光大安石周颂明:全链条统筹发展 做商业贵在坚持

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赢商网 http://www.winshang.com2017年04月07日13:35来自:赢商网华中站 周沁
核心提示:光大控股旗下唯一的房地产投资平台——光大安石,不仅能让自身与开发商两者之间相得益彰,同时又能很好地完成资产沉淀。

  这是一场商业时代的寒武纪大爆发,商业地产、购物中心、城市综合体……各种商业形态逐渐演变新生,随着商业、金融与地产的愈走愈近,三者之间碰撞出了更多发展的惊喜……

  自2009年开始,产融结合的“地产金融化”势头便已经萌发,无论是入股银行、设立房地产基金,还是为REITs做准备,地产和金融的结合越来越紧密;由此可见,在开发资金筹措、项目投资、商业地产中,专业地产金融服务都是不可或缺的一环,地产金融化已成为业内共识。

  对于开发商来说,由于商业地产本身对资金、管理、技术各个方面要求度集约化,要考量如何统筹各方来保持整个商业体良性循环发展;而对于投资者来说,在物业达到理想收益率后,如何完整实现退出机制也是其关注方向。于此,金融企业与房地产企业开始谋求合作,使商业地产物业得到内涵和外延的双向发展,同时,金融企业也在充分利用资源,帮助房地产企业在商业地产迅速发展的同期,使自己也得到一个迅速扩张的机会。

  带着浓厚的金融基因,光大控股旗下唯一的房地产投资平台——光大安石,以强势姿态进入商业地产领域,不仅能让自身与开发商两者之间相得益彰,同时又能很好地完成资产沉淀。借由青岛卓越专题阅读)·大融城招商成果发布之际,赢商网记者有幸对光大安石副总裁周颂明进行访谈,听他给我们讲述投资金融与商业地产“强强联合”的故事。

光大安石周颂明

光大安石副总裁周颂明

  “融投管退”构成完整闭环大资管模式运作

  传统的中国商业地产发展中,出现过三种主要经营模式,即完全出售、混和持有、完全持有。在上述三种模式中,资本都属于企业内部循环,其融资方式主要以借贷来运作。无论是开发贷还是在基金中做夹层,可统称为借款模式。这一模式成立的基础在于,销售型物业的溢价极高。如果当期就能实现远期的退出回报,投资人当然先选择尽快回笼资金,而非将大量资本沉淀于经营性物业中。当行业利润率下降,短钱成本又一再拉高时,借款模式就不再匹配商业地产的运作需求。这种情况下,基于结构化金融的资产管理模式呼之欲出。

  区别于房地产基金的单一债权投资,周颂明对记者表示,光大安石现阶段则更倾向于多元化的资产管理模式,对商业物业的资产管理包括软资产管理+退出、重资产管理等多项内容,既可单独操作,也可融合实施。其核心特征是把资产管理方与投资方分离开来,类似于所有权和管理权相分离,通过私募股权的管理方法,以资产管理为纽带,极大程度地发挥各专业能力的集成和整合,为商业创造出更高溢价,而资管方的收益则主要体现在创造溢价过程中所收取的管理费以及退出时的溢价分成等。

  区别于其他投资机构,光大安石则有着完善的融投管退全产业链机制,优势在于任何阶段的项目都可以进入,拥有完全自主的判断能力和操盘能力,可以接手许多普通基金公司做不了的项目。对于投资判断,周颂明表示应当“倒过来看”。“光大安石是以项目退出价值来决定收购的价值,融资成本、营运成本、客观收益、风险管控等都考虑在内,资本运作的前提实际上还是要做好经营管理,项目良好的经营性净现金流是核心,没有这个前提,所有的资本运作都无从谈起。‘’

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