丁长峰执掌万丈资本 传以约80亿购上海瑞虹新城股份

　　3月13日香港市场消息，瑞安房地产和一买家签署谅解备忘录，以约80亿元人民币出售其在上海的商住混合项目瑞虹新城50%的股份，而该潜在买家有可能为万科。

　　对此，瑞房对观点地产新媒体回复称，关于市场传言，不予置评。然而，据了解，早于2016年股东大会之后，关于瑞安想要再次出售上海商业资产的消息就已经不胫而走。

　　而在2016年中期业绩会上，罗康瑞虽然没有透露具体的项目信息，但也没有否认这一传言，并且表示如若该项目成功引入合作伙伴，那么瑞房将有望达成负债率下降至50%的目标。由此可见，上述消息并非空穴来风。

　　若消息确切，那么在瑞安“适时出售资产”不变的发展基调的背后将牵引出关于万科在资本市场捕金的更为动人故事，“不排除这将是瑞安再度牵手万丈资本的可能性”，一业内人士向观点地产新媒体指出。

　　据悉，万丈资本是万科集团全资直属的存量资产管理平台，是万科集团白银时代战略转型的核心环节之一，该平台凭借金融与投资业务，盘活存量物业以实现资产增值。

　　在过去成立后的两年里，万丈资本相继以57.9亿元和23.75亿元收购了瑞安上海企业天地3号楼以及上海中区广场，此次与瑞安再度携手，这将是丁长峰执掌万丈资本在存量市场“捕金”以来的第三个大宗并购案。

　　瑞虹新城转售传言

　　瑞虹新城位于上海虹口区，毗邻北外滩，是上海内环线内最大商业住宅综合项目之一，也是上海最大的旧改项目之一。

　　该项目总建筑面积达170万平方米，涵括了高端住宅、酒店、瑞虹坊商业以及55万方瑞虹天地商业综合体等各种业态，在过去的长达十几年的开发中，瑞安已经相继推出了六期住宅、四个片区的瑞虹坊以及瑞虹天地三大商业板块中的星星堂和月亮湾。

　　事实上，在瑞安近几年显得暗淡的业绩中，瑞虹新城是其中难得的亮丽色彩。瑞安2016年半年报显示，瑞虹新城最新推出的六期住宅（亦称为“怡庭”）在2015年10月和2016年2月的两次推盘中均大获市场青睐，分别创收27亿元 和35亿元，其中27亿元的金额超过了瑞安在2015年前5个月物业销售的总和。

　　而截至2016年6月末，瑞虹坊四个片区合计4.5万方的零售商业出租率为100%，星星堂1.9万方的零售商业面积出租率也高达92%。

　　但在销售业绩不错的情况之下，罗康瑞此次依然将项目次核心资产80亿元出售50%股权也并非那么难以理解。

　　受限于瑞安大体量旧城开发的模式，罗康瑞此前公开表态时就强调，公司资产总值1110亿元，当中52%资产均可供出售以此提供盈利贡献或置换高回报项目。因为瑞房有64%的资产集中在投资物业领域，用罗康瑞自己的话来说，“如果不卖商业地产，基本上不可能提升周转率”，而瑞虹新城就涵盖了大部分的商业部分。

　　此外，业内人士对观点地产新媒体分析表示：“瑞虹新城开发已经十几年了，随着项目的推动，拆迁成本将继续走高，瑞安选择出让项目部分股权既可以获得资金以缓解资金压力，同时也可以做轻其庞大的资产”。

　　据瑞房2016年半年报显示，截至2016年6月末，瑞虹新城除了已经开发的部分，还正在进行第10、第1及第7号地块的拆迁工程，其中第1及第7号地块将发展为高级公寓住宅，而第10号地块则发展成包括两幢甲级办公楼及一个购物商场的商业综合项目，三宗地块的拆迁成本合计为115.3亿元。除此以外，该项目还剩余23万平方米的建筑面积待确定拆迁计划和时间表。

　　不过值得注意的是，在2016年中期业绩会上，罗康瑞已透露，预计合作的项目“我们不是将项目全部出售，而是安排怎样和其他企业合作开发。”

　　他更进一步地指出：“如果上海项目成功引入合作伙伴，那么瑞安房地产的负债率将由当前的75%下降至50%。这一负债水平也是罗康瑞先前希望瑞房在2017年能够达成的目标。”

　　万丈资本“捕金”身影

　　“不排除这是瑞安再度牵手万丈资本的可能性”，一业内人士向观点地产新媒体指出。

　　据悉，万丈资本是万科集团全资直属的存量资产管理平台，是万科集团白银时代战略转型的核心环节之一，该平台凭借金融与投资业务，盘活存量物业以实现资产增值。

　　在具体的操作上，万丈资本主要结合PE及地产公司的做法。其中前端通过基金式的主动化管理，实现轻资产运营；后端通过资产管理，获取资管费用，在退出时获得项目回报。

　　但丁长峰此前对观点地产新媒体表示，万丈资本不只是PE，“它是基于原来万科这个大平台，而不是像黑石、光大安石等机构立足在资本的角度，色彩上有很大区别。可以理解为它是一个地产公司里面孕育出来的、类似于基金的、主要针对存量资产和不良资产的平台。”

　　事实上，万丈资本的设立既是万科在资本领域真正的开端，也是万科在利润下滑中承载探索商业物业金融化的平台。

　　“我们给万丈资本设定的目标是未来能够成为像Blackstone这样的全能型的选手，将来能够管基金、管REITs，管很多东西。万科认为未来存量资产管理可能是一项更大的生意，所以愿意在这一块提前做好安排。”

　　据了解，在万丈资本成立的两年里，2015年12月，万丈资本联手香港李锦记斥资57.9亿收购瑞安上海企业天地3号楼，于2016年2月顺利完成资产交割，这是万丈资本成立以来的首例大宗商业地产交易，也是首次与瑞安牵手。

　　此外，时隔几个月，万科于2016年10月28日披露，其透过万丈资本间接全资子公司C Plaza Co., Ltd.，从凯雷集团手中收购位于上海黄陂北路中区广场的100%权益，并为交易所涉及的港币14.72亿元、人民币5850万元贷款提供财务及风险担保。

　　因而，如若此次与瑞安再度携手，这将是丁长峰着手万丈资本在存量市场“捕金”以来的第三个大宗并购案。

　　值得注意的是，疑似万丈资本的此番收购发生在大量国内外资金涌入上海地产投资市场的背景下。实际上，商业物业作为上海市场的重要组成，历来受到投资者追逐。早在2012年，上海写字楼成交就占据各类物业73%份额。

　　2016年前三季度，包括光大安石、国华人寿、上海人寿、中融鼎新、崇邦、中国人寿等资本先后在上海买下商场或写字楼。

　　仲量联行中国区研究总监周志锋此前在接受观点地产新媒体采访时指，万丈资本等公司热衷于上海地产投资市场，首先是由于国内货币政策相对宽松，引发资产配置荒，不动产配置因而成为重要方向；其次，上海的商业物业较北京等城市流动性高，可供交易机会也较多，因此受资本欢迎。