联合办公空间涌入购物中心会发生哪些化学反应?

2017年03月31日09:55 来自:赢商网 李萌
核心提示:在联合办公空间快速发展时期,商业地产项目也看中了它未来的前景,纷纷将它引入到自己的购物中心里面。

  在好租网3月22日发布的《2016年度商办地产白皮书》显示,目前全国一线城市已有284家联合办公品牌,工位超10万张。

  其中,创业氛围浓重的北京、上海两地,联合办公空间发展呈现井喷之势。目前,北京已有联合办公品牌数99家,布局网点228家,办公工位达4.7万张;上海已有联合办公品牌数96家,布局网点数192家,办公工位达3.2万张。

  在联合办公空间快速发展时期,商业地产项目也看中了它未来的前景,纷纷将它引入到自己的购物中心里面。于是,联合办公空间+购物中心的新模式诞生。

  这种共享办公领域新的探索模式,也引发了市场上的广泛关注和讨论。有人认为,对于联合办公空间而言,购物中心有着天时地利人和的空间和区位优势。而对于购物中心而言,引入正在上升期的联合办公空间,是将空间资源有效利用的一种方式。但究竟是这样吗?赢商网近距离观察。

  商业+共享办公发展的现状

  联合办公业态进入购物中心是在商业+共享办公领域的探索,而这种例子最先发生在美国旧金山。旧金山当地最大的购物中心之一WestfieldMall在进行了一系列创新尝试后将Bespoke 联合办公空间引入商场。消费者可以在购物中心里直接看到、触摸并实地测试最新的电商产品,甚至可以参与某个产品的会议讨论,为创业者们提供一手市场调研资料与新思路。

  经过多年的发展,如今在我国,这种新型的商业模式也很常见。据克尔瑞咨询发布的部分进入购物中心的联合办公列表显示,目前进入到购物中心里的联合办公空间不少于14家。

  据克尔瑞的报告指出,引入联合办公空间的购物中心大多有一下几种特点:体量较大,区域闲置率高,联合办公空间可以有效帮助它们消化闲置区域;容积率高,楼层过高导致难以向上引流;项目存在地区发展相对不成熟,存在较大风险,为避免项目被闲置,引入联合办公空间来丰富项目业态;购物中心处于供应过剩的区域,招商运营处于劣势。

  但对于熟悉联合办公空间的业内人士,以及联合办公空间的操盘手来说,他们并不认同上述观点。

  鸿坤广场市场推广总监张研峰告诉赢商网,当时他们之所以引入优客工场这个联合办公空间,主要考虑了三方面:一是,整个集团完善创业、创新、服务产业链的重要组成部分;二是,鸿坤广场为了丰富商场的整体业态而引入了联合办公空间;三是,创业公司的入驻可以孵化一些消费领域的创新项目。如果这些孵化的项目符合购物中心商业业态组合,他们也可以帮助这些新项目进行实体操作,包括选址服务等,这样也能给购物中心的顾客一些更好的体验。

  对于优客工场在鸿坤广场的发展现状,张研峰坦言,目前优客工场的发展状况非常良好,工位出租率能达到99%。并且他表示对联合办公空间的发展前景还是非常看好的,认为它们未来还是大有可为的。

  戴德梁行中国区企业服务部董事总经理魏超英认为,当前线下的实体商业经济并不乐观,有些商场仅靠餐饮维持,因此大环境下,一些商场开始重新规划和改造,对商场自身做区别定位,“对于商场来说,联合办公其实较传统商业更为稳定,带来更多人气,是商场转型的一个很好的方向,联合办公对于商场来说也是一个配套产品。”

  联合办公空间的更多可能

  随着联合办公的发展,它已经被赋予了更多的元素,创造了更多的可能。曾经作为品牌孵化器的联合办公空间的角色也逐渐发生转变。

  最初联合办公空间的逻辑就是作为创业公司孵化器式创业空间而存在的,盈利方式不外乎租金、政府扶持、股权收益、增值服务及其他类型的投资服务等。而一些运营的相对成熟的联合办公空间而言,这个行业不单单只是收取租金这种单一的盈利模式,其实它还有很多可以发展的机会点。

  优客工场创始人毛大庆解释道,优客工场有五层盈利模式。第一层是出租工位;第二层是出租空间,比如会议室、剧场;第三层是会员收入,优客工场已经开始针对会员进行收费;第四层收益来自于股权投资加股权分红,优客工场已经参股14家公司,主要投资与优客工场服务有关的公司;第五层收益便是流量搭载。

  毛大庆表示,作为联合办公空间,租金是优客工场的主要来源。不过在他看来,联合办公未来还会有很多衍生品,其中未来企业流量搭载、企业生态培养等,都会是盈利方向。

  这些知名的联合办公尚且难以依赖简单的创业者租赁实现盈利,对于那些单一的创客空间而言,如果没有厘清运营逻辑,显然都将陆续面临生存问题。随着联合办公领域的竞争加剧,新型联合办公空间也随之孕育而成。在联合办公的大潮里,一些开发企业想到了将现有的商业资源与灵活办公空间相结合的新路径。

  去年底在北京龙湖长楹天街开业的联合办公空间“一展空间”,就是一个新型联合办公空间的例子。据龙湖方面表示,长楹天街“一展空间”并非从属于某一个购物中心,既非天街中百货业态的补充也非办公业态的补充,而是一种全新业态。龙湖希望它发挥商业与联合办公两种业态之间的共享共生关系,形成商业综合体中的生态圈。

  龙湖方面告诉赢商网,一展空间其实是一种真正意义上的“前店后厂”,它可以为购物中心的商户提供了联合办公的空间,通常在一个写字楼里,包括层高、空间的感受,写字楼里比较难给创意办公的人腾出比较与众不同的感受体验的区域。而一展空间可以为他们提供传统办公室无法提供的灵感。商户可以在购物中心深度调研消费者需要后,迅速在一展空间调整自己的产品设计方案,研发出消费者更加喜爱的产品。

  想象一下,如果你去某家商铺购买衣服,因为不满意衣服的领子而向店员抱怨,店员可以及时反馈给设计人员。这时候很可能你还没离开购物中心,这件衣服已经被改良加工好送到你手里了。

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