北京疏解非首都功能浮现商业新机会 太古、合生“有肉吃”

2017年03月02日17:49 来自:赢商网北京站 郭才贵
核心提示:北京大力疏解非首都功能,位于三里屯太古里旁边的雅秀大厦,太古地产、盈石中国都有意整租拿下该项目,打造全新的购物商场。

  (赢商网报道)近年来,随着北京大力疏解非首都功能、推进京津冀协同发展,各类专业市场的转型与搬迁成为政府和相关企业的工作重心,涌现不少业态升级创新、批发市场变身零售商场和办公楼的现象,酝酿出不少新的商业地产机会,多家开发商掘金其中,包括合生创展、光耀东方、万通地产、昆泰地产等企业的项目都与此有关。

  赢商网从知情人士了解到,位于三里屯太古里旁边的雅秀大厦在去年9月关闭后,如今太古地产、著名商业地产管理机构盈石中国都有意整租拿下该项目,打造与三里屯太古里不一样的全新购物商场,受到了业内较大的关注。

  北京疏解非首都功能 商业格局大变

  北京存在着各类大大小小的批发市场、专业用品市场、小商品市场,它们大多兴起于上世纪90年代末和本世纪初,有的分布在二环外,比如动物园批发市场,大部分集中在三环、四环和南城,比如大红门、十里河,是北京商贸流通业的重要组成部分。

  根据中国步行商业街工作委员会主任韩健徽的介绍,建国以来北京商业网点格局的变化经历了“中心三点”、“东拉西扯”、“环状节点”、“多点多极”四个发展阶段,批发市场兴起于“环状节点”时期,与北京区域经济的发展、招商引资、商业网点格局的完善有着密切的联系。

北京商业网点
北京商业网点格局现状 图片来源:盈石中国

  韩健徽具体介绍称,建国初的“中心三点”是以天安门为中心分布着王府井、西单、前门三个商业点,商业规模有限,业态单一。在上世纪80年代末90年代初,商业网点开始沿着长安街东西方向扩张,建国门、国贸,复兴门、公主坟等地陆续出现百货商场,呈现“东拉西扯”的局面,而上世纪90年代末以来,北京二环、三环、南城出现了更多卖场,形成 “环状节点”的商业格局,二环的阜成门、安定门、宣武门、崇文门开业了多家百货卖场,三环以及南城由于地价低、空间大,政府招商引资吸引了大量批发市场进驻其中。本世纪以来,商业地产兴起开发热潮,品牌连锁店加速扩张,北京商业网点目前形成了“多点多极”的局面。

  从目前来看,批发市场经过10多年的发展,其弊端越来越显现,比如产值低、交通拥堵、环境脏乱差、违法建设等,面临外迁、调整、转型的命运。

  2014年初,北京首次提出疏解首都功能,强化北京市“全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心”的核心功能,与之不相符的城市功能将逐步调整。2015年起,北京计划未来5年通过“禁、关、控、转、调”5种方式来完成疏解目标,严格按照新增产业的禁止和限制目录,对不符合首都城市战略定位的产业和项目实施调整和疏解。

  根据北京市“疏解整治促提升”专项行动2017年工作计划,今年的重点任务是动物园地区、大红门地区、天意、永外城等批发市场的外迁,以及官园、万通、雅宝路地区等批发市场的升级改造。

  疏解的大幕已经打开,搬迁与调整涉及北京多个商圈,商贸业格局大变,成为当下和未来影响深远的北京城市更新大事件,大批企业、商家的命运将被改写。

  批发市场转型购物中心 合生等掘金其中

  批发市场、专业市场面临疏解,转型的机会在哪呢?有的企业担心未来的出路,也有很多企业看好搬迁后的新商业机会,毕竟,存量商业时代的优质物业变得越来越稀缺。

  批发市场批零结合跨界经营,批发市场转型为购物中心,或变身为办公用途的写字楼、共享空间的案例都比比皆是,成为不少批发市场商业的转型方向。

  世纪天乐服装市场是北京动物园批发市场里批发业务最好的卖场,2014年,光耀东方收购世纪天乐大厦后,伴随批发市场腾笼换鸟、业态升级的步伐,世纪天乐开展了服装批发业务的转型升级,发力O2O探索新业务方向。

  2015年,阜成门外大街主营小商品批发的天意商城确定被疏解,同一区域的万通商城虽未进入疏解名单,但也面临客流量难以提升的窘境,近年来,万通商城着力提升项目的品牌形象,打造成为集合店、品牌折扣店、美食城与特色小商品市场混搭经营的新型商业载体。

  韩健徽对赢商网表示,“批发市场、小商品市场、购物中心都是商贸零售业的表现形式,由批发市场转为零售商场、由零售商场转为批发市场都有可行性,行业中都有成功案例,比如杭州西溪数码港转型为市场化商场,而上世纪90年代北京万通商城一开始定位为高档百货,经营不理想,后来改为小商品市场,创新模式批零结合,才走出了困境”。

  “业态之间的转换是正常的,至于向哪种形态转,涉及商圈条件、消费客群、交通区位等因素,需要具体项目具体分析”,韩健徽进一步表示。

  掘金批发转零售,合生等企业都涉猎其中。2016年初,大红门地区的天雅国际服装城闭市,改头换面成了欣雅汇生活广场,转型为包含各类餐饮、娱乐项目和零售业态的购物商场,不久后,合生创展收购了该项目,将之命名为合生广场,成为大红门地区居民的一站式消费中心。

  目前,北京昆泰房地产开发集团有限公司决定调整思路,旗下已经处于关停状态的三里屯雅秀大厦将来不再经营小商品市场,寻找机构以整租的形式接手管理,盘活物业资产。

三里屯雅秀大厦
处于关闭中的三里屯雅秀
三里屯雅秀
三里屯雅秀商家已经撤走

  三里屯雅秀欲牵手太古、盈石

  再困难也有人愿意赌一把,除了前文提到合生的收购案例之外,三里屯雅秀大厦意欲重整旗鼓,转型零售商场,太古地产也涉及了其中。

  资料显示,三里屯雅秀位于北京朝阳区三里屯工体北路58号,是北京昆泰房地产开发集团有限公司旗下商业项目,紧挨着太古里商场,购物中心建筑面积3万平方米,包括地下一层至地上五层,可容纳300个品牌,物业存在已有12年之久。

  近日笔者踩盘了三里屯雅秀大厦,发现该商场有着耀眼的棕色外立面,但走近发现大门紧闭,仅有一楼的汉堡王和一家理发店在营业,负责巡逻的保安说,“商场2014年装了外立面,装修一年开业一年,2016年9月关闭,开业期间经营有鞋子、衣服等各类商品,现在关门了,不知道以后要卖什么”。

  三里屯雅秀曾经有“小秀水”之称,是与秀水街市场齐名的外贸批发市场,韩健徽告诉赢商网,三里屯雅秀与雅宝路、秀水街批发市场群的成长、兴衰一脉相承,该批发市场群多年来经历了由露天卖场到室内卖场、由售卖丝绸文化用品到售卖假货仿名牌、由迎奥运清理涉假商品到主推品牌店的复杂历史过程,由于内外部环境的变化和电商的冲击,如今难有昔日的辉煌,所以三里屯雅秀转型是必然的。

  据报道,三里屯雅秀2015年底升级为高端卖场,升级开业后的雅秀试图与三里屯地区个性、时尚、年轻的消费人群一致,但这个愿景没有得到实现,人气惨淡后商家撤离,2016年9月开始项目陷入关停状态。

  三里屯雅秀的确有意再次转型,且这次动作更大。一位昆泰地产内部员工表示,“雅秀的转型计划是走零售路线,不做批发市场了,由于昆泰是国企,很注重社会效应,想找能力强的开发商或管理机构,以整租的形式接手,打包交给对方管理,目前已经在走合同流程了,接手方是太古地产或盈石中国,二选一,就看谁的方案好”。

  亚太商业不动产学院院长朱凌波表示更看好太古的接手,他说,“太古更了解三里屯这个地段和客群,更利于一体化操盘,当然盈石如果能做出更创新和差异化的项目亦OK”。

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