新世界，喜忧参半！

​编辑：大江

伴随着港府宣布楼市“撤辣”，2月29日，新世界发展公布了2023/2024中期业绩报告。

在度过以“维稳”为主的2023年，从财报来看，新世界颇有点喜忧参半。

一方面，新世界公布了不少喜人的数据。

2024年起，全国将有20个K11项目开业，2026年将达到38个；

土地储备超430万平方米，64%都集中在粤港澳大湾区和长三角地区；

公司可动用现金为520亿港元。

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另一方面，根据财报显示，由于香港及中国内地物业入账减少，新世界来自持续经营业务的收入下跌25%至170.66亿港元，但核心盈利依然保持着不错的增长态势，来自持续经营业务的核心盈利为48.66亿港元，按年上升12%；

新世界的股价依然不见起色。自2019年达到45.530港元的顶点，新世界发展的股价如“滑坡”般走低，截至3月7日收盘，新世界发展股价为8.620港元，总市值为216.93亿港元。

值得关注的是，3个月前，新世界发展主席郑家纯睽违已久接受采访，提及“家族接班人仍在观察中”，甚至表明“若找不到合适接班人，可以向外招聘”，而郑家纯次子郑志明也时隔5年重回业绩发布会。

而外界普遍认为郑家纯长子郑志刚为新世界第三代掌门人，郑家纯此番言论也再次为新世界第三代接班人选“蒙上了面纱”。

但想来，创立了K11的郑志刚，作为新世界“灵魂人物”之一的地位，在大众眼里并不会有什么变化。

K11 MUSEA销售额按年大长41%

K11 Art Mall出租率近100%

2024财年开始K11将迎来“爆发年”

近期发布的最新财报，还是透露了新世界不少关键信息。

1、K11项目表现亮眼，特别是香港K11 MUSEA和K11 Art Mall。

在过去的6个月，K11项目的表现颇为亮眼，集团毛利上升2%至72.57亿港元，主要得益于K11项目中较高毛利的物业投资。

其中，香港的两个商业项目增幅最强，表现最佳。由于香港通关以及旅游业的复苏，K11 MUSEA销售额按年增长41%，总客流量突破了1500万人次，按年增长了39%；K11 Art Mall销售额按年上升29%，整体出租率接近100%，人流也在去年12月创下了开业以来的新高。

此外，通过原创IP、会员促销等强运营活动，内地不少K11项目也有不错的表现。

去年夏天，广州K11联动艺术家推出的“Everyday Wonder 玩得时刻”活动，“引爆”了社交媒体话题，相关话题曝光近1300万；开业6年的广州北部精致生活地标云门NEW PARK，日均客流量超10万人次；沈阳K11 Select销售额和客流均同比增长超过30%。

2、出售非核心资产，去杠杆依然是新世界发展未来的主题。

作为香港四大头部房企里“负担”最重的新世界，出售非核心资产、加快回笼资金，也是新世界的“重中之重”，从最新的财报来看，目前新世界净负债率为49.9%，公司的流动资金高达520亿。

在业绩发布会上，新世界的管理层也表示，未来新世界将继续去杠杆，出售非核心资产，发展核心业务，且在2024财年非核心资产的销售目标是80亿。

不过，这个目标目前已经达成了一半。今年3月1日，新世界就迅速出掉了香港荃湾愉景新城商场及停车场全部权益，总现金代价为40.2亿港元；另外，长沙湾永康街和荔枝角项目也将为新世界带来20亿至25亿港元的销售收入。

按照新世界的预期，到2026年，集团的净负债比率的下降速度会有较明显的变化。

3、内地土储超430万㎡，64%在粤港澳大湾区和长三角地区。

截至去年12月31日，新世界在香港持有应占总楼面面积约800万平方尺的土地储备，其中物业发展应占总楼面面积约323.4万平方尺；土储主要分布在香港岛、九龙、新界。

在内地，新世界主要布局粤港澳大湾区和长三角地区的核心城市，包括广州、深圳、佛山、武汉、上海、宁波、杭州、北京、沈阳等城市。

目前新世界在中国内地拥有能即时发展的土地储备，总楼面面积为约435万平方米，这意味着未来将会是新世界项目的“爆发年”。

根据财报显示，从2024财政年度开始，中国内地和香港将有20个K11项目亮相，预计到2026财政年度，这个数量将会增加到38个。仅今年，新世界就有深圳「K11ECOAST」、香港「11 SKIES」等项目入市，香港「启德零售馆」也将在下半年落成。

股价“大滑坡”

净负债率不降反增

整体而言，新世界也面临一些显而易见的挑战。

一是，持续下跌的股价。去年9月新世界发布2023财年业绩，彼时的新世界总市值为380.51亿港元，半年时间，新世界如今总市值为216.93亿港元，已经跌去了160多亿港元。

事实上，时间拉长以2019年为分水岭，新世界的股价就已经经历了“大滑坡”，现在几乎走入“谷底”，新世界发展也是香港四大头部房企里股价最低的企业。

有网友评论，“股价这么跌，新世界快成了没世界了”。

二是，越来越高的净负债率。

不同于父辈审慎的态度，郑志刚一直都很看好内地市场，甚至还曾高调宣布“百亿抄底内地楼市”，不过百亿计划也随着新世界发展预算缩减而“叫停”，出售核心资产反而成为近一年新世界的主要任务。

值得关注的是，郑志刚偏“激进”的发展策略也使得新世界的负债率居高不下。2021财政年度新世界的净负债率是35.6%，2022财政年度已经是43.2%，2023财政年度又升高至48.7%，远高于去年年初业绩会上新世界高管给出的40%出头的设想；而根据最新的财报，新世界的净负债率高达49.9%，已经接近50%了。

能明显看到，新世界的净负债率是处于逐年升高的状态。

不过随着香港楼市全面“撤辣”的东风，放宽的楼市政策也将为新世界带来更多“利好”，新世界也抓紧机遇，预计将在未来六个月推出大约2500个单位入市，包括北角皇都戏院项目、启德项目等。

这里值得一提的是，新世界最快将于今年下半年落成的「启德零售馆」。

「启德零售馆」位于香港启德体育园，该项目将引入超200家店铺，包括顶尖运动学院、运动游乐竞技、潮流运动品牌以及由70家餐饮品牌组成的“美食海湾”等，打造全港最大的运动体验及游乐新地标。

据悉目前商铺的出租率已经超70%。

并且新世界也表示，预期K11项目2023财年至2027财年期间，将实现30%复合年增长的租金收入，同时推动经常性收入达到集团营收的50%。

而新世界手握520亿港元的现金流，也足够为集团托底，就看逐渐步入收入期的新世界，怎么收割“果实”了。