罗康瑞不再“卖卖卖” 瑞房128万平土地入局武汉的挑战

　　 在过去两年通过资产减法以降低负债率的瑞安房地产罕见地在春节之前给自己送了份年终奖。

　　1月24日，在武汉新年首次土拍上，瑞安房地产联合中信股份以22.98亿元底价摘得光谷东湖新技术开发区P（2016）165号地块，这是瑞安房地产在近两年“卖卖卖”的路线中首次购入新地块，也是继武汉天地之后再度在武汉落子。

　　瑞安房地产在随后发布的公告中称，由于地块于光谷中心的地缘优势，董事相信收购事项乃罕见而独特的投资机会。此外，收购事项及投资与本集团为将来发展而优化资源的商业策略及于中国的商业模式一致。

　　资料显示，该宗地块位于东湖新技术开发区二泉街以南、光谷五路以东、星愿街以北、高科园西路以西，为住宅、金融保险用地、零售商业用地。

　　在武汉天地仅剩最后一期住宅地块可开发之时，落子光谷东湖新区无疑为维持公司的持续开发提供必不可少的“粮草弹药”。然而，二度落子揽下128万高新开发区土地，瑞安房地产能否承受大盘之踵和从旧改到产业新区开发转变的双重挑战呢？

　　武汉二度落子

　　早年凭借上海新天地在内地一举成名的瑞安房地产曾接连在武汉、佛山、重庆、大连等不同的城市复制了多个“新天地”项目，而此次拿下的165号地块是瑞安二度落子武汉。

　　据了解，该宗地块位于东湖新技术开发区二泉街以南、光谷五路以东、星愿街以北、高科园西路以西，为住宅、金融保险用地、零售商业用地。地块净用地面积约35万平方米，建筑面积约128万平方米，起拍总价22.98亿元，成交楼面价仅为1790元/平方米。

　　对此，湖北中原地产研究员杨丽宇向观点地产新媒体表示，瑞安拿下该地块十分“值得”，“该区域较为偏僻的地块成交价格在去年已经超过了9000元/平方米，瑞安拿下该地块成交单价不足2000元，并且土地的体量如此之大”。

　　据了解，在业内人士看来，东湖新区地块所在的光谷新区发展潜力甚至可与武汉CBD相提并论，而在过去的一年里这里也是地王频出的区域。2016年，绿地、正荣相继落子光谷区域，其中正荣更是以45.8587亿元总价拍下光谷P(2016)055地块，楼面地价15966元/㎡，刷新光谷地王，溢价高达442.15%。

　　但有业内人士指出，底价成交的背后其实也有“协议出让”的意味，其中武汉天地的成功打造无疑起到了关键的作用，“目前武汉天地项目的商业办公租金是武汉最高的，因而政府看重的是瑞安在商业地产的开发运营能力，基本上是为瑞安定制了这么一块地块”。

　　值得注意的是，瑞安此次拿下东湖新区地块首次采用了联合拿地的方式。瑞安发布的公告显示，地块竞得者华夏瑞信由瑞安房地产间接持有50%及由中信股份间接持有50%股份。华夏瑞信有意于武汉设立一家全资项目公司，就地块未来发展签署地块使用权出让合同。

　　于地块成功中标后，瑞安房地产与中信股份将分别向华夏瑞信为收购事项提供资金而进一步投资。瑞安的投资金额预计约为人民币14.1亿元。

　　瑞安品牌及企业事务总经理张烨透露，项目目前具体的规划正与政府处于商量之中，今年4月份将会召开新闻发布予以公告。但此前在地块竞得之后瑞安就曾表示，未来该项目建设成为集创新金融中心、创新创业中心和创新生活中心为一体的城市综合体。

　　双重挑战

　　从此次项目的体量来看，瑞安二度落子武汉无疑延续了其以往对于大盘项目一贯的青睐，然而曾经就因为“慢周转”一度“焦头烂额”的瑞安，此次遇上产业新区项目之时，能否承受大盘之踵和从旧改到产业新区开发转变的双重挑战呢？

　　据了解，作为早期进入内地发展的港企之一，瑞安以旧改方式介入到地产开发，并且每个项目动辄均是建筑面积高达百万的大盘项目，当然这与港企特有的“囤地慢发开”模式有一定的联系，然而随后业绩不畅、负债率高企和失约上市预期等问题出现之后，瑞安集团董事长罗康瑞如其他港企一样意识到公司“资产重、周转慢”的致命伤。

　　在经历前两年非核心资产的相继兑现后，罗康瑞在2015年初重新审视瑞房及新天地的商业模式，并提出到2016至2017年要将资产周转率提升至20%的水平，而此前瑞房的实际资产周转率仅为9%。

　　事实上，这种资产减法带来的效果几乎是立竿见影，轻资产尝试似乎为这家房企找到了纾困的渠道。据悉，在接连将效益相对不高的资产出售后，瑞安房地产的资产周转率在2015年实现了从9%到18%的飞跃。

　　仅2016年，瑞安房地产已经将佛山岭南天地一宗地块售予了碧桂园，并且将同处于武汉的武汉天地项目两项商办物业售予了中信泰富。

　　由此可见，此次联手中信股份正是瑞安转型轻资产的尝试，而正如瑞安于公告中表示，双方的合作将于收购事项及土地发展的资金及资源中取得相当的优势，而这无疑也为该项目未来的开发提供一定的资金保障。

　　此外，瑞安还需要面对的是产业新区项目本身尚待培育的考验。

　　据杨丽宇介绍，东湖新区位于武汉核心城区三环以外，该区域自1998年确立为国家级开发新区以来，通过十几年的发展目前区域的交通、医疗和学校等基础配套设施已经完善，在政府政策红利扶持之下，未来该区域具有很大的发展潜力，但是目前该区域的商业氛围比较落后，并且整体区域还处于住宅销售的阶段。

　　而从瑞安房地产以往项目的开发过程来看，不管是上海新天地，还是佛山的岭南天地，都是商业先行，然后通过商业增加住宅的附加值从而高价出售住宅物业，最终这些定价较高的住宅项目往往会成为该区域甚至城市的价格高点，并为瑞安带来丰厚的利润回报。

　　但显然这样的模式或许还无法在武汉东湖新区再现，因此单凭住宅能否成功复制过往“武汉天地”成功案例，尚有待时间验证。