独家盘点：2016年福建商业地产关键词 开业、去库存、业态调整......

　　回顾2016年的福建商业地产市场，有新项目开业，亦有旧项目为运营发愁；有房企在大肆扩张，也有房企在收缩战线。虽说2016年整个商业地产行业处在转型期，但仍有众多大事件发生，影响着福建商业格局的变革。

　　因此，赢商网独家盘点2016年福建商业地产关键词，盼以此窥见福建商业发展之趋势。

　　关键词一：开业

　　据赢商网福建站不完全统计，2016年福建开业大型商业项目（商业面积≥3万㎡）16个，项目类型涵盖城市综合体、购物中心、奥特莱斯、社区商业等。

　　解读：据统计，去年下半年开业率占比超过70%。每年年底可谓是商业“开业季”，2016年亦不例外。12月为开业高峰期，该月共7个商业项目正式营业。从区域上分析，福州今年共8个项目亮相，为开业数量最多的城市。

　　其中，正荣旗下首个社区型购物中心“福州正荣财富中心”、福建最大奥特莱斯“天泽奥莱时代”、建发集团标杆商业之作“湾悦城”、世茂集团旗下独特的大型文旅综合体“世茂摩天城”、阳光城集团福建首个商业项目“奥体阳光天地”等项目的开业，备受业内关注。随着更多有特色、差异化项目的开业，福建商业将更加精彩。

　　关键词二：业态调整

东百元洪城变身Young Home

　　2016年，福建多个购物中心从品牌业态、硬件设施、服务体系等方面进行调整。东百元洪城、五四北泰禾广场、湖里万达广场、集美万达广场、中华城、磐基名品中心、中骏世界城等购物中心纷纷发力品牌升级、业态调整。

　　福州东百元洪城历经四个月整改，升级形象、重组业态品牌与服务，将“室内主题情景式体验街区”植入“Young Home”，打造南波湾、爱丽丝街、儿童街区、运动潮街四大主题街区。

　　福州五四北泰禾广场迎来三周年，商场的业态、品牌及店面进行全新升级调整，提升广场品牌级次、丰富国际精品品类、化妆品品类，重新组合餐饮业态，采取措施针对性提升西区客流。

　　2016年，厦门湖里万达广场、集美万达广场纷纷进行品牌升级。以湖里万达广场为例，其启动了史上最大规模品牌、硬装升级，Superdry、Armani Jeans、Tommy Hilfiger、Under Armour、Charles & Keith、Lexon、Godiva、彼得家的厨房、桂小厨、西湖印象、西贝莜面村、许留山等福建首家、厦门首家以及首秀湖里的34个品牌在去年10月相继亮相，全线提升湖里万达档次。

　　厦门中华城的转型主线是优化品牌和业态，原来餐饮品牌很多，商场内“冷热不均”现象明显。在2016年开业了多个品牌福建或厦门首店，包括桃园眷村、很高兴遇见你、UGG等。经过品牌调整升级，目前中华城荟集多个国际一线及知名美妆品牌概念店、形象店，涵盖Chanel、Bobbi Brown、Sulwhasoo、Lancome、Shu Uemura、Clinique、Laneige、Kiehl‘s等等。经过新的改造，引进本来极具影响力的当红品牌，围绕消费者喜好规划布局，人气水涨船高。

　　厦门磐基名品中心历时三年的升级改造，在2016年以崭新的面貌重新开幕，重装后的磐基除了保持原有的“重奢”品牌优势外，加重了“轻奢”的品牌比重。目前磐基名品中心“轻奢”品牌占比30%左右，包括了Jimmy Choo、coach、michaelkors、toryburch、mcm、kent&curwen、attosgroup、emporioarmani、versus、redvalentino、ports、cos等。此外，鼎泰丰、欣叶等餐饮品牌福建首店的开业，更是一大吸客利器。

　　泉州中骏世界城自2015年开始进行调整，大幅调整百货区域，耗时一年半重新招商120多个品牌。升级改造后的中骏世界城做到定位差异化、创新业态组合、强化体验感。

　　解读：对于购物中心而言，前期的定位、规划、招商到开业只是起点，项目开业后伴随始终的品牌调整和业态升级才是永恒的课题。与时俱进的调整是保持购物中心最佳经营业绩和持续竞争优势的重要措施。无论是中华城的围绕消费者喜好规划布局，还是磐基名品中心做到“人无我有，人有我优”，购物中心调整的终极目的是租金收益的提升，同时商业品质的提升也是资产增值的重要体现。

　　关键词三：地王

　　2016年度，福建土地市场可谓是风起云涌、热潮不减，多个区域地王诞生。福州在2月创下“一战封三地王”的记录，厦门亦不遑多让，在8月26日二刷单价地王纪录。现特来回顾福州、厦门两城土地市场在2016年的总体出让情况。

　　福州：2016年鼓楼、台江、仓山、晋安四区商住用地共计成交29幅地块，出让土地70.22万㎡，规划总建面积147.08万㎡，收金235.1亿元，平均溢价率68%，平均楼板价16701元/㎡。除四区外，马尾区成交8幅地块，出让规划总建74.2万㎡，收金近17亿；闽侯成交5幅地块，规划总建58.89万㎡，贡献了39.91亿的收入。

　　厦门：2016年累计出让经营性用地37宗，成交35宗，全年累计出让土地面积134.9万㎡。商住用地方面，全年供应总建筑面积165.5万㎡，较好地执行了年度供应计划。

　　解读：福州2016年整体土地市场可谓风云天下，竞争惨烈，福州一时成为诸多房企争夺占位的宠儿。近几年福州土地成交量与商品住宅成交量差值连续五年为负值，所以来年加大土地供应仍为主诉求，2017年土地市场有望增加放量，但房企抢地热度依然不会消减。

　　回顾2016年厦门土地市场，表现出如下特点：总量供应有所下降，商住用地供应节奏加快，商办用地供应趋紧，产业及配套设施用地供应得到加强，供地结构更趋合理，供地区域也进一步向岛外倾斜。上半年土地市场竞争呈现白热化，开发商扎堆抢地，土地成交价格快速上涨，成交溢价率居高不下；下半年系列调控政策的出台有效促进了厦门房地产市场的平稳过渡，土地市场渐回理性。未来随着调控政策持续发力，政策效应逐渐显现，预计厦门市土地市场将步入深度调整期。

　　为了预防土地市场过热导致房价过高，省政府办公厅于2016年10月印发《关于进一步加强房地产市场土地调控的通知》，旨在合理调控房地产用地的供应节奏，推进房地产去库存和市场的平稳健康发展。对于个别地方地价过快上涨的问题，福建省将完善土地公开出让方式。土地拍卖时，如果土地竞价的溢价率超过一定比例，可现场中止拍卖，采取“限地价、竞房价”或“限地价、竞配建”等方式来出让土地。

　　关键词四：去库存

　　2016年，福建省政府办公厅下发《关于加快化解商业办公房地产库存的通知》，通知就商品住房销售明显回暖，商业办公地产库存去化缓慢，明确提出因城因地精准施策、严格控制商业办公用地供应等六条新政，其中，商业办公库存地产去化期限超36个月的地方，将暂停出让商业办公用地。此举意在从供给侧严格控制存量的增长，缓解商办市场库存压力，为市场赢得一定的消化期。

　　解读：业内人士分析，商办市场去库存政策的制定应做到宜疏不宜堵，需要研究各个区域的不同，根据市场的供需进行区分和研究。写字楼市场需要完善商贸区建设，减少CBD盲目扩张，而商业市场则应该朝社区化方向发展，研究适合旅游购物的商业模式，打造适合宜居城市发展的社区商业。“在未来的商办规划上，应该进行市场化科学的调配，该增的增，该减的减，加强城市基础设施的完善，降低企业运营成本。”

　　关键词五：总部搬迁

　　闽系房企总部扎堆迁至上海，继世茂、旭辉、宝龙等之后，2016年，禹洲集团、正荣集团、融信中国皆将总部迁入上海，除此之外，2017年伊始，中骏置业亦完成“入沪”步伐。值得一提的是，在闽系房企纷纷“迁都”的风潮中，泰禾集团不但将总部落在了福州，并加大投资砝码，表明深耕福建的决心。

　　解读：目前在上海的闽企有世茂、阳光城、旭辉控股、正荣集团、融信集团、宝龙地产等，这些闽系房企都不约而同以上海以及长三角核心城市圈为原点，展开了全国化布局。求发展是总部集体外迁的核心原因。为了迅速扩张，闽系房企在大本营福建深耕细作后，完成经验和资本的积累，再以京沪为支点，向一二线城市全面扩张。虽然泰禾集团并未将总部迁至上海，但其已经完成了对京津冀、长三角、珠三角等国家重大战略的核心区域的全面布局。

　　福建省东南商务管理研究院院长许安心分析，人才优势和资金便利性是房企“迁都”主要因素。尤其是在上海，既有国际金融中心的定位，又有自贸区，对房企融资便利性、降低融资成本有帮助；而且，总部在一线城市可以提升企业品牌形象。