徐家汇商圈业态报告：保持“老派” 体验时代零售仍占主导

　　徐家汇商圈上世纪80年代以百货起步，至今已有近30年发展历史。如今，徐家汇商圈已发展成为囊括购物中心、百货商场、专业市场等多种形态的综合性市级商圈，辐射整个浦西的消费人群。随着商业地产大环境的变化，徐家汇商圈也经历过几轮转型调整。即便如此，与近年来适当缩减零售、提升体验业态比例的行业标准相悖，徐家汇商圈内各家商业的业态布局依然较为“老派”，整体以零售类业态为主，体验感较强的休闲娱乐、亲子儿童等业态占比微乎其微。

　　根据赢商网实地走访调查，并对商圈内港汇恒隆广场、百联徐汇商业广场、太平洋百货、上海六百、汇金百货、东方商厦、美罗城、永新坊、腾飞大厦、百脑汇上海店等十家商场进行不完全统计获悉，徐家汇商圈服饰业态占主导地位，品牌数量超过1000家；其他零售（化妆品、珠宝首饰、时尚配件、家电数码、家居用品、钟表、眼镜、超市、书店等）业态其次，品牌总数量近400家；餐饮业态品牌数量近300家；而更能满足体验消费需求的休闲娱乐（美容护体、电影院、KTV、体育健身等）及亲子儿童业态却布局较少。据统计，休闲娱乐品牌数量不足50个；亲子儿童品牌更是在商圈内80%的商场内是空白状态，仅腾飞大厦和港汇恒隆广场两家商场布局16家品牌。

　　徐家汇商圈发展历程

　　徐家汇商圈项目布局（业态统计样本）

出租率和租金范围来源戴德梁行2016年四季度数据

　　徐家汇商圈业态分析（赢商网独家，数据为不完全统计）

　　一、餐饮业态

　　商圈各家商场及细分业态数量：

　　赢商分析：

　　1、徐家汇商圈涵盖了中式、西餐、茶餐厅、日韩、东南亚、快餐简餐、咖啡茶、小吃点心、美食广场等全品类餐饮业态，共近300个餐饮品牌。

　　2、徐家汇小吃甜品品类数量最多，网红店层出不穷。小吃甜点品牌总数在餐饮业态总占比28%，尤其以面向年轻时尚白领群众的美罗城数量最多。

　　3、百货逐渐布局餐饮。汇金有6家；东方商厦在改造后的餐饮品牌数量是8个；太平洋百货内共有餐饮品牌20个，占比最多的是位于B1的小吃甜点品类。

　　4、很多主打服饰的楼层，比如2-4楼也穿插着进驻了餐厅，尤其以咖啡厅最受欢迎。比如百脑汇上海店从单纯卖电子产品的商城变成了现在结合数码、亲子、娱乐和餐饮的综合型购物中心，1楼和4楼都有咖啡厅、茶饮店作为购物之余的休闲场所。

　　二、服饰业态

　　商圈各家商场及细分业态数量：

　　赢商分析：

　　1、徐家汇商圈集聚太平洋百货、上海六百、汇金百货、东方商厦4家百货，铸就商圈内服饰品牌数量巨大，总数达近千个。这4家百货服饰品牌总数在整个商圈内的占比超70%。

　　2、服饰品类覆盖全年龄层。太平洋百货、汇金百货定位“年轻时尚中端”；六百则走“中老年实惠派百货”路线；东方商厦走的是”高档百货与礼品相伴”的路线。

　　3、港汇恒隆广场“独挑”一线大牌，大力引进Burberry、chloe、GUCCI等一线国际大牌。从服饰业态品牌数量上看，港汇恒隆广场同样也不甘示弱，品牌门店数量超200家。

　　4、在寸土寸金的徐家汇商圈，ZARA、优衣库、H&M、GAP四大国际快时尚品牌齐聚。此外，MUJI、C&A、New Look也有布局。从进驻物业上看，均在购物中心内。商圈内开店数量最多的快时尚是优衣库。

　　三、休闲娱乐业态

　　商圈各家商场及细分业态数量：

　　赢商分析：

　　1、徐家汇商圈的休闲娱乐业态占比较小，整个商圈品牌数量不足50个。其中，太平洋百货、上海六百、东方商厦等百货商场在此方面处于空白状态。

　　2、美罗城细分业态最多，涵盖了美容护体、电影院、KTV、体育健身及上剧场、爱油画.吧、磨王手作等特色品牌；其次是港汇恒隆广场和汇金百货；汇金百货是商圈内唯一引入休闲娱乐业态的百货商场。

　　3、美容护体业态总数量最多，品牌共有25个，占据徐家汇商圈休闲娱乐业态的1/2，是休闲娱乐业态细分领域的主力。电影院、KTV分别仅为2个，且KTV为重复品牌。

　　4、百脑汇上海店历经半年转型，引入了“乐之科技智能体验馆”、“电竞馆”、“电脑医院”等新业态新模式，变身为智能生活体验馆，更加注重休闲娱乐功能。

　　四、亲子儿童业态

　　商圈各家商场及细分业态数量：

　　赢商分析：

　　1、徐家汇商圈定位中高端综合性商圈，强调购物功能，且商圈发展历史较为悠久，地位稳固，商场租金较高，亲子儿童业态较难承受这样的高租金，鲜有布局。

　　2、徐家汇商圈中无论是老牌商场，还是近两年改造的东方商厦、美罗城和百脑汇等，并没有增加任何亲子业态。整个商圈仅两家商场有早教培训、儿童乐园及摄影摄像的细分业态，填补了儿童业态在徐家汇商圈的空白。

　　3、腾飞大厦在区域内承包了大多数的亲子品牌，其中1-5楼均有儿童业态商户入驻。儿童业态占商场所有各类品牌数量的27%。

　　4、在不多的几个细分业态中，儿童乐园所占比例最高，总共有8家。除了腾飞大厦外，港汇恒隆广场也布局4家。

　　五、其他零售业态

　　商圈各家商场及细分业态数量：

　　赢商分析：

　　1、徐家汇商圈零售业态占主导地位，品牌总数近400个，多为化妆品、珠宝首饰、时尚配件、家电数码/家居用品、钟表/眼镜等，书店和超市也是商场的重要部分，品类较为丰富

　　2、具体到零售细分业态，家电数码和家居用品最多，占据零售业态的24%；其次，数量最多的为化妆品业态，且多数为国际化妆品，定位相对高端。

　　3、珠宝首饰、家电数码/家居用品、钟表/眼镜这三个细分业态中，个别品牌重合率较高，尤以珠宝首饰最为明显，如周生生、周大福、英皇珠宝。

　　4、东方商厦、美罗城、百脑汇升级调整后，新引入了不少新兴品牌。东方商厦引入了Leme 生活鲜超，主打进口生鲜食品；百脑汇上海店由数码市场转变为智能生活体验馆；美罗城则引入了多个网红店，原有的业态发生了不小的改变。

　　行业声音

　　上海道宾商务咨询有限公司首席顾问 TB Seow

　　徐家汇商圈业态齐全，尤其是购物类，从中档到高档品牌都有，消费者可以在徐家汇逛街、购物、用餐、娱乐，玩一天。作为市级核心商圈，徐家汇商圈有着强大的吸引力，它可以吸引除徐汇区以外上海其他区的消费者，可以吸引全国其他城市来上海的消费者，可以吸引外国消费者。比如，杨浦的消费者会去徐家汇逛街，但徐汇区的消费者去五角场逛街消费的几率就比较小。

　　商圈的发展与单个商场的发展不同。每个商圈有不同的定位，市级核心商圈中，南京东路商圈是旅游购物定位，豫园商圈是旅游文化定位，南京西路商圈是奢侈品高端商圈定位，徐家汇商圈则是中高端综合性商圈定位。商圈定位不同，自然容纳的业态不同，目前徐家汇商圈还是以零售类业态为主，目前的这种商圈定位是正确的，未来也会延续这个方向。目前徐家汇商圈内营业到较晚的酒吧、娱乐类项目相对缺少，未来这一块需要一些弥补。当然，徐家汇商圈也有新的商场在酝酿中，如果新鸿基的徐家汇中心未来可以在引入奢侈品高端品牌的同时，也打造出类似新天地或外滩的餐饮娱乐场所，那么徐家汇商圈的整体实力会进一步增强。

　　同济大学复杂工程管理研究院研究员 范宜昌

　　徐家汇商圈内的商业项目错位经营形成了他们各自的客户群体，如东方商厦走”高档百货与礼品相伴”路线；港汇恒隆广场走“年轻时尚高端、奢侈品牌与休闲餐饮娱乐”路线；太平洋百货走“年轻态时尚百货”路线；第六百货走“中老年实惠派百货”路线；汇金百货走“年轻时尚中端”路线；而美罗城是属于“类百货购物中心”，经营方式介于百货与购物中心之间，吃喝玩乐比重高于纯百货、但低于一般意义上的购物中心。而百联徐汇商场、永新坊与腾飞大厦因位于徐家汇十字路口圆圈之外，他们更多是为圆圈内六大商场拾遗补缺的功能。至于百脑汇还是以电子产品为主，与上述商场只是互补而不存在相互之间竞争关系。

　　徐家汇商圈内体验、儿童业态比例相对较低的现状是历史原因形成的。首先，徐家汇商圈形成早，早年的商场还是以“购物”为主要功能；其次，徐家汇商圈内百货占比较大，物业硬件、停车配套老旧等不太适应开设大型娱乐体验项目。且儿童业态租金承受力不高，与徐家汇整体商圈定位不匹配。不过，形势比人强，为了求生存，越来越多的体验性业态与儿童业态将会被引入徐家汇业态。

　　CBRE华东区顾问及交易服务部|商业部资深董事 范红娟

　　徐家汇在历经30多年的发展后已成为上海相当成熟的核心商圈之一，消费基本面非常好。现下，商圈内优质购物中心项目稀缺和一铺难求的现状亦使得商铺租金持续增长。根据世邦魏理仕研究部监测，2016年末徐家汇商圈零售物业空置率仅为2.7%，整体出租率较高。

　　近年来，消费升级的浪潮不断推进零售业由传统的“购买商品”向“休闲娱乐”等生活方式类消费转型，“健康生活”和“家庭娱乐”成为当下零售市场的新标签。2015年以来，徐家汇启动了大规模的商圈改造，基于商圈内主力消费人群的特性——来自高端写字楼的时尚白领和周边高品质小区的居民等，我们认为，融入更丰富的零售业态、引入更多的文化、休闲、娱乐等体验式商户是该商圈未来发展的重要主题。