零售商业的成都突围 太古押宝“太古里”

　　2017年3月16日，太古地产发布2016年度业绩报告，去年太古地产总收入为167.92亿港元，同比增长2%；营业溢利173.2亿港元，增幅7%；全年租金收入为107.73亿港币，比2015年107.16亿港币也有小幅增加。这主要得益于中国内地和美国的租金收入增加。

　　太古地产方面表示，受市场零售销售额下降的影响，2016年香港租金收入总额有所减少，但内地市场却表现良好，尽管人民币对港币贬值6%，但租金收入总额仍上升了2%。

　　太古地产行政总裁白德利太古地产业绩会上明确表示，我们对内地的发展势头很满意，且不会改变目前在内地的策略。 

　　内地零售销售增长理想

　　据了解，太古地产在内地的物业组合总楼面面积为1300万平方米，其中投资型零售物业主要有北京三里屯太古里、北京颐堤港、广州太古汇、成都远洋太古里和正在发展的上海兴业太古汇。

　　2016年，太古地产在内地投资的物业应占租金收入总额为26.14亿港币，同比增长6%，四个已在运营的项目均实现租金增长。　 

　　北京三里屯太古里是太古地产在中国内地首个零售物业发展项目，包括南区和北区两个相邻的零售区域。截至2016年底，三里屯太古里租金租用率达94%，零售销售额增长为6%，续约租金有所上升。

　　太古地产表示，由于太古里不断强化北京时尚零售购物地标的定位，因此市场对三里屯太古里零售楼面的需求仍然坚稳，这将持续对租用率及租金带来正面影响。

　　同时，太古地产对北京零售市场仍抱有信心，称预计2017年三里屯太古里的零售销售额将有轻微增长，且市场对时尚、生活品牌及餐饮方面的楼面需求仍旧坚稳。　　 

　　除了北京三里屯太古里，其余在营项目销售销售额也有满意增长，广州太古汇和北京颐堤港分别增长了10%、20%。尤其值得一提的是，太古持有50%权益的成都远洋太古里项目，在2016年零售销售额增长达78%，远远高于其余3个项目。

　　对此，太古集团主席史乐山对媒体表示，从这些数字就可看出，太古的项目在内地仍是受欢迎的，公司对内地的零售状况十分乐观。　　 

　　成都：消费力强劲VS商业库存大

　　一般而言，项目的成功和落户的城市的发展状况，息息相关。

　　来自四川在线的消息，2016年成都地区生产总值完成12170.2亿元，按可比价格计算，同比增长7.7%，增速比全国平均水平高1个百分点，与全省持平。

　　分产业看，第一产业实现增加值474.9亿元，同比增长4.0%;第二产业实现增加值5232.0亿元，同比增长6.7%;第三产业实现增加值6463.3亿元，同比增长9.0%。三次产业结构为3.9:43.0:53.1。　　 

　　2016年成都全市实现社会消费品零售总额5647.4亿元，同比增长10.4%，增速比上年回落0.3个百分点。按经营单位所在地分，城镇实现消费品零售额5420.5亿元，同比增长10.3%;乡村实现消费品零售额226.9亿元，同比增长11.7%。按消费类型分，餐饮收入698.1亿元，同比增长12.4%;商品零售4949.3亿元，同比增长10.1%。

　　在项目开业时，太古地产总裁白德利先生曾对媒体表示，就零售来说，成都的消费力非常强劲，从这个角度看，它实际上可以被定义为一线城市。太古地产一直希望能够在成都发展项目。　 

　　值得注意的是，成都市商业地产过剩也是不争的事实。去年5月份，四川日报报道称，据正合地产统计数据显示，成都市区主要商圈已运营的购物中心 (含百货)体量已达540多万平方米，且运营过程中面临着销售和经营的双重压力。

　　另据第一太平戴维斯统计，以商务楼宇为例，目前全市空置率高达41%，数年前红红火火的建设热潮下，成都出现了大量的写字楼、卖场、商业街，如今，市场积重难返。 

　　 如何突围？

　　太古里如何在成都市场突围？太古方面认为，竞争会促使行业发展，正是因为市场具有这种推陈出新、优胜劣汰的力量，才推动着各大项目不断创新、不断完善客户服务与体验。太古地产以创新的手法打造舒适的消费体验，成都远洋太古里也延续了这些理念。

　　而成都远洋太古里所在的地段本身非常独特，它既身处市中心锦江商圈的核心地段，又与一座千年寺庙和几座院落相邻。　　 

　　对于太古里的“里”，太古方面表示，“里”是中国城市发展过程中一个重要概念，它的含义也类似于西方文化中的“小路”和“巷”。对我们来说，“里”也代表着开放式购物街区的建筑理念。它能够让我们零售中心的品牌特色发挥地淋漓尽致。

　　《论语•里仁篇》中也讲到，“里”是指居住的地方，这与太古地产长期以来“共建社区”的理念不谋而合，“太古里”不仅仅是购物中心，还是当地社区的一部分。

　　业态组合是否配比合理，对商业地产项目来说尤为关键。

　　太古里在业态上如何调整？

　　据了解，成都远洋太古里目前的业态也是基于对成都和成都人性格习惯的理解，定制了“快、慢”的概念，并以此进行业态和品牌布局，“快里”由奢侈品和时尚品牌组成，“慢里”则聚集了餐饮咖啡生活方式店铺。打造出“快刷慢活”的生活方式。

　　一个项目项目的落成开业只是标志着一个社区衍变的开始，要不断地改造提升，才能使社区不断丰富。　　 

　　就具体的招商来说，特别增加了餐饮和生活方式等体验式业态的占比，整个项目大约有八十多家餐饮品牌，很多都是第一次进驻成都或是西南区。此外还有很多类似于方所、MUJI这样的体验式品牌，包括野兽派花店、物心、moleskine和新进租户的全爱工匠、Painting Tower 零基础自助画室等。体验业态约占整个项目的30%左右。

　　截至2016年底，成都远洋太古里租户已承租92%的零售楼面，有87%可出租零售总楼面面积已开业。

　　为此，太古地产对成都市场表示信心满满，预计2017年零售销售额将有较快增长，优质品牌零售商及餐饮四对零售楼面需求仍旧坚挺。

(图片来自网络)