商圈是客观存在的 肯德基和麦当劳为何总是扎堆选址？

　　不得不说，肯德基和麦当劳的选址能力，是难以复制的。但随着线下商业信息化程度的提升和移动支付的普及，所积累的线下数据也越来越丰富。相信会有越来越多的商家可以用极低的成本，获得跟肯德基麦当劳一样的选址能力。

　　在正式回答问题前，我们先来回顾一下肯德基和麦当劳各自在国内开的第一家店。

　　1987年11月12日，肯德基在中国的第一家餐厅在北京前门开业，盛况空前。

　　根据当时的媒体记录：

　　天气很冷，飘着雪花，等待人群太多，不得不求助公安人员来维持秩序。门口排队的人绕了一圈，排队近一个小时才能买到一块原味鸡，可是人们都兴致盎然。

　　30年过去了，这家店至今仍然正常营业，并且将肯德基中国第一店作为卖点吸引顾客。

　　当我们打开地图搜索这家店的位置，毫无意外地在旁边发现了麦当劳的踪影。

　　在讨论麦当劳的动机前，先让我们把地图缩小，来看看肯德基选的位置到底有多好。

　　蓝色标注位就是第一家店，而红色的二号位则是另一家肯德基，几乎正对着天安门广场，可以说是北京客流量最大也是最繁华的地段之一。

　　选择这个地方，耗费了当时肯德基远东地区总裁王大东几个月的时间。美籍华人王大东长得非常肯德基，当时43岁的他已经有着相当丰富的餐饮管理经验。

　　签下这个三层楼的绝佳铺位，你知道肯德基花了多少钱吗？

　　365万，10年。

　　根据公开记录，1987年中国的商品房均价是408元/平米，普通干部的月收入不过100元。30年前的吮指原味鸡，只要2.5元/块，2017年的价格是10元/块。

　　可见精准的选址和稳定的商铺对于一家餐厅来说，有着多么重要的意义，一旦看中了一块“风水宝地”，砸下多大的成本也在所不惜。事实证明，王大东的策略非常正确，肯德基前门店开张以后，房租仅为营业额的1%。

　　其实一个商铺租10年并非肯德基在中国首创的。1971年7月，第一家麦当劳连锁店在日本开业的时候，也是一次性支付了10年租金。

　　再来看看麦当劳的第一家中国店。1990年10月8日开在深圳市罗湖区东门商业步行街，这是深圳形成时间最早、最成熟和最具规模的商业旺区。根据媒体报道：

　　这家餐厅拥有500个座位，是麦当劳(香港)有限公司的全资附属公司，共投资4000万港元。开业时无数深圳人举家前往。人们满腹新奇，队伍从餐厅二楼排到一楼，再绕着整个光华楼转了一圈。餐厅第一批员工仅有400多人。实在忙不过来了，公司不得不从香港临时调来500多名员工帮忙。

　　这家店的租约签了多久，我们无从考证。但是以4000万的投资金额，对照当时的物价，想必也是一纸长约。

　　同肯德基前门店一样，光华楼麦当劳也仍然健在。并且，旁边(毫无意外的)开着一家肯德基。

　　从以上的考古文当中，我们可以得出什么结论？麦当劳肯德基好基友？

　　与其说是当劳和德姬互相追随步伐，市场君更愿意认为：1、麦当劳和肯德基都非常善于选址(在30年后仍然是人流旺地);2、麦当劳和肯德基都非常有钱(几乎可以拿下它们想要的任何铺位)。就好像问：为什么有钱人都扎堆住在相同的小区?那是因为大家都知道那里环境好户型好物业好，而他们买得起啊!

　　经营一家餐厅，最重要的指标是什么？上座率。什么决定上座率？客流多少。什么客观因素决定客流？位置，位置，位置。

　　在肯德基中国和麦当劳中国这样的大型餐饮企业里，都会有一个不小于百人的团队，负责全国各地的选址工作。而选址工作的核心，可以说是对商圈的考察。

　　至于商圈是什么？我们可以参考百胜餐饮集团的定义：商圈是某些客观存在的、延续的聚客元素，或特定区域内的自然出行动线。并由于聚客元素的中断、或者某些主/客观形成的便利性障碍，自然形成了某些特定范围的客流活动区域或汇集区域。

　　因这些聚客因素的规模、属性、动线的强/弱差异，吸引了来源范围不同，消费目的/能力/习性各异的人群，并由此得以区分商圈类型。依此定义的商圈类型不会因为不同餐饮品牌的进入而改变。

　　有点复杂，但大致的意思就是说：商圈是客观存在的、聚客的区域。在这里也明确反对一下“肯德基和麦当劳在一起构成了商圈”这种说法，商圈的存在肯定是先于餐厅的。

　　根据某餐厅选址从业人员的介绍，KFC和M记都有一套非常严格的计算模型，考察的点包括且不限于：

　　1、该商圈已有的快餐门店数量(至少要3～5万人口才能支撑一家店，要根据政府的统计数据结合对未来人口的估算)。

　　2、该商圈的人口分布(目标选址可触达的常住人口分布，通常要去居委会查询)。

　　3、该商圈用户的消费能力(可以看统计数据人均可支配收入，也会去打听竞对的交易数据)。

　　以上仅仅为选址工作(非常复杂的)第一步，很多时候就算找出了最优的位置，也不一定有空置的铺位。选址人员要经常去观察某一商圈房产变动的情况，一旦有铺位出来，就去找业主沟通。

　　一家完整的餐厅至少需要500平米左右。当一个商圈中人流最密集的铺位被肯德基抢走了，怎么办?麦当劳想出了一个方法——甜品站引流。

　　通常是因为位置最好、面积合适的铺位已经没有了，甚至有可能被竞对签了长约，但又不愿意放弃整个商圈，所以想出了这种机智的改善方案。

　　再补充一种情况是商场新开业，对于肯德基和麦当劳都会定向招租并给出较为优惠的条件。如果商场的客流预期确实不错，也会发生双双入驻的情况。

　　综上，选址模型类似，面对的商圈状况也通常类似，所以肯德基跟麦当劳经常开在一起，是可以预期的现象。

　　不得不说，肯德基和麦当劳的选址能力，是难以复制的。对于99.9%的线下商家而言，组建一个成熟的选址团队或者雇专业的人来帮忙挑选门店的成本都太高了，市面上传授选址技术的书籍五花八门、卷帙浩繁，经营者往往会一头雾水，只能依赖经验或者简单的调研来做选择。一旦判断发生了偏差，就会付出非常惨痛的代价。

　　但随着线下商业信息化程度的提升，移动支付的不断普及，所积累的线下数据也越来越丰富。和选址相关的一些核心指标，如地段成熟度、区块发展、项目匹配程度、业态分布、聚客能力，甚至这个区域的用户画像，都可以在通过数据模型来进行测算。

　　相信随着类似产品的不断完善，会有越来越多的商家，可以用极低的成本，获得跟肯德基麦当劳一样的选址能力。