北京疏解非首都功能浮现商业新机会 太古、合生“有肉吃”

　　（赢商网报道）近年来，随着北京大力疏解非首都功能、推进京津冀协同发展，各类专业市场的转型与搬迁成为政府和相关企业的工作重心，涌现不少业态升级创新、批发市场变身零售商场和办公楼的现象，酝酿出不少新的商业地产机会，多家开发商掘金其中，包括合生创展、光耀东方、万通地产、昆泰地产等企业的项目都与此有关。

　　赢商网从知情人士了解到，位于三里屯太古里旁边的雅秀大厦在去年9月关闭后，如今太古地产、著名商业地产管理机构盈石中国都有意整租拿下该项目，打造与三里屯太古里不一样的全新购物商场，受到了业内较大的关注。

　　北京疏解非首都功能 商业格局大变

　　北京存在着各类大大小小的批发市场、专业用品市场、小商品市场，它们大多兴起于上世纪90年代末和本世纪初，有的分布在二环外，比如动物园批发市场，大部分集中在三环、四环和南城，比如大红门、十里河，是北京商贸流通业的重要组成部分。

　　根据中国步行商业街工作委员会主任韩健徽的介绍，建国以来北京商业网点格局的变化经历了“中心三点”、“东拉西扯”、“环状节点”、“多点多极”四个发展阶段，批发市场兴起于“环状节点”时期，与北京区域经济的发展、招商引资、商业网点格局的完善有着密切的联系。

北京商业网点格局现状 图片来源：盈石中国

　　韩健徽具体介绍称，建国初的“中心三点”是以天安门为中心分布着王府井、西单、前门三个商业点，商业规模有限，业态单一。在上世纪80年代末90年代初，商业网点开始沿着长安街东西方向扩张，建国门、国贸，复兴门、公主坟等地陆续出现百货商场，呈现“东拉西扯”的局面，而上世纪90年代末以来，北京二环、三环、南城出现了更多卖场，形成 “环状节点”的商业格局，二环的阜成门、安定门、宣武门、崇文门开业了多家百货卖场，三环以及南城由于地价低、空间大，政府招商引资吸引了大量批发市场进驻其中。本世纪以来，商业地产兴起开发热潮，品牌连锁店加速扩张，北京商业网点目前形成了“多点多极”的局面。

　　从目前来看，批发市场经过10多年的发展，其弊端越来越显现，比如产值低、交通拥堵、环境脏乱差、违法建设等，面临外迁、调整、转型的命运。

　　2014年初，北京首次提出疏解首都功能，强化北京市“全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心”的核心功能，与之不相符的城市功能将逐步调整。2015年起，北京计划未来5年通过“禁、关、控、转、调”5种方式来完成疏解目标，严格按照新增产业的禁止和限制目录，对不符合首都城市战略定位的产业和项目实施调整和疏解。

　　根据北京市“疏解整治促提升”专项行动2017年工作计划，今年的重点任务是动物园地区、大红门地区、天意、永外城等批发市场的外迁，以及官园、万通、雅宝路地区等批发市场的升级改造。

　　疏解的大幕已经打开，搬迁与调整涉及北京多个商圈，商贸业格局大变，成为当下和未来影响深远的北京城市更新大事件，大批企业、商家的命运将被改写。

　　批发市场转型购物中心 合生等掘金其中

　　批发市场、专业市场面临疏解，转型的机会在哪呢？有的企业担心未来的出路，也有很多企业看好搬迁后的新商业机会，毕竟，存量商业时代的优质物业变得越来越稀缺。

　　批发市场批零结合跨界经营，批发市场转型为购物中心，或变身为办公用途的写字楼、共享空间的案例都比比皆是，成为不少批发市场商业的转型方向。

　　世纪天乐服装市场是北京动物园批发市场里批发业务最好的卖场，2014年，光耀东方收购世纪天乐大厦后，伴随批发市场腾笼换鸟、业态升级的步伐，世纪天乐开展了服装批发业务的转型升级，发力O2O探索新业务方向。

　　2015年，阜成门外大街主营小商品批发的天意商城确定被疏解，同一区域的万通商城虽未进入疏解名单，但也面临客流量难以提升的窘境，近年来，万通商城着力提升项目的品牌形象，打造成为集合店、品牌折扣店、美食城与特色小商品市场混搭经营的新型商业载体。

　　韩健徽对赢商网表示，“批发市场、小商品市场、购物中心都是商贸零售业的表现形式，由批发市场转为零售商场、由零售商场转为批发市场都有可行性，行业中都有成功案例，比如杭州西溪数码港转型为市场化商场，而上世纪90年代北京万通商城一开始定位为高档百货，经营不理想，后来改为小商品市场，创新模式批零结合，才走出了困境”。

　　“业态之间的转换是正常的，至于向哪种形态转，涉及商圈条件、消费客群、交通区位等因素，需要具体项目具体分析”，韩健徽进一步表示。

　　掘金批发转零售，合生等企业都涉猎其中。2016年初，大红门地区的天雅国际服装城闭市，改头换面成了欣雅汇生活广场，转型为包含各类餐饮、娱乐项目和零售业态的购物商场，不久后，合生创展收购了该项目，将之命名为合生广场，成为大红门地区居民的一站式消费中心。

　　目前，北京昆泰房地产开发集团有限公司决定调整思路，旗下已经处于关停状态的三里屯雅秀大厦将来不再经营小商品市场，寻找机构以整租的形式接手管理，盘活物业资产。

处于关闭中的三里屯雅秀

三里屯雅秀商家已经撤走

　　三里屯雅秀欲牵手太古、盈石

　　再困难也有人愿意赌一把，除了前文提到合生的收购案例之外，三里屯雅秀大厦意欲重整旗鼓，转型零售商场，太古地产也涉及了其中。

　　资料显示，三里屯雅秀位于北京朝阳区三里屯工体北路58号，是北京昆泰房地产开发集团有限公司旗下商业项目，紧挨着太古里商场，购物中心建筑面积3万平方米，包括地下一层至地上五层，可容纳300个品牌，物业存在已有12年之久。

　　近日笔者踩盘了三里屯雅秀大厦，发现该商场有着耀眼的棕色外立面，但走近发现大门紧闭，仅有一楼的汉堡王和一家理发店在营业，负责巡逻的保安说，“商场2014年装了外立面，装修一年开业一年，2016年9月关闭，开业期间经营有鞋子、衣服等各类商品，现在关门了，不知道以后要卖什么”。

　　三里屯雅秀曾经有“小秀水”之称，是与秀水街市场齐名的外贸批发市场，韩健徽告诉赢商网，三里屯雅秀与雅宝路、秀水街批发市场群的成长、兴衰一脉相承，该批发市场群多年来经历了由露天卖场到室内卖场、由售卖丝绸文化用品到售卖假货仿名牌、由迎奥运清理涉假商品到主推品牌店的复杂历史过程，由于内外部环境的变化和电商的冲击，如今难有昔日的辉煌，所以三里屯雅秀转型是必然的。

　　据报道，三里屯雅秀2015年底升级为高端卖场，升级开业后的雅秀试图与三里屯地区个性、时尚、年轻的消费人群一致，但这个愿景没有得到实现，人气惨淡后商家撤离，2016年9月开始项目陷入关停状态。

　　三里屯雅秀的确有意再次转型，且这次动作更大。一位昆泰地产内部员工表示，“雅秀的转型计划是走零售路线，不做批发市场了，由于昆泰是国企，很注重社会效应，想找能力强的开发商或管理机构，以整租的形式接手，打包交给对方管理，目前已经在走合同流程了，接手方是太古地产或盈石中国，二选一，就看谁的方案好”。

　　亚太商业不动产学院院长朱凌波表示更看好太古的接手，他说，“太古更了解三里屯这个地段和客群，更利于一体化操盘，当然盈石如果能做出更创新和差异化的项目亦OK”。