佛山创意产业园董事长邱代伦：要像老中医一样 先学会给商业把脉

　　（赢商网报道）他，刚踏入五十知天命的年纪，却仍胸怀一个宏伟梦想；他把自己比作“疯子”，疯狂到要用未来40年建一座“城”。他过去花了整整十年试错，终于给他摸索出一部“十年规划”。

　　他知道，要做好商业地产，就要像老中医一样学会把脉，理清楚地块的地脉、文脉、商脉与人脉。他拥有丰富的从商经验，从法律人跨界到投资人，现在成为佛山创意产业园的创始人：邱代伦。

　　但他给创意园现状的评价，却打趣用“痛苦”来形容。而他对创意园的未来却极具抱负：一群有意思的人，在一个有意思的地方，做有意思的事情，赚有意思的钱，过有意思的生活！

　　这位有着十余年经验的商业地产耕耘者，用理想，用情怀，用干货，给众多商业地产人分享了一堂课，他将教会予我们的，不仅仅是实操层面的功夫，更重要的，是商业的“魂”。

　　当急于求成的浮躁心态，正弥漫在如今中国商业地产。矛盾的是，这恰好是个亟需沉下心才能做好的行业。产出与回报诱惑当前，如何端平这碗水，是商业地产人需要学习的课题。

　　对着“这碗水”，“疯子”般的他会给出什么样的答案？他梦想中的创意园未来会变成怎样？在他眼中，中国商业地产如何才能更美好的发展？接下来，请看赢商网对佛山创意园董事长邱代伦的——2017最强音：

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　　1. 人脉、地脉、文脉、商脉，如何把脉？

　　2. 佛山创意产业园未来十年规划。

　　3. 邱董十大金句。

　　最强音之行业：实体商业是自己打垮自己，不怪电商！

　　赢商网：如果用一个词总结2016年，您会用哪个词？

　　邱代伦：严格来讲，是开始有点意思。

　　什么是“有意思”？来这里既有吃喝玩乐，又可以创业、“溜”孩子，还有音乐厅、艺术文化展、灯光公园……

　　商业项目最理想的状态是一站式解决消费者所需，而且是真正节省时间的。我来这个地方，花费最少时间成本、最少资金投入，却有最大收获，一举多得，这叫“有意思”。

　　赢商网：用一个词概括2017年，您会用哪个词？

　　邱代伦：灾后重建。希望2017年更有意思。国内什么资源都有，但没有结合，资源很浪费，我希望中国在未来10-20年，把商场真正做出国外水平，就足够了。

　　事实上，国内实体商业并不是被电商打垮。有一些商业本来就“老弱病残”， 稍微一点风就感冒了，只能怪自己身体太弱，而不是风太大。电商，不外乎只是一种手段，谁说实体商业就不能做电商？

　　赢商网：站在行业角度，您觉得2017年有哪些机会点？

　　邱代伦：2017年机会很大，很多商场会继续关门，电商也将出现焦灼状态，电子商务和实体商业相互渗透，只有专注于做好产品的企业，才可能存活。

　　做商业地产的人一定要有牺牲精神，要思考怎么把人吸引过来，如果人来了还赚不到钱，那就是商家的问题。商家产品不好，人就不会来，这是恶性循环。

　　吸引人流，最重要的还是，产品，产品，产品。

　　赢商网：对于促进行业发展，您有什么好建议？

　　邱代伦：做好自己的事情。最近看新闻，一个80多岁老头，儿子自小得了脑偏瘫，他养儿子50年，不离不弃，我觉得这就是英雄，没有把责任推给社会。

　　商业地产也是一样，把自己的商场做好就是最大贡献。我们都要明白自己在做什么，想办法做好产品，多吸引人流。

　　吸引人流，就要做到当地第一。至少有一两个产品在当地是有话语权的，否则很难吸引人流。而且每个产品一定要有主力店，没有主力店就无法形成生态链，量变才能带来质变。

　　赢商网：您认为目前行业内，有什么值得借鉴？

　　邱代伦：归根结底还是人性化。人性化很庞大，文化、生态都属于人性化范畴。

　　在国内，K11有点意思，把商场开成画廊，只是空间有限；芳草地也还行，但还需要时间来沉淀和完善。我觉得向他们学习就很有意思，学习怎么把“有意思”真正做出来。

　　最强音之企业：做商业，一定要有情怀，工匠精神

　　赢商网：2017年正好是佛山创意产业园创立第十个年头，这十年您会如何评价？

　　邱代伦：我觉得很痛苦。做文化艺术产业最大痛苦是招人。很多人根本不懂，我对文化艺术的要求很高。乔布斯睡了几年的地铺，原因是什么？没有找到好的床，所以他随便拿个东西应付下，我们现在就是这种状况。

　　这十年如果让我打分，我给45分。我的理想状态是100分，每天10万人流。以此类推，及格线60分是什么概念？就是每天6万人流。2017年目标是日均客流达到5万人。

　　而且在我看来，创意园有望成为佛山第二商业中心。

　　赢商网：这45分里，您最大收获是什么？

　　邱代伦：最大收获就是，我已经找到要走的路。

　　每接手一块地都会迷茫，我们唯一的本事就是解读迷茫。地块性质其实早已安排好了，是做商业还是住宅，是工业还是农用地，我们不是要去改变它，而是顺势而为解读它。

　　做商业地产，就是要像老中医一样学会把脉。把脉有四脉：人脉、地脉、文脉、商脉。这四脉都清楚了，你就知道要做什么。

　　· 人脉，是指什么人群会在这个地方活动、生活和交易。

　　· 地脉，指的是地理空间、位置、环境和交通。

　　· 文脉，是指它的历史和承载的文化。每块地都有故事，我们如何挖掘？

　　· 还有商脉，指的就是产业。服务业有很多业态，生活/生产/文化产业等，到底适合做什么业态，这需要把脉。

　　真正的把脉，是把地块读懂。书读百遍、其意自现；对于地块，起码也要围绕它走上成千上万遍，才能读懂地块，做好产品，吸引人流，否则商场不可能旺起来。

　　但土地只是载体，产品才是内容。产品有意思，这个地方才有意思。把产品做到极致，让产品形成业态，让业态做成生态，形成生态链，这才有吸引力。

　　比如佛山创意产业园这块地，以前是旧工厂，我们要做的就是工业故事，体现工业文明。所以星巴克、海底捞在这里开的就是工业风店铺；这里的零售也主要是买手店、原创设计师店。

　　我把了十年的脉，现在总算搞清楚我要做什么，这是我最大的收获。未来我想把这个地方做到100分，今明两年做到60分。

　　赢商网：2017年佛山创意园的发展思路是什么？

　　邱代伦：创意园是我的终极目标。商业类型有很多种，我们是属于变废为宝，化腐朽为神奇的一类。我想做的，就是让这些旧工厂或特殊资产，甚至烂尾楼，能够发挥它应有的价值，变得有意思。

　　这些旧厂房都是因为产业升级而陷入破产状态，形成不良资产、困境资产、特殊资产。我想用商业+文化+科技+生态的方式，找到解决特殊资产的路径，而不是简单做个商场。我要让别人知道，我是专门做特殊资产改造的，这是我的目的。

　　赢商网：您如何将特殊资产，变废为宝？

　　邱代伦：变废为宝，就是将原本失去使用价值的困境资产赋予全新的商业文化价值。简单理解，就是让它变得有意思，有意思才有人愿意来。

　　商业的核心价值，是生产人流的能力；商业的本质，是你的内容让人喜欢来。

　　我的理解是，流量积攒一定程度才会变成人气，人气持续一定时间才会形成气场，气场长期持续凝聚才会形成磁场。

　　什么是磁场？广州的北京路有磁场，王府井有磁场，人们满怀期待要去的地方，就是有磁场。但人很奇怪，他不是去看东西，而是去看人，人越多的地方越想去，去了之后就会掏钱买一堆东西，回去后发现没什么用，这叫集体无意识。

　　所以做商业就是让很多人来，能够让人产生购买冲动，那就成功。这是理想状态下的商业。目前中国人的消费习惯还不是很理性，我认为这个阶段起码还要持续十年。

　　基于这个市场判断，我给创意园设定的2017目标，就是增加人流。我认为要将一块商业地从生变成熟，不是一两年就能完成的，需要一个长期的过程。

　　所以做商业地产一定要有情怀，否则就没有长远的追求。

　　什么是情怀？准备过一辈子，就是有情怀。比如结婚，将所有感情变成亲情，就是情怀；而做商业，则是把交流、交易，最后变成交情。怀着交情的心态去交易，这就叫有情怀。

　　赢商网：2017年，创意园将全力以赴的大事件有哪些？

　　邱代伦：2017年有三件大事要完成。

　　第一件事，是把不夜城做好，让它在佛山有话语权，成为佛山第一个不夜城。不夜城的概念是塑造四条街：美食一条街、酒吧一条街、休闲一条街；外加国际化，打造一条洋人街。

　　对于美食一条街，目前我们已有60家餐饮店；2017年将增加到100家，其中包括餐吧、酒吧、咖啡厅等，数量提升的同时，质量也要同步。

　　我的想法是，引进世界级的餐饮品牌，米其林餐厅就是我们的目标，希望在4年后能够引进一家。品类规划比例是，5%是国际级品牌、35%是国家级品牌、20%是省级品牌、10%是本地品牌、另外30%是创新型品牌。

　　第二件事是要建儿童游乐城，与悠游堂合作，打造佛山最大的儿童乐园，争取2017年儿童节开业。我的十年规划里，还计划在创意园里打造教育城。

　　第三件事，2017年3月29日是创意园十周年纪念日，我将发布创意园下一个十年规划，简单来说，就是要完成十件大事，这非常重要。我想用40年时间，做出一座商业中心，不惜代价去完成。

　　规划的这十件事是同时进行的，但不是说要立刻呈现，每个产品需要的时间沉淀是不一样的。每完成一件就加十分。前十年辛辛苦苦只做到45分，到60分就是质的转变。

　　但这十件事真正做起来，难度很大。比如步行和停车就是问题，过去我做梦都梦到天天被人骂，说停车位不够，现在我们就在扩建停车场。作为商家，要为结果负责，所以我最终以人流来决定分数。

　　赢商网：请谈谈您的十年规划。

　　邱代伦：十年规划，相当于十个产品，每年完成一件。

　　第一年，即2017年，开始打造不夜城；最让我欣慰的就是已汇集60家餐饮品牌，而不夜城的真正任务是吃、喝、玩、乐、游、娱、购，24小时都有消费，才是不夜城，目前已有海底捞是24小时营业。

　　第二年，开始打造教育城，目前已有40多家教育机构进驻，在佛山算是最密集了。

　　第三年，打造创业城。目前佛山创意园已获得“国家级科技企业孵化器”的金牌称号，也汇集了一千多家中小型企业，基础已有，接下来最重要的是做扎实。

　　第四年，打造买手购物城。与其他购物中心不同，佛山创意园强调的是买手店或设计师品牌。

　　第五年，我希望是灯光艺术公园，让夜晚比白天更精彩。

　　第六年，我希望它做成一个国家级文化园区。

　　第七年，打造体育运动公园。

　　第八年，打造音乐公园，这实际上是一个活动、音乐、会展平台。

　　第九年，打造洋人街。这不是一两年能够完成的，因此目前已在筹备。佛山正走向国际化，我们要提前九年植入这种基因。

　　第十年，打造生态城和旅游景区，我想拿下“国家4A级旅游景区”称号。

　　赢商网：佛山创意产业园开业十年，这十年给你带来的经验和教训有什么？

　　邱代伦：过去十年盲打莽撞，留给我的最大教训就是急于求成。希望一年内把所有事情做完，结果就什么都没完成。

　　因此我用十年试错，发现长期的规划、战略很重要。商业一定要打持久战，低于10年的计划基本不叫计划，做好20年的规划才是对商家负责。

　　就算在成熟商圈，没有十年计划就是耍流氓，没有好产品、没有用长期、持续的心思去做，没有工匠精神，都是很难做好的。所以我的商业目标，是打造一个提供健康生活方式的地方，做健康生活方式的领跑者，商业本质是有意思，有意思的业态，就一定能够聚集有意思的人。

　　做了这么久我才发现，只有用心把情感融入这片土地，它才会散发幽香，对人有吸引力。倘若不爱这个地方，怨气也会散发出来，所以作为老板，一定要爱惜自己这块地。

　　最强音之个人：商业就像玩游戏，幸福来源于成就感

　　赢商网：商业吸引您的地方在哪？

　　邱代伦：像玩游戏一样，马上会有评价系统给你打分。商业也一样有交易评价，　　这种快感让我很享受。成就感是幸福的源泉，而成就感源于评价系统。

　　商业很好玩，因为评价系统很及时。看到很多人愿意来这个地方，很多人在这里开心消费，就很有成就感，能够帮助很多人解决吃喝玩乐游购娱的问题。

　　赢商网：多年的从商经历，给您带来哪些收获？

　　邱代伦：信用最重要。商业是经营无形资产，实际上就是经营信用，所以最关键是要靠借力，不是靠给力。有信用才有借力，只有借力打力，才能成功。

　　佛山创意产业园董事长邱代伦的十大金句

　　1、商业项目最理想的状态，是一站式解决消费者所需，而且是真正节省时间的。

　　2、实体商业不是被电商打垮的。只能怪自己身体太弱，而不是风太大。

　　3、吸引人流，最重要的还是，产品，产品，产品。

　　4、至少要有一两个产品在当地是有话语权的，否则很难吸引人流。而且每个产品一定要有主力店，没有主力店就无法形成生态链，量变才能带来质变。

　　5、把产品做到极致，让产品形成业态，让业态做成生态，形成生态链，这才有吸引力。

　　6、做商业地产，就是要像老中医一样学会把脉。把脉有四脉：人脉、地脉、文脉、商脉。

　　7、商业的核心价值，是生产人流的能力；商业的本质，是你的内容让人喜欢来。

　　8、什么是情怀？准备过一辈子，就是有情怀。比如结婚，将所有感情变成亲情，就是情怀；而做商业，则是把交流、交易，最后变成交情。

　　9、作为商家，要为结果负责，所以我最终以人流来决定分数。

　　10、我用十年试错，发现长期的规划、战略很重要。商业一定要打持久战，低于10年的计划基本不叫计划，做好20年的规划才是对商家负责。