北三县房产开发被严控 商业地产却要迎来飞速发展？

　　北三县楼市又要变天？

　　来自国家发改委的消息，近日，国家发展改革委、工业和信息化部、国土资源部、环境保护部、住房和城乡建设部、水利部、国家林业局七部门联合印发《加强京冀交界地区规划建设管理的指导意见》（以下简称《意见》）。

　　《意见》主要包括五个方面，重点是推进土地集约节约利用，严格产业准入管理，严控房地产开发建设，强化房地产市场管控，严控人口规模。

　　严控房地产开发建设的背后，是京冀交界地区楼市一片火热。

　　根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2016年9月，廊坊住宅均价10307元/平，环比上涨5.85%，连涨14个月。

　　而商业配套是住宅小区不可或缺的重要组成。京冀交界地区商业地产发展如何，赢商网记者实地走访“北三县”，一探究竟。

　　北三县楼市的疯狂

　　京津冀三地常被称为“双黄蛋”，北京、天津是“蛋黄”，河北环绕于外是“蛋清”。“蛋清”与“蛋黄”的早日融合——推动京津冀一体化，是河北的长久期待。

　　摊开地图，很容易发现廊坊处在京津冀交汇的中心，而廊坊有一块“飞地”盘踞京津之间，能天然汲取“双蛋黄”的精华。这块飞地就是廊坊市的三河、香河、大厂(回族自治县)，也被称为廊坊“北三县”。

　　北三县楼市有多疯狂？去年10月，记者一位朋友在大厂县星光城购入了一套住房，当时购入的价格约5700元/平米，而目前该小区的房价均价已经涨到了17000元/平米。

　　“这里的房价为什么涨幅那么大？”记者带着这样的疑问走访了售楼处。

　　某楼盘的置业顾问表示，因为毗邻北京，与通州一河之隔，地理位置优越，交通便利。四五万（每平米）在通州买，不如一两万（每平米）在北三县买，进京的时间也就差个十几分钟。”

　　“未来还会再涨吗？”记者问到。

　　“当然了，北京市政府17年底就搬到通州了。那个时候北三县的房价还会上涨，现在不买明年一定会后悔。”置业顾问略带自信的说。

　　但事实果真如置业顾问描述那么美好？

　　一位熟悉当地房地产市场的业内人士透露，今年北三县的 “金九银十”并没有往年的火爆。9月、10月的成交量甚至不如2016上半年的单月成交量。“感觉客户一夜之间就蒸发了，两三个月都处于观望的状态”。

　　在业内人士看来，成交量骤减的背后，是监管部门重拳调控袭来。

　　今年4月，“廊九条”（《关于完善住房保障体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》）的横空出世，但似乎并没有浇灭北三县楼市高温。

　　8月17日，另一盆“冷水”泼来，廊坊市政府官网上挂出了《廊坊市人民政府关于进一步规范廊坊市区房地产市场秩序的通告》（以下简称"廊七条"），廊坊市新一轮调控开始。

　　赢商网记者梳理发现，虽然“廊九条”和“廊七条”均未对商业地产发展有特殊要求。但“廊九条”第三点明确指出，坚持规划引领，严格规划管控。根据《京津冀协同发展规划纲要》等相关要求，修订完善环京县（市）的发展规划，合理确定功能定位、产业布局和空间发展，妥善处理房地产业发展与城市建设、生态保护的关系。主动加强与北京有关方面沟通联系，建立联动机制。

　　业内：北三县商业地产前期或难大规模释放用地

　　作为住宅不可或缺的商业配套，未来有多大的发展空间。赢商网记者查询得知，2016年三河市国有建设用地供应总量中：商服用地总量为97.3365公顷，住宅用地总量为11.2667公顷，（其中含配建保障性住房1.1266公顷）。

　　2016年大厂回族自治县国有建设用地供应总量中：商服用地6.2060公顷、住宅用地90.8773公顷（其中保障性住房总量9.0878公顷（含配建））。

　　2016年香河县国有建设用地供应总量中：商服用地28.8456公顷、工矿仓储用地49.4084公顷、住宅用地106.3183公顷(其中：保障性住房总量10.6318公顷)、公共管理与公共服务用地10.9533公顷。

　　易居智库研究总监严跃进分析，从目前市场交易情况来看，住宅项目的交易最为活跃，而商业项目的去库存效果相对一般，所以说此前从供地角度看，住宅项目供地多，而商业等用地供地少。目前在供地方面，观察2016年的数据可以看出，商服用地的供应相对多，而住宅用地的供应相对少。这有两个考虑。第一是很多住宅项目的房源实际上都是次新房，有较大的空置率，这其实是一种潜在的库存规模，第二是当地城市规划部门似乎不太愿意迁就此类住宅市场的需求，否则城市中全是住宅楼也影响此类区域的投资形象。后续建议在商业用地积极供应的基础上，要不断增加住宅项目的入住率提高，这样对于培育此类区域的人气以及提供城市居住品位等有积极的作用。

　　北三县的商业地产前景如何？

　　“目前做规划的话，前期不可能大规模的释放用地，而是更加节约集约化的做法。”严跃进表示，从需求上来讲，还是要鼓励一些做精、做强、做大的产业进去。

　　陈宝存：北三县仍需城市综合体

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，北三县的整体发展要从一个京津冀、环渤海整个大规划的体系来做的，这个是一体化的，所以会严控北京周边的一些城市呈现特别粗狂型的土地交易模式，商业地产的发展还是要涵盖在整体的规划的体系里。”

　　而对于北三县商业地产未来的发展空间究竟有多大，严跃进表示，“从北三县一些京冀交界地段来讲，后期整个人口规模会继续增加聚集，这某种程度上会带来消费市场的活跃，从这个角度来讲增加商业设施也是很有必要的。”

　　那么针对北三县的消费能力是否足以支撑大型商业项目，严跃进给出如下解释，“这一区域现在消化库存的速度很快，但实际上背后也存在的一些潜在的一些问题，比如说，很多消费需求跑到北京，跑到朝阳、通州这边去了。所以做一个大型连锁满足日常的家居生活的需求也是有必要的。”

　　但房产专家陈宝存认为，北三县除了行政区域不属于北京，但事实上它的经济圈还是北京圈，对于商业配套是有需求的。北三县这个区域，未来居住200万人是没有问题的，那针对这200万人，当然需要商业综合体了。”

　　在多位业内人士看来，北三县聚集了大量人口，商业地产仍大有可为。

　　打个比方，如果万达广场落地北三县，会对当地商业地方发展有何影响？

　　严跃进认为，万达有比较好的操盘经验，如果万达进入北三县的话能够引起一个新的商圈形成，肯定是有一个积极作用的。从实际情况来讲的话也是能够促进一些资源的聚集，一个区域的投资价值、人气、消费能力、人流和消费需求能够更好的得到体现。周边的一些商业项目也能够受益，一些商业项目过去没有人气，那么在大型商业项目进驻后，周边那些小的商业设施的话也能够受到需求外溢的影响，溢出来的一些效益，进一步盘活当地的商业资产。

　　记者手记：家乡的县城没有星巴克

　　作为土生土长的大厂人，我一度认为当地的消费水平根本不足以盘活大型商业综合体项目。

　　上周和同事聊到北三县的居民消费水平时，我还调侃道“在北三县地区，当地人每月的平均收入只有三四千，他们怎么会花30几块钱买一杯星巴克呢。”

　　对于一个购物中心而言，星巴克可是用来集聚人气的法宝。

　　当我开始做北三县商业地产调查时，才发现北三县不论在经济实力还是消费能力上均不落后于同省周边区域。

　　实际上，北三县不是没有发展商业地产项目的可能，在专家眼中北三县的商业潜力只是还没有被完全激发出来，现在不能单纯的把北三县作为廊坊市辖区内的“飞地”来看，北三县不论经济实力还是地理区域，定位都是北京周边的卫星城。

　　正如中国房地产数据研究院执行院长陈晟所说的，未来北三县一旦有大型购物中心进驻，应该多以二线品牌和一线偏弱品牌为主。因为当地的消费人群不单单是本地居民，更多的是在北京工作的“北漂一族”，这些人的消费能力还是非常强的。

　　在政府相关政策的跟进开来，大型优质的商业项目进驻会更加有序和规范化，这倒是令我对北三县有了更多的期待。