赢商看两会|关于住房租赁 龙湖集团董事长吴亚军说了啥?

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赢商网 http://www.winshang.com2017年03月10日17:48来自:赢商网 周蕾
核心提示:赢商网持续关注两会地产声音。

  租赁市场一直备受关注。

  3月8日,全国人大代表、龙湖集团专题阅读)董事长吴亚军提出增加土地供给,鼓励开发企业兴建商品租赁住房,建立稳定供应主体;建立商品租赁住房运营企业资质认证体系,向满足条件的运营企业提供税收优惠;对符合条件的承租人进行不同形式的租房补贴,增强其支付能力;将商品租赁住房租户进一步纳入公共服务体系,实现与购房者均等化享有社会服务等四方面建议,目的是为了进一步促进商品租赁住房行业的健康有序发展。

  商业用房可按规定改建为租赁住房

  吴亚军在《建议》中提到,国家应该增加土地供给,鼓励开发企业兴建商品租赁住房。

  例如,在人口密集、房屋租赁供需矛盾突出的区域,给予开发企业一定的价格优惠。对于目前闲置或半闲置的工业用地,在满足居住需求的条件下,允许开发企业将土地性质调整为住宅用地,以免资源浪费。还有对于目前空置的商用住房,准许开发企业将其盘活,改建为长租公寓,进而增加商品租赁住房的供应。

  事实上,在此之前,国家已经推出了相关政策,鼓励开放商积极推行商业用房改为租赁用房。

  2016年5月,国务院办公厅出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(以下简称《意见》),提出要培育住房租赁市场供应主体,鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。《意见》中提到,政府应该支持利用已建成的住房或新建住房开展租赁业务,鼓励出租库存商品住房,并引导房地产开发企业与住房租赁企业合作等。

  同时文中还规定,商业用房按规定改建为租赁住房后,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后的用水、用电、用气价格按照居民标准执行。由此可见,政府已为“商改住”开了绿灯。

  有业内人士分析,这将有利于商业地产“去库存”,增加租房房源的丰富性。

  一二三线城市供需仍不平衡

  “去库存”近年来成为众多房地产商心中的一块大石。当前的情况来看,自2015年推行房地产去库存以来,一二三线城市的住房供需仍不平衡。

  根据上海易居房地产研究院的数据显示,截至2016年12月底,35个一二三线城市的新建商品住宅库存总量分别为2482、16753和4099万平方米,同比增幅分别为-26.9%、-9.2%和-3.5%。

  一线城市在2015、2016年均存在库存下滑、库存不足的风险。而在2016年5月份之后,它更是呈现环比、同比双下滑的态势。

  二线城市则在2010-2014年间,库存总体呈现波浪式上升态势,从2015开始有下滑趋势,2016年全年其库存均保持环比和同比下跌。

  三线城市的库存从2010-2014年始终保持增长趋势,库存压力总体上没有得到有效释放。只有在2015年有微弱下滑。而2016年,由于受一二线城市的影响,其库存也出现了下滑的迹象。因此,从总体来看,一线城市后续补库存的迫切程度较大,而三线城市仍需要继续积极去库存。

  但与此同时,我们也看到,一线城市的库存压力并不明显,但租房需求却远高过二三线城市。根据58同城的数据显示,随着85后、90后成为租房主力,租客对生活质量的要求越来越高,有21.4%的白领租金支出占工资比例的一半以上,比买房一族平均月供的比例(平均月供占工资的30%-40%)还高。同时,未来3-5年内,仍旧有60.26%的人群会选择继续租房。

  在业内人士看来,如何缓解热门城市的住房压力,成为当务之急。

  方圆地产首席分析师邓浩志曾对媒体表示,目前商用物业不但滞销、空置严重,而且总量仍在不断增加,所以政府允许将商业用房按规定改建为租赁住房,是符合现在市场需求的。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉赢商网,未来如果“商改住”项目要发展,需要明确概念,确实往朝住宅方向改进的,应该限定为只租不售模式,或者采取征收土地出让金的方式来加收差价。这样一来,普通住房房源不足的现状能够得到缓解。

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