佳兆业商业岳耀磊：存量市场更考验商场运营 推动资产证券化

　　编者按：从2014年底“100位商业地产人眼中的2015”，到2015年底“预见2016”，赢商网连续两年推出年终巨献，呈现行业最强受访阵容。时值2016年底，赢商网再度呈现“2017年最强音”，洞查行业瞬息万变，传递商业地产人最强声音。

　　商业地产瞬息万变，有的人想进来有的人想出去。在告别野蛮生长后，能够一如既往的存活，并且发展越来越好的企业，是值得市场嘉奖与鼓励的。

　　佳兆业商业，诞生于深圳，却在全国落地开花的商业运营管理公司。背靠着佳兆业集团，在2016年开始迎来快速增长，全国多个商业项目动工、启动招商，并且在深圳成功开出了第一个社区型购物中心-布吉佳兆业广场。

　　凤凰涅槃，浴火重生。近来动作频频的佳兆业商业集团，在商业地产行业转型的风口，其未来将以怎样的方向发展？佳兆业商业集团副总裁岳耀磊又是如何总结2016年，对于2017年有怎样的规划和期待？

　　岳耀磊2017最强音——

　　最强音之行业：存量市场打造优质资产推动与资本对接

　　赢商网：用一个词总结2016年国内商业零售发展，你会选择什么词？为什么？

　　岳耀磊：2016对于商业运营管理而言，是非常动荡的一年。百货闭店、品牌闭店、购物中心关门等。这种动荡有其深层次的原因，首先是由于土地、设计、建造、运营管理等方面在前期占据了企业大量的资金，导致经营压力巨大；其次是受到互联网电子商务蓬勃发展的冲击，再加上购物中心的同质化，传统购物中心的发展道路显得更加崎岖。

　　赢商网：对于2017年整个行业的发展，你觉得会有怎样的变化？

　　岳耀磊：在我看来大家关注的点也是两大关键词，行业革新和资产运营。

　　既然是革新，显然就不是引进一两个新品牌，调改一两个新业态那么简单了。革新是对传统的颠覆，主要应该体现在运营模式上。资产的运营是要跳出传统的商业项目运营，站在资本运作的高度来看商业项目，涉及到资产的运营，资产的评估，资产价值的兑现等三个方面。

　　赢商网：在你看来，2016年度对行业影响最大的事件是什么？

　　岳耀磊：站在开发运营商的立场，正如上述所说的，我非常关注资产运营这块。

　　2016年北京银泰中心资产支持专项计划（简称“银泰中心类REITs”）落地，项目规模达75亿元，成为国内首单抵押型类REITs和国内单只规模最大的类REITs项目。这对于我们这种持有物业的商业地产运营商，还是很受启发的，大家也一直在探讨如何拓展资本渠道，毕竟做商业是高投入。

　　赢商网：此前提到存量市场，在你看来，商业地产告别野蛮生长进入存量市场，行业还有哪些机会和挑战？

　　岳耀磊：进入存量市场，稀有、优质商业资源的争夺变得更加激烈，这要求运营管理团队对选址、产品设计、成本控制、业态及场景创新和投资回报有更加清晰的认知。

　　当然，从目前深圳的市场来看，商业还没有完全饱和，机会依然存在。这需要我们从多方面去提升市场竞争力。比如搭建好企业自身的运营体系，控制成本提升盈利能力，更加重视项目前期的规划定位，在商场的招商、运营阶段，增强业态创新力度，提升服务品质等等。

　　赢商网：2016年新零售一词很火，你如何理解新零售？新零售“新”的机会和思路有哪些？

　　岳耀磊：如今线上线下融合成为大趋势。作为购物中心的运营管理方，在我看来，机会可以在场景打造、商品和服务品质上。与电商相比，购物中心拥有的线下体验、服务等是电商无法比拟的。因此，我们做商场运营，不要老想着和谁去竞争，应该要一心想着怎么才能更好的服务客户。场景也好，体验也好，支付也好，物流也好，都只是工具。

　　赢商网：IP的时代到来，在你看来，IP对购物中心运营创新会带来哪些影响？

　　岳耀磊：IP是一段时期内流行的风向，许多商家围绕着热门电视剧、电影等推出的主题性商品，引发消费者热议，起到了集聚客流的作用。毫无疑问，这对于购物中心运营而言是个很好的发展方向。

　　其一，IP在购物中心的应用未来一定会更加广泛，会进入到美陈、装饰、企划、营销等方方面面；

　　其二，购物中心未来一定要争取打造自己的IP，并且让IP深入到商场的活动，运营，各个方面，增强购物中心与消费者互动，让购物中心变得更加有趣，有情。

　　赢商网：对行业同仁最想说的一句话是什么？

　　岳耀磊：回归商业本质，做好产品和服务。

　　最强音之企业：推动全国六大项目如期开业

　　赢商网：2016年是佳兆业商业全面复苏的一年，如何评价团队取得的成绩？

　　岳耀磊：过去一年，佳兆业商业集团取得的成绩非常喜人、非常可贵。

　　主要表现在三大方面，其一，公司组建了资产运营管理平台、自有品牌孵化平台和资本运作平台。

　　其二，深圳多个项目顺利动工，包括佳兆业金融中心项目、盐田项目、金沙湾国际乐园项目、平湖项目。同时，位于北京、沈阳、大鹏、鞍山二期、惠州三期等几个城市的佳兆业广场先后进入开业筹备期，招商工作有条不紊，都将在2017年面世。

　　其三，公司在深圳的第一个社区型购物中心布吉佳兆业广场正式亮相，开业前三天客流超25万，营业额超800万，这对于一个仅3.5万㎡的购物中心，成绩傲人。这里我要特别感谢幕后的团队们，正是他们的奋勇拼搏、辛勤付出才能取得如此好的成绩，为他们点赞。

　　赢商网：2017年佳兆业商业集团总体发展思路/策略是什么？

　　岳耀磊：工作重心主要在三个方向，第一个，在营项目保增长。所有在营的广州、大连、鞍山、惠州及新开业的深圳，要按照资本市场的要求来设定经营指标，通过服务提升，品质改善来保证我们在营资产的保值和增值。

　　第二个，筹备项目保开业。所有进入筹备期的项目，包括北京、沈阳、大鹏、鞍山二期、惠州三期、东大门项目必须确保招商工作按期完成，项目如期开业。

　　第三个，尝试对接资本市场，加快推动商业项目资产证券化的探索。

　　赢商网：有什么是2017年整个佳兆业商业集团上下全力以赴的大事件？

　　岳耀磊：还是围绕着上述三点，确保筹备项目的开业，提升已开业购物中心的市场竞争力，通过对现有资产梳理、组合，完全对现有商业资产的评估，并最终实现资产的变现和退出。

　　赢商网：希望带领公司、团队在2017年达成什么成绩？

　　岳耀磊：虽然从开发和运营管理面积来看，距离行业第一还有很大差距。但我仍有三个期望，其一，希望佳兆业广场运营效率是最高的；其二，能给股东和商户带来的回报是高于市场平均值的，是最稳定的；其三，我们的商场带给顾客的体验是最新奇、最温馨的。

　　赢商网：同行中，最希望学习对方的是哪一点？为什么？

　　岳耀磊：最希望学习恒隆对产品精研、精创的工匠态度，以及凯德对购物中心资产化运作的理念及运作思路。好的产品是雕琢出来的，要用时间慢慢打磨，只有这样的产品才经得起时间和市场的考验。优质的资产不仅要得到商户的认可，顾客的认可，还要得到资本市场的认可，将资产打包进入证券市场，设计好恰当的退出机制，从而给股东尽可能高的投资回报。这是团队的使命，也是职责所在。

　　最强音之个人：陪伴孩子一起成长

　　赢商网：现阶段，什么事情会让你最有幸福感？

　　岳耀磊：回到家中时家庭欢声笑语让我很有幸福感。看着两个孩子一点点的长大，能陪伴孩子一起成长应该是每一个家长的幸福吧。

　　赢商网：2017年给自己定的小目标是什么？

　　岳耀磊：完成人生的第一次全程马拉松。