平台，其中新世界发展此前是专注于香港的房地产业务，自从新世界中国退市之后，其成为新世界发展的全资子公司。

　　“退市的原因，是可以用更大的资产负债表去撬动更大的项目。”

　　苏仲强则表示，新世界中国是新世界发展的全资公司，新世界中国能够利用的资源就多了很多，可以借用新世界发展很多人力、财力资源去发展中国的业务。

　　在近期获得深圳前海的两个项目上，新世界系已经用实际情况来演绎了目前几个公司之前的关系，包括合资方式与招商蛇口共同发展深圳蛇口太子湾四宗地，以及42.07亿元中标的深圳市前海深港现代服务业合作区管理局的前海桂湾片区地块。

　　“这两个项目都是分别投资百亿的项目。”据黄少媚透露，虽然是新世界发展出面获取的项目，但最后都会交由新世界中国来统一开发、运营、销售。

　　事实上，新世界中国不仅会接手新世界发展手上的内地项目，连周大福手上的项目也会一并接过来。

　　此前一直主导广州东塔即周大福金融中心开发建设的陈礼文表示，原来东塔的周大福开发团队已经与新世界中国的华南团队完成了合并，未来还将持续进行人力资源整合，将超高层项目的开发经验与本地团队的资源和经验结合起来，和新世界中国进行整合的周大福项目还包括天津、武汉等地的项目。

　　“当然，以后周大福、新世界发展还是可以去获取项目，但不管拿了多少，最后都会统一交给新世界中国来开发管理。”黄少媚补充表示，此前新世界中国在大部分人的印象中主要是开发住宅的，通过和周大福、新世界发展团队的整合之后，新世界中国的业务领域将包括写字楼、商场、公寓、超高层、综合体等方面。

　　黄少媚表示，商业体是考验开发商资金能力、建设设计能力、租赁能力、管理能力，并非所有发展商都具备以上能力。

　　另外，新世界是一个单一的品牌，未来要将新世界在内地建成一个统一的、有明显认知度的品牌，这对于物业的品牌价值有很大帮助。

　　新管理层三人团队

　　在一个小时的问答环节中，就同一个问题相互补充、彼此打趣的对话，在苏仲强、黄少媚和陈礼文之间不时出现。

　　虽然是一个全新的管理团队，但这种轻松而默契的相处方式却不是短时间内就可以建立起来的。究其原因，和三人此前都来自另一个知名港资房企新鸿基地产，并早已是相交多年的老同事有很大关系。

　　对于从香港知名企业的新鸿基到新世界，三人并不讳言，黄少媚和苏仲强甚至开始讨论到底谁是第二个来到新世界中国的人。

　　苏仲强称：“人生最快乐不是赚多少钱，而是跟一些性情相近、理念相近的朋友共事，做一些成绩出来。”

　　但他强调，三人并不是一起从新鸿基转至新世界的，陈礼文五年前已经到新世界发展工作，一直负责内地物业，而自己则是上半年离开，最后才是黄少媚。

　　“我们在新世界聚在一起，相信是缘分。希望这份缘分可以开花结果，可以帮助我们这个团队。”

　　对于广州媒体圈来说，苏仲强和黄少媚并不是“陌生人”。苏仲强在房地产圈最为众人熟知的经历，是在新鸿基工作超过了35年。

　　按照公开资料显示，苏仲强于1978年加入新鸿基地产集团，离职之前职位为新鸿基地产代理有限公司的执行董事，并主要负责南中国业务。

　　今年年初，苏仲强低调加入新世界中国，并在9月的新世界发展业绩会上首度露面，由集团主席郑家纯正式介绍其将成为新世界中国的行政总裁，主理大陆地产业务。

　　黄少媚此前为新鸿基地产南中国区总经理，新鸿基在华南地区的几个代表性项目，如猎德、玖珑湖、俊林、天环广场、佛山旧改项目泷景等，都是其在职时一手打造的。

　　这些华南项目曾为新鸿基内地业绩做出了重要贡献，这也证明了苏仲强和黄少媚对于内地市场，尤其是华南区域的熟悉和了解。

　　来到新世界后，黄少媚自然也将对华南市场的看重带至了新的团队中，她在活动上表示，新世界这个品牌在华南地区，尤其是在广州也是响当当的。因此，不管是通过旧城改造还是别的方式，都希望在广州能做的更好。

　　至于陈礼文，相比之下则低调一些，不太为外界熟悉。据新世界方面的公开资料介绍，陈礼文现在新世界集团的中国项目主管，负责监督集团所有国内物业发展项目的管理工作，包括位于沈阳逾100万平方呎建筑面积的综合体项目。

　　以下为新世界中国管理层媒体见面会现场问题实录整理：

　　现场提问：今年新世界中国完成私有化之后，发展策略和之前有什么不同？

　　赵志方：私有化其实是集团的问题，如果大家留意香港的股票市场，会发现每一家公司一直都在优化资产，优化资产不一定是出售或是并购，而是把结构、财务等效果做到最好。

　　我们老板的概念很简单，就是看两个问题：一是中港两地的房地产已经很接近，从设计、销售、采购到售后服务，客户都差不多，香港人会去内地买房地产，内地人会去香港买房地产。

　　二是我们很看重国内房地产的发展，所以有新的管理团队。但以之前公司的资产表去投资，力度还不够，所以老板就并在总公司的资产表上面，我们的财力和承担能力更大，发展的未来会更高、更好一点。

　　苏仲强：我想补充几点。

　　一是私有化之后，新世界中国是新世界发展的全资公司，新世界中国能够利用的资源就多了很多，可以借用新世界发展很多人力、财力资源去发展国内的业务。

　　二是新世界是单一的品牌，我们很想在国内将新世界建立成一个很好的品牌，大家都知道在商业社会中品牌是非常有价值的。

　　包括每一栋超高层将来都会是新世界集团一个标志性的项目。今天在广州也好，在天津、武汉也好，去那些城市看到这么漂亮的超高层，就知道是新世界的物业，代表了新世界的品牌。

　　现场提问：新世界中国地产在今年的业绩表现怎么样？是否完成公司的年度目标？接下来一年，公司的业绩目标是否会有调整？

　　黄少媚：根据香港的上市规则，2016年7月1日-2017年6月30日是我们的年报结算。原来的计划是完成160亿人民币的销售额，截止到今天为止，合约销售已经超过100亿。

　　我们认为完成160亿的销售总额任务困难不大，现在我们已经完成了大部分，在未来我相信会更加精准地作出预算。

　　现场提问：在未来一年发展规划里面，华南区域有什么动向？

　　黄少媚：我是广州人，很多朋友应该都认识我，最重要是华南地区的团队在公司工作很多年，这是非常稳扎稳打的队伍。其次，团队非常优秀，无论是在销售、建设或是对本地市场的掌握上，对政府和广州人民的熟悉程度，华南团队是整个新世界中国队伍中最强的。

　　未来的发展中，刚刚收购的两个合计超过200亿的项目都在深圳，这都是华南团队参与的。未来重点发展还是会摆在华南地区，毕竟这是新世界中国的发源地，所以我们非常着重华南区的发展。

　　苏仲强：我们都很积极在北京、上海这些城市找项目，这些始终是中国发展得最好的城市，如果新世界要有自己的品牌，相信一定要在这些重点城市中有旗舰项目，我们不会放弃任何北京、上海任何发展机会。

　　陈礼文：我们在华南有很完整、很高效的团队，原来的东塔管理团队和华南团队完全是分开的，最近把两个团队合并。

　　东塔是超高层，无论是设计、施工的经验，结合华南地区新世界中国本地的一些关系，两个团队结合以后，就发挥1+1等于3的效果。

　　现场提问：怎么看待广州土地市场的情况？以后广州的拿地渠道怎么样？

　　黄少媚：整个世界，比如欧洲和美国政治经济都比较动摇，中国相对来说稳定。所有的资金和投资当然会到中国。在中国什么地方？当然是一线、二线城市，

　　广州的发展非常迅猛，亚运之后，地铁交通、人文发展广州都走在前列。我不用“疯狂”来形容，我认为有市场需求，就像有面包的需求，就有面粉的市场。

　　在广州拿地其实我们各种途径都会用，比如前海是招拍挂，太子湾是合作的。

　　陈礼文：往后在项目获取、建设的过程，除了自己拿地、开发以外，我们会走合适的合作开发，最近国内开发商都很看重过往项目经验，与我们合作这也是发展方向。

　　我们与招商蛇口的合作就是这个模式，他们有本地的经验，我们有技术建设的经验，结合起来就有协同效应。

　　现场提问：大家都说新人新气象，职业经理人会有自己强烈的风格，三位能不能形容一下自己的风格？

　　苏仲强：我们三位有什么风格，这比较难答。

　　我年纪最大，多数都会做事稳妥一点。黄总年轻一点，所以进取一点。我认识陈礼文先生很多年，他很冷静、理性，分析能力很强，所以他是绝对优秀的执行者。

　　但并不是黄总就不理性，她买地就理性。我也是进取的，不进取就不会两三个月的时间，投入两百亿在新的项目上，而这个进取是基于理性的分析。

　　陈礼文：苏总分析我是比较理性的人，这是对的。我作为他的大将军，往前冲的时候也没有想那么多，这个时候苏总发挥很重要的作用，把我拉回来。我们这个团队大家有不同的性格，但有事情坐下来一起谈共同的方向。

　　黄少媚：我站在公司发展的角度是进取的，因为我希望能够把多的资源放在内地，因为我是内地人。所以我希望有多一点资源，把团队发展得更好，团队有更多发展、发挥的机会。

　　另外，我们三个人是非常好的团队，我个人有一点小资，是文艺女青年，陈总是理工男，很冷静的。苏总很冷静，经验很多，在地产行业做了40年，看过很多风风雨雨，有高有低，做过很多成功的事，也做过失败的事，所以他经常给我们两个很冷静地分析。

　　在私人上我们是好朋友，在公事上各有立场，有时也有争执，但我们总的决策是苏总，更大的决策者是郑家纯主席和郑志刚先生。

　　未来在发展上，无论用什么形式，我们希望在华南能够有更多的发展，具体是广州、佛山，甚至是珠江三角洲包括东莞、中山的项目，我们认为要做的。

　　另外，因为我们之前拿的综合体开发得非常成功，有一些合作者甚至很希望我们在他们的城市或物业里面发挥我们品牌和整个团队合作的精神，特别是我们的经验，这是我们很大的优势。华南地区占我们比例最大的，也是根基最好、团队也是最稳定的，希望能够有更多发挥的机会。

　　苏仲强：其实我在这一行40年了，地是很宝贵的资源，每一次拿了地，应该都很珍惜，用最好的设计、最好的方案。因为建了之后，很长一段时间都改变不了，一定要把握每一个机会，做好每一个项目。

　　我想强调一点，虽然我们建了东塔，也有其他的伙伴、政府要求我们再做，但每一地块，我们都会做重新的布局，复制是没有意思的。因为每个地区都有文化和思想需求，我们会重新再规划，尽量利用好每一块地的资源。

　　另一方面，我们的目标是想推动地块周围地区的发展，帮助带动城市的发展。而且我们也是上市公司，要照顾股东的利益，要追求长期的收益，而不是短期的。

　　现场提问：现在的政策调控情况对房企来讲是属于严厉的吗？新世界应对的动作是什么？

　　黄少媚：调控已经成了常态，每一个房地产公司都有自己的想法和应对方法。广州是一线城市，有非常强的需求，既然有需求，肯定就有供应。只是我们要在配合政府做调控的情况下，有节奏、有步骤地建设、开发、销售。这与我们的策略没有冲突。

　　2017年的销售我们还是很有信心，因为现在新世界品牌，尤其是在华南地区、广州地区是响当当的，现在广州几个项目销售情况非常好。岭南新世界过完年推新一期，现在已经收到很多垂询，广佛新世界公寓已经基本销售完了，还有东方新世界过完年也会推出，凯旋新世界基本上已经销售完毕。

　　凯旋新世界有500套是租赁给外国领事和外国专家的，现在凯旋新世界有27家的领事是住在这里。我们成了最多外国人的聚集地，这不只是品牌销售做得好，还是管理和租赁者做得好，再就是服务非常好。

　　华南地区的团队不只是建设和销售，我们比人家强和优越的就是服务好。各大领馆和外国专家们在我们的物业里居住、生活，而且他们过得很开心。有一些是住了十年、八年了。

　　现场提问：新世界中国以前大部分都是做住宅，商业部分占了非常小的份额，现在把周大福和新世界发展所有的业务都交给新世界中国地产，是不是意味着商业的部分略微有所扩大？新世界集团对前海也是非常重视，对前海会不会有新的投资计划，或是对其他自贸区有计划拿地或进入？

　　苏仲强：我们没有一个很实在的金额要在哪一个城市买地，买地的选择权不是100%在我们手上，也要看机会。很多时候，我们会通过跟合作方一起开发，合作方看中我们做商场、超高层、综合体的经验。

　　周大福和新世界发展放在一块，投资的比例加在一起会增加。在深圳有动作，前海也有动作，大家都理解，深圳是发展得很好的城市，而且靠近香港，理所当然我们看好深圳的发展。

　　黄少媚：我们在前海有两个投资项目，一个是今年8月18日拿的40多亿的土地，主要是建设写字楼，是在5个地铁出口的金融中心，地理位置基本上是前海标志性的，等同于现在广州的东塔。

　　另外，我们是唯一在前海有两个投资主体的公司。周大福前海港货中心现在也正式开业，做得非常好。还有上个星期在蛇口太子湾项目。

　　我们整个策略和资产重组还是在一线城市做重点项目，新世界中国以前给人家的印象是做住宅为主，新的团队进来做综合体、超高层或是做商场也好，这是考验所有发展商几个能力，资金的能力、建设设计的能力、租赁的能力、管理的能力，我认为并不是所有发展商都有这个能力。

　　我们现在新的团队有能力、有品牌、有实力去做。现在无论是住宅发展也好，综合体发展也好，超高层发展也好，商场也好、酒店也好，我们人才济济，每一个类别都有非常专业的人才。所以现在是新世界中国地产发展的春天，这是新的起步。

　　现场提问：新世界会不会继续在城市更新项目、旧改项目上有一些拓展？

　　黄少媚：城市更新这个主题，在过去发展的十年做得最好的是深圳、佛山，广州现在又重新提起。

　　拿地有很多种途径，其中城市更新也引起我很大的关注，也是我拿地的途径之一。我承接了以前的经验，相信在新世界会做得更好。我们整个团队也希望从不同的途径去拿。

　　而且城市更新的项目也希望能够配合政府、城市发展的需要，是符合我们发展目的的项目，我们一定会关注和研究。

　　现场提问：三位都是新鸿基多年的高层，为什么会选择新世界中国，会给新世界中国带来什么变化？新世界中国现在有1100多万平方米的土地储备，分布在哪些城市、区域？各自的占比是多少？

　　黄少媚：1100万平方米的土地储备主要分布是华南地区、华北地区、华中地区，比如武汉。

　　苏仲强：人生最快乐不是赚多少钱，而是跟一些性情相近，理念相近的朋友共事，做一些成绩出来。

　　我和黄总之前在新鸿基一起工作，这是事实。其实陈礼文也是新鸿基的同事，只是不同时间离开的。后来我们在新世界聚在一起，相信是缘分。希望这份缘分可以开花结果，帮助这个团队。