滨江集团沪上宏图的理想与现实 23亿收购上置黄浦项

　　12月29日深夜，上置集团有限公司发布公告宣布，于2016年12月29日交易时段后，公司作为卖方代表，与买方上海中崇滨江实业发展有限公司订立合作框架协议。

　　据此，公司同意促使各卖方出售，而买方同意收购目标公司上海金心置业有限公司合计49%股权，总对价为人民币23.05亿元。金心置业主要资产乃其位于上海市黄浦区大兴街717-719街坊的琴海苑项目土地。

　　观点地产新媒体查阅发现，作为上述交易买方的上海中崇滨江实业发展有限公司，其仅有的两大股东分别为杭州滨江房产集团股份有限公司和中崇集团上海投资有限公司，中崇滨江企业法人、董事长兼总经理更是由滨江集团总经理朱慧明担任，而包括滨江集团企划部经理张洪力、滨江凯旋门项目副总经理王赞煜都在上述公司任有董事职务。

　　换言之，继2015年9月联手平安拿下上海宝山大场地王，2016年7月、8月获取闵行、崇明代建业务后，这一次，滨江选择通过附属子公司上海中崇滨江实业发展有限公司，以收购的形式在上海再下一城，拿下黄浦区琴海苑旧改项目。

　　23亿元收购上置黄浦旧改项目

　　观点地产新媒体查阅资料显示，作为本次交易的主要标的，琴海苑项目东靠迎勋路、河南路，南临陆家浜路，西沿大兴街，北近中华路、黄家阙路，以江阴街为界自然分成南北两块，总占地面积37,129平方米。

　　按照规划，琴海苑项目作为黄浦区外滩金融创新试验区的核心项目，将打造集办公、金融商业配套、精英公寓、金融服务、高端住宅等于一体的商住综合体。

　　对比地块板块目前可比楼盘，成交均价在8-12万元/平。周边在售楼盘翠湖天地、外滩九里、汤臣一品和中粮海景四块楼盘平均售价都超过10万元/平。

　　显然，从地理位置上看，滨江此次拿下的地块无疑是一个优质的项目，但在这背后是地块漫长而艰难的旧改推进史。

　　观点地产新媒体查阅资料发现，作为黄浦区旧区改造重点项目，琴海苑项目从2003年启动至今已过13个年头，但除了完成几次象征性的拆迁安置，这个项目并无太多实质性进展。

　　上置集团早前的年报显示，2007年琴海苑北地块已经动迁了54%。按照计划，上置集团希望项目在2008年开工，到2011年竣工。不过，一场热闹的发声之后，项目旋即又陷入了长达两年的沉默。

　　2010年，上置集团开始向控股股东上置控股发行7亿股认购股份，筹集5.67亿港元用于琴海苑的项目开发。上置集团方面称，该笔筹集资金将满足其有关重新安置资金需求的能力，通过加快支付重新安置费用而推进整体进度，缩短琴海苑项目的投资周期。

　　对于一个上海市中心的拆迁项目而言，该等资金显然是杯水车薪。及至2013年，上置通过中融信托发行了一款“中融-北阪河谷城市发展基金第2期集合信托计划”来筹集旧改资金，该信托规模14.6亿元（优先级），总期限为6年，分期发行，首期期限1.5年。

　　不过，其时的上置集团遇上经营压力，琴海苑也成为了其无暇顾及的一个项目。直至2016年4月份中民投入主上置集团，项目启动拆迁的消息才开始传出。

　　但拆迁工作仅仅维持了8个月，至12月29日，上置集团一纸公告宣布，将琴海苑项目49%股权售于中崇滨江。

　　出售事项交割后，上置仍将（透过其附属公司）持有金心置业51%的股权。但金心置业不再为公司附属公司，而其财务业绩不再合并至公司之财务报表。

　　双方同意在出售事项交割后就金心置业所开发的琴海苑项目的建设资金投入、房屋征收及拆迁安置，以及后续开发事宜进行合作。

　　滨江沪上宏图理想与现实

　　从项目位置上看，琴海苑不失为一个优质的项目，但面对漫长而艰难的旧改推进史，再优质的项目怕是也要打个折扣。是以，上置集团最终选择将其转手。

　　上置集团表示，出售目标公司部分股权可提前兑现目标公司价值，提升股东回报。同时可借助买方在动迁房源方面的优势，助力琴海苑项目征收工作顺利按期完成。预期集团可因出售事项而录得未经审核收益约11亿元，

　　那么，作为接盘的一方，滨江的考量又是什么？事实上，滨江想进入上海，“让上海成为主战场”，早已经是公开的秘密。

　　2008年，滨江集团上市敲钟之初，公司董事长戚金兴就已喊话“五年之内进上海”，但诸多质疑声交织中，滨江一直无法如愿。

　　直至2015年9月25日，滨江联手金主平安，以总价34.65亿元、溢价率91.7%成功拿下上海宝山区一宗面积60250平方米居住用地，成功实现进入上海的夙愿，28755元/平方米的楼板价也让该地块成为了宝山大场板块的单价“地王”。

　　此后，虽然再未能在公开市场有所斩获，但滨江仍通过代建形式，先后于今年7、8月份拿下上海闵行区、崇明区代建项目。

　　在戚金兴看来，包括拿地和代建，都仅仅是滨江在上海的一个开始，因为上海要成为其未来主战场，“所谓主战场，即通过两三年努力基本立足，三到五年和杭州的销售金额持平，五年以后大于杭州”。

　　但要在寸土寸金、地王迭出的上海实现“从0到100亿”的突破，对于在上海零基础的滨江来说，最大难题莫过于土储匮乏。是以，彼时就有接近滨江的人士对观点地产新媒体表示，滨江在上海的扩储将“主要采取合作+旧城改造的方式获取土地”。

　　现在，在合作之外，滨江终于成功以旧城改造方式在上海再下一子，但面对推进多年仍进展艰难的旧改项目，作为缺少经验的旧改新兵以及上海的“陌生”面孔，滨江都将面临诸多的挑战。

　　值得一提的是，有业内猜测，上置在出售公告中提到的出售目标公司部分股权“可借助买方在动迁房源方面的优势，助力琴海苑项目征收工作顺利按期完成”，指的或并非滨江集团，而是另一个买方中崇集团。

　　资料显示，中崇集团是经国家工商总局批准成立的战略性产业投资控股集团。主要围绕大宗商品产业链，开展战略性投资和财务性投资。目前，集团已建立起大宗商品供应链集成服务、地产开发管理及跨境基础建设投资、金融投资和衍生投资四大业务板块。滨江所代建的上海闵行区的湘府三期项目，正是中崇集团的子公司上海湘府公司所有。