万科2016财报：营收、净利双增长 “泊寓”品牌形成

　　在3月24日下午召开的董事会会议上，万科审议了2016年度报告及财务报表等相关事项。接着，万科在3月26日晚间发布了业绩公告。据报告显示，2016年万科实现营业收入2404.8亿元，同比增长23.0%；实现归属于上市公司股东的净利润210.2亿元，同比增长16.0%。

　　此外，2016年万科实现销售金额3647.7亿元，同比增长39.5%，销售回款位居行业首位；实现归属于上市公司股东的净利润210.2亿元，同比增长16.0%；年底净负债率25.9%，持有现金870.3亿元。

　　在拓展业务方面，万科2016年度在物业、商业、物流地产、长租公寓、冰雪运动及养老方面均得到了发展。

　　在物业服务方面，万科在2016年度实现合并报表范围内主营业务收入42.6亿元，同比增长43.4%。此外，万科在报告期内还发布了睿服务3.0，并推出“友邻计划”。

　　在商业地产方面，报告期内，万科已通过和部分合作方正式收购了印力集团股权，并将其作为万科商业地产平台的载体。此外，万科商业地产在2016年度已有上海七宝万科广场等多个大型商业项目开业。

　　在物流地产方面，万科在2016年度获得了持续稳健扩张。截至2016年底，其物流地产累计已获取18个项目，总建筑面积约147万平方米，其中，2016年新增项目10个，新增可租赁面积96万平方米。

　　在长租公寓方面，万科积极已整合形成了统一的对外运营品牌——“泊寓”。

　　在养老地产方面，万科基于城市、社区和居家养老需求，深入探索养老模式。其首个大型养老社区杭州随园嘉树项目，自2015年投入运营以来，目前已有600余位长者入住。

　　值得注意的是，在万科今日公布的财报中，并未透露其创新业务的详细发展情况。但从万科董秘朱旭在3月7日电话会议上的发言显示，长租公寓将会是万科今年发展的重要方向。

　　作为较早进军长租公寓的开发商，万科于2014年提出的“八爪鱼”战略中推出了“万科驿”与“万科派”两类品牌。从2014年起，万科在厦门、广州等地推出针对大学生的小户型出租公寓，即被窝公寓（万科驿产品）；2015年9月西安万科又推出青年租住型乐活社区，即持有型租赁式公寓——VV公寓。

　　而在2016年5月，上述多样公寓产品均被万科合并为统一品牌“泊寓”，此举代表着万科集团有意将万科长租公寓去万科化。截止2016年底，泊寓已在广州、厦门、合肥、上海和重庆等城市落地了10余个长租公寓项目，据万科发言人称，计划至2017年发展至15万间公寓。

　　不过，万科长租公寓项目要想在2017年实现规模化的发展，难度仍然不小。万科董秘朱旭曾在3月7日召开的2月份销售及经营情况电话会议上表示，长租公寓会是万科今年的重要着力点，将在核心城市展开布局。据朱旭透露，万科2016年全年万科已出租的公寓已达1.6万间，希望2017年将获得一个很好的增长。

　　另外，值得注意的是，万科股权之争尚未真正落幕。从购买华润及全资子公司所持万科A股份，再到与恒大达成战略合作，并获得后者的“股份表决权”等权利，深圳地铁集团以白骑士的姿态一次又一次地闯进大众的视野。

　　2017年1月12日晚间，万科A发布公告称，股东华润股份及其全资子公司中润国内贸易有限公司与地铁集团签署协议，华润股份和中润贸易拟以协议转让的方式将其合计持有的公司16.89亿股A股股份转让给地铁集团，交易对价为371.71亿元，对应的每股交易价格为22.00元/股。此举意味着深圳地铁用近372亿元的高价换来了华润的退出，也换得了15.31%的股份，成为万科第二大股东。

　　3月16日晚间，万科发布公告称，地铁集团已于2017年3月16日与中国恒大集团签署《战略合作框架协议》，并于同日与恒大下属企业签署《委托协议》，约定在《框架协议》生效之日起一年内，恒大下属企业将持有的标的股份表决权、提案权及参加股东大会的权利不可撤销地委托给地铁集团，由地铁集团自行决定前述特定股东权利的行使。

　　而在有效期内，地铁集团可凭《委托协议》之约定直接全权行使前述标的股份的特定股东权利。这代表恒大已将所持万科14.07%股份的表决权不可撤销地委托给深圳地铁集团行使。与此同时，万科也在本月26日公布的年报中表示，深圳地铁已成为万科的重要股东。

　　此前，宝能、深圳地铁和恒大三方持有万科股份的比例分别为25.4%、15.31%和14.07%。也就是说，深铁和恒大分别作为万科此前的第二和第三大股东，二者的股权总数达到了29.38%。这意味着深铁的投票权将超过宝能系。

　　不过，据消息人士指出，由于恒大入股万科的时间点在2016年7月下旬，其提名权要到2017年5月份才会生效。而万科本届董事会任职期将在3月27日结束。

　　此外，万科股东大会的召开时间迟迟未公布。按照规定，由于万科已同时在港股和A股上市，理应提前至少45个自然日通知股东们有关召集股东大会的时间，所以这届董事会换届时间仍然是个谜。唯一能确定的是，召开时间只会在2017年5月或更晚，这意味着万科股权大战还未迎来真正的结局。

　　在市场上，有一种观点引起了亿欧的注意。那就是在宝能系目前已经“屈居下风”的情况下，“前海人寿会在未来逐步降低持股比例甚至退出万科持股，从而引发在董事会中的席位变化。”

　　从最近钜盛华屡次质押万科股权的情况上看，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示：“目前看来，钜盛华对短期资金比较渴求。”这对万科来说，或许传递出了一种利好的信号。

　　但据3月16日消息，第一财经引述知情人士消息称，宝能系对万科董事会席位有“强烈诉求”，同一消息源透露称，姚振华虽受到保监会处罚，但宝能系仍寄望于可以派驻其他人员担任万科的董事。此外，持股6.18%的安邦此前也曾表露对万科董事会席位的渴望。万科股权之争真的结束了吗？我看未必。

　　这场不见硝烟的战争，持续的时间已经很长了。这个被多次传“大局已定”的万科股权之争的结尾，会以一种什么样的形式告终？从种种迹象和分析上看，这仍然是一个谜。