上海商业项目领跑全国 转型之下面临格局之变

　　IP营销、“新零售”、大数据、实体书店、文创业态……越来越多的新概念出现，意味着商业地产面临新变革，作为商业项目领跑全国的城市，上海更是面临着一场格局之变。

　　面对这些新变革，RET睿意德发布2016年上海商业地产市场年终盘点，通过深层次与多维度的解读，展望未来上海商业地产新动向与新趋势。

　　“小而美”比例下降 外围化趋势愈加明显

　　作为全国的经济金融中心，上海充足的消费者与消费力使其2016年商业项目开业数量达到了29个，新增商业项目体量达到了203.6万平方米，双双位列全国第一。但与前几年上海“小而美”的社区型商业大行其道有所不同，2016年上海社区型购物中心发展有所放缓，5至8万平方米的区域型购物中心的数量开始呈现上升趋势。

　　RET睿意德中国商业地产研究中心的数据显示，59%的入市项目位于外环外，中环项目占比24%，内环内项目占17%。值得一提的是，远郊商业以大而全的区域购物中心为主，中心城区多为小而美社区型商业。

　　与此同时，上海新入市的商业项目中，超过50%位于外环外且市场表现良好，这也意味着上海的商业格局将继续外拓，商业外围化趋势也将愈加明显。

　　IP营销风潮席卷而来 上海商业地产抢得先机

　　伴随着年轻消费者的消费需求发生转变与互联网经济的快速发展，自带IP属性的商业越来越受到消费者的追捧。根据RET睿意德中国商业地产研究中心的数据显示，上海已经成为IP主题展分布最多的城市，且动漫、电影以及游戏类IP最受上海消费者青睐。

　　在实体商业中，IP的应用主要分为定位、招商、运营三个阶段，典型案例如上海大悦城。独树一帜的“爱情主题”定位与标志性建筑——摩天轮SKY RING使大悦城成为上海的爱情地标。而Line Friends，Juice等超级IP的引入还使大悦城实现线上线下的流量变现与商业跨界。《魔兽》展等高密度的IP运营类展览更帮助其轻松实现客流与营业额的双赢——客流同比增长143%，营业额增长15%。对此，RET睿意德策略顾问部总经理陈丽琳表示，“作为购物中心吸引人流，提升收益，实现品牌差异化的利器，IP营销已渐渐成为各大购物中心的标配。“

　　线上线下融合大势来袭，商业市场“新零售”已起跑

　　2016年，“新零售”被推上了风口浪尖。作为马云在2016杭州·云栖大会上提出的新概念，“新零售”意味着传统实体商业和电商单一的经济形态将被打破，实体商业和电商不再是互相博弈的关系，相反它们将在未来深度融合，并成为未来中国经济发展的新趋势和新方向。

　　以阿里巴巴旗下的盒马鲜生为例，作为“新零售”模式中的先行者，盒马鲜生强大的外送物流体系、无现金购物流程以及无缝的线下消费体验成功颠覆了传统商业与电商的运营模式。RET睿意德策略顾问部总经理陈丽琳表示，“盒马鲜生的成功代表了价格消费时代向价值消费时代的升级。在新零售时代下，实体门店与移动互联网将成为企业的核心，并通过线上和线下的共融互通，向顾客提供跨渠道、无缝化的消费体验。

　　“大数据+商业”已在风口 主流开发商率先布局

　　大数据作为这几年最热的概念，早已进入金融、广告、工业等多领域，而商业地产领域对大数据应用时间较短，但发展势头十分迅猛。过去一年，大数据应用在地产领域增长率达38％，增速居十大领域首位，显然商业地产拥抱大数据的时代已经到来。在商业地产大数据垂直领域，中商数据、阿里大数据、百度大数据、RET睿意德、中国电信、高德地图等20家行业专业级大数据公司携手成立大数据联盟，完成了对商业领域大数据源的全覆盖。2016年各大一线开发商也纷纷与大数据牵手，包括中商数据在内的多家数据供应商脱颖而出，为万象城、大悦城、印象城、天街为代表的众多项目深化大数据应用，洞察消费者偏好，并为商业地产运营打开新的天地。

　　实体书店逆袭令人刮目 运动业态或成购物中心新宠

　　与几年前实体书店的“倒闭潮“相比，这两年实体书店再次强势崛起回暖更令人刮目。随着消费者对于深层次的文化追求，跨界书店已成为大批“文青”与年轻消费者摄取精神食粮与文化休闲的最佳承载体。随着无印良品书店MUJI　BOOKS在淮海中路开门迎客，西西弗书店也在上海大悦城开张。在短短数月之内，衡山·和集、言几又、钟书阁等跨界书店纷纷落户上海。凭借自带流量的属性与多元化的经营模式，跨界书店正处于商业新风口之中，曾经没落的尴尬处境也不复存在。

　　除了书店，“运动”也成为2016年度购物中心的新晋热点。根据RET睿意德中国商业地产研究中心的数据显示，截止2016年第二季度北上广体育运动店铺总量已达到了18477家，上海运动店铺的数量达到了7291家，仅次于北京。在全民运动的风潮下，运动品牌在实体店的布局上再次加速，随着未来大众体育运动市场的持续性增长，运动业态也将成为商业地产新“蓝海”。

　　文创业态“引爆”传统商业 艺术与商业实现双赢

　　随着实体商业已进入主题化、特色化的体验经济时代。以往百货、超市、电影院的“老三样”商业固定模式已经被打破。文创品牌凭借其浓厚的文化底蕴与强大的文化体验性，已成为购物中心打破电商壁垒的标配。根据RET睿意德中国商业地产研究中心的数据显示，文创商业已在2016年短短六个月时间内，扩展到了中国100多座城市。随着商业与文创的进一步结合，其扩展速度还将不断加快。对此，RET睿意德租赁服务部总经理杜斌表示“相较于标准化的连锁品牌，文创品牌通常带有非常鲜明的自身特点与不可替代的文化体验性，这是电商无法撼动的。随着商业地产纷纷向体验型商业转型，今后商业与文创的互动将会更加频繁”。