未来武汉商业是“大腕儿”的天下 小开发商请慎重！

　　1月24日，武汉公开拍卖的17宗地块全部成功出让，其中12宗地块底价成交；复地、越秀、中海、金科、碧桂园等房企均有所斩获。至此，全国前20强房企已悉数落地武汉，品牌房企必争之地的战略地位可见一斑。　 

　　先来回顾此次土拍中的重点商业地块。

　　从这些商业地块拍卖中，笔者总结四点趋势：

　　1、武汉作为新一线强二线、国家中心城市的地位凸显，无论是昔日的价格洼地汉阳四新、光谷东，如今潜力都被充分看好。未来房价地价拼的是啥?拼的就是城市地位，如果你拥有的行政权力资源都比其他城市要强，地价房价没有不涨的道理，因为所有的开发商都会蜂拥而上。

　　2、未来的二线城市一定是商业地产开发的主战场，很大程度的利润增长都来自二线城市，得二线城市得天下，这些城市自身还在快速生长，版图还在扩张。无论是开发商还是购房者，选择强二线和1.5线城市不会错，二线城市地产兼具投资、自住、金融属性。

　　3、未来武汉的地产开发市场，尤其是大型商住综合体项目，一定是大开发商的天下，小开发商请自重。纵观此次商业地块竞拍结果，竞得者都是越秀、中海、复地、瑞安、国华人寿知名大型房企。从竞得条件来看，建摩天高楼、引进世界500强、引进全国性的金融机构、商业部分必须自持经营等等，每一项条件背后都要求开发商的综合实力要特别强，特别是资本以及对资源配置的能力。无资本无未来！

　　4、武汉的商业地产仍然处于高速发展期，政府支持建设带动城市发展，未来发展模式和趋势必然像现在的北上广深。

　　地块具体情况介绍

　　一、汉阳四新（2016）150号地块

　　地块性质：纯商业用地。规划净用地面积为为15113平方米，建筑面积不大于60000平方米。

　　越秀地产以24060总价拿下，楼面地价4010元/平米，这是继2016年10月越秀地产获得中北路商服地块后时隔3月在武汉市场获取的又一宗商服地块。该地块有4家开发商竞价，加价1.2亿元，溢价95%。

　　二、江汉核心P（2016）151号地块

　　地块性质：住宅、商业用地 规划净用地面积为27050平方米，其中商业服务业设施用地面积为13030平方米）；地上总建筑面积控制在15万平方米以内，其中商业商务设施建筑面积为8.14万平方米。

　　中海地产以28.6亿元收入该地块，楼面价19113元/平（江汉区及汉口单价地王），溢价率12.32%。

　　依据竞地要求，未来将引入一家以上（含一家）取得“一行三会”颁发的金融许可证的全国性金融机构区域总部。标志性商务办公建筑高度不低于180米

　　三、汉正街东片P（2016）156、157号地块

　　地块性质：住宅、商业用地，两地块总计规划净用地面积为102240平方米，地上最大建筑面积为94.5万平方米，其中商业服务业设施建筑面积60万平方米（含商业建筑面积5.3万平方米，商务建筑面积36.55万平方米），地下商业最大建筑面积不大于5.6万平方米。

　　复地集团以总价130.1亿元拿下汉正街东片地块156号和157号。其中，156号成交价80.1亿元，楼面价15191元/平，溢价率5.4%；157号顺势底价归入复地，总价50亿元，楼面价10555元/平。至此，汉正街银丰片和东片都将有复地开发。

　　依据竞地要求，将引入2家以上（含2家）国际或全国性金融机构中国总部或区域总部、引入2家以上（含2家）2013年以来《财富》或《福布斯》杂志公布的世界500强企业区域总部。此外项目商业、商务部分统一运营管理，且自持商业、商务部分不低于30%的建筑面积满5年以上（含5年）。建筑高度标志性建筑高度不低于400米。

　　四、二七滨江P(2016)158号地块

　　地块性质：住宅、商业用地，规划净用地面积为65070平方米;地上建筑面积控制在40.24万平方米以内，其中商务、商业建筑规模为26.36万平方米。

　　国华人寿底价竞得该地块，成交价32.6亿元，楼面价8107元/平。

　　依据竞地要求，未来标志性商务办公塔楼建筑高度不低于300米；商业部分70%需自持，且10年内不得对外销售转让；引入3家及以上“一行三会”颁发经营许可证的全国性的金融机构的区域总部或控股子公司；引进1家及以上世界500强中的金融机构的区域总部。

　　五、光谷东P（2016）165号地块

　　地块为住宅、金融保险用地、零售商业用地，净用地面积约35万平方米，建筑面积约128万方，为近年来东湖高新片供应难得的大体量地块。

　　瑞安地产底价23亿元收入该地块，楼面价约1790元/平。这也是瑞安继武汉天地后再次成功获得地块。瑞安表示，该项目将建设成为集创新金融中心、创新创业中心和创新生活中心为一体的城市综合体，力争打造成为光谷中心城标杆性综合开发项目。

　　依据竞地要求未来将引入8家以上（含8家）取得由“一行三会”所颁发的金融许可证的全国性金融机构的区域总部或分支机构；引入1家以上（含1家）拥有与国际性创新创业孵化平台有合作协议（至少5个国家）的国家级科技企业孵化器入驻经营；引入1家以上（含1家）中国电子信息行业联合会和中国软件行业协会公布的2016年中国软件和信息技术服务综合竞争力30强企业的区域总部。此外，所建集中商业地块须由竞得人自持经营，不得对外分割销售，且须承诺引入1家以上（含1家）世界500强企业下属专业商业运营机构。