当雅居乐遇上绿城 以小镇之名的南北对话暗示着什么？

　　（赢商网报道）一个是“三年千亿”的新晋者，一个是“三年千亿”的追赶者。这个春天，绿城和雅居乐来了一场南北对话。

　　4月11日，雅居乐地产在官方微信中发布了一篇《绿城中国总裁们来雅居乐总部“串门”》消息。

　　文中提及的绿城总裁们包括绿城中国执行总裁应国永、董事、执行总裁李青岸、副总裁冯征及各产业集团负责人。而作为东道主，雅居乐主席陈卓林亲自站台。

雅居乐与绿城中国双方领导合影（图片来源：雅居乐官方微信）

　　强调对话管理层的“重磅性”外，雅居乐还于文章导语结尾处特意凸显“特色小镇”这一关键词。此前2月，为探索特色小镇发展，陈卓林家族掌舵下，雅居乐已启动产业地产板块。

　　这与绿城打去年开始力荐的“小镇计划”不谋而合。但一场大佬间的技艺切磋，热门“小镇”只是其中一环，正如雅居乐集团董事副总裁黄奉潮表示，“未来双方存在较大的合作空间。”

　　在这个“合作空间”背后，雅居乐剑指的目标终将回归到“三年千亿”棋盘。“公司2017年的预售目标为600亿元，并将在2019年进军千亿。”在雅居乐2016业绩发布会上陈卓林放言。

　　旅游地产转身小镇梦想

　　以中山雅居乐新城为起点，从海南清水湾、云南腾冲原乡到版纳西双林语、马来西亚满家乐等项目，雅居乐从未停止过对旅游地产模式的追索。

　　但过程难避藩篱，例如“神盘”清水湾2014年半价清货。当年“五一”，消息指出，雅居乐清水湾部分房源五折甩货，3天促销售房百余套，价格在9000元/平至21300元/平之间。

　　按照清水湾项目上的人士说法，这个价格已经回到2009年时的房价。因为在2011、2012年海南市场大热时，清水湾一般售价超3万元/平方米，但彼时房源售价仅为最高价三分之一。

　　从海南热土转身，雅居乐西征云南继续做大旅游地产盘子，但却遭遇高尔夫球场违建风波，一度影响项目的销售进程。

　　旅游地产项目频频遇阻，雅居乐也在逐步减弱这部分业务的投资力度，而兴起的“特色小镇”热潮似乎为其找到另一突破口。

（图片来源：雅居乐官方微信）

　　今年2月，在雅居乐组织的一次会议上，陈卓林秘书宣布了公司25周年的“重大举措”，即在陈卓林家族的带领下专注发展特色小镇，并已启动产业地产板块。

　　赢商网从官方了解到，目前，雅居乐已经在大本营中山以及八大区域开始进行推动，和政府沟通洽谈一些有潜力并能取得产业落地的小镇。

　　“一方面，对当地的原有产业进行优化升级，以增加更多的就业岗位与税收贡献；另一方面，引进和当地原有产业相匹配的的新的技术产业，扩大原有产业链。”

　　陈卓林勾勒的这一幅幅“小镇梦想”场景，恰巧也出现在绿城图谱上，这才有了这一场南北对话。

　　关于旅游地产类特色小镇，雅居乐给出了三个评判标准，即“空气好、气候好、环境好”。而绿城则补充了“四条件”——较好的外部配套环境和资源、政府充分的政策支持、较好的产业资源、充足的现金流。

　　“充足的现金流”，这无疑是雅居乐在运营旅游地产项目过程中时常承压的因素之一。早在在清水湾半价促销时，就有分析师明确指出，“最容易想到的还是企业的资金压力，这可能和企业的短期用款有关。”

　　资金问题外，由于旅游地产开发模式受经济因素影响大，销售不稳定抑或是特色小镇维持运营的障碍物。

　　为此，雅居乐在与绿城对话中提出，面对特色小镇常住人口少、入住率低等问题，双方均提出一些解决办法，并提议进行业主资源互补。

　　回归一二线与三年千亿

　　的确，“小镇”是时下热词，但却不是这场南北对话的唯一看点。用雅居乐集团董事副总裁黄奉潮话来说，“未来双方存在较大的合作空间”。

　　“绿城与雅居乐存在众多共同之处，不管是发展经历、发展理念、发展现状或所面临的问题均较为相似，希望在未来战略思考、发展模式、多元产业布局、具体业务领域提升方面，共同切磋。”

　　从绿城中国执行总裁应国永话术中可看出，雅居乐与绿城的合作路才刚迈步。而就二者当前规模而言，雅居乐在其中扮演的更多是“学徒”，因为其是千亿的追逐者，而绿城是新晋者。

　　经历了连续五年业绩未达标窘境后，2016年雅居乐销售额首次闯入500亿阵营，并超年初目标近70亿元。

　　在此刺激下，其也首次喊出了千亿目标，“公司2017年的预售目标为600亿元，并将在2019年进军千亿。”

　　但在千亿征途上，其遇到了绿城此前一样的问题：三四线难题、债务承压与架构调整。绿城销售额从2014年的794亿增至2016年1139亿，恰是其解决上述两大问题的过程。

　　受三四线项目拖累，绿城执行董事兼行政总裁曹舟南在2015年度业绩会上承诺，“最晚在2017年完成三四线库存的换仓。”据悉，2016年绿城三四线城市存量房源去化约148亿元，去化率49%。

　　在经历了复制清水湾项目，重点开发打造旅游地产项目失败之后，雅居乐将投资目标转向了大本营及热点二线城市，收缩三四线战场。

（图片来源：雅居乐官方微信）

　　赢商网了解到，去年雅居乐新增土地储备位于北京、常州、佛山、广州、惠州、苏州等一线、热点二线及强三线城市，其中中山为重点布局城市，北京、苏州、武汉、珠海为公司新开拓的市场。

　　这与绿城换仓三四线，回归一二线的步调基本一致。而在调整债务结构上，有了中交的背书，偿债能力不断提升，2016年平均融资成本已由2015年的7.3%成功压缩至5.9%，且成立了资金结算中心。

　　而从2015年央行多次降准降息，公司债放开，雅居乐便积极融资。“2016年债务置换及偿还后，公司净负债率下降至49.1%，较2015年下降了14.9个百分点，货币资金已经可以完全覆盖短期借款，短期偿债能力提升显著。”亿翰智库研报指出。

　　至于架构调整，中交入主后，绿城调为一体四翼，但在今年将变为“五翼”，即投资开发、代建管理、资产经营、小镇建设、生活服务。

　　无独有偶，雅居乐亦于去年年中正式更名雅居乐集团，地产主业外，形成了雅生活集团、雅居乐环保集团和雅居乐教育集团三大业务板块。

　　如此看来，站在千亿入口的雅居乐身上总能看到绿城的影子。但不得不说，绿城的千亿多重利好因素糅杂其中，在后市前景不明当下，抱团绿城或是雅居乐选择的保证书。