房企年报解读：强者分食利润蛋糕 须寻找新盈利点

　　房企整体利润率依然处于下调中，特别是企业土地成本的明显上升，将使企业的压力越来越大。增加持有型物业、获取租金收益是房企转型的一大重要方向。据中投证券研究，2016年毛利率、净利率较高的企业普遍为持有型经营为主的房企。

　　赶上2015-2016年牛市的地产商们，销售额持续飙升，净利润总额也快速上涨，但繁荣景象的背后，是强者通吃的逻辑，以及难以避免的全行业净利润率持续走低。

　　土地成本高企是拉低净利润率的首要原因，对资金有限的小型房企来说，动辄百亿的地价难以负荷，这给了大型房企兼并收购的机会，做大自己的利润。

　　但并购并不能直接提高房企的盈利能力，且随着2017年成为“史上最严”楼市调控年，需求被大幅抑制，传统的开发、销售模式难以为继。

　　“转型”因此成为房企的必备之选，在传统地产业务的基础上，寻找新的盈利增长点，提高盈利能力，是地产商共同的方向；布局多元化业务，转型运营服务商，则是主要路径。

　　强者分食利润蛋糕

　　截至4月5日，67家房企公布的年报显示，房企净利润合计605.6亿，同比上涨25%；其中净利润上涨的房企达到55家，占比高达82%。

　　大型房企依靠规模化优势持续提升了市场占有率，并因此获得利润大蛋糕的很大部分。上述67家房企净利润额度中，万科一家就占去了1/3。

　　年报显示，万科在2016年首次实现了超过200亿的净利润，其市占率也提升到3.1%；恒大虽然拥有3.2%的最高市占率，但净利润稍逊于万科，为208亿。

　　换句话说，万科、恒大们的净利润增长，是在大的利润蛋糕中从别人手中抢过来的。

　　但从行业来看，房企增收不增利，净利率依然处于降低的趋势中。据中原地产研究中心统计，截至4月5日，67家房企平均净利润率为9%，2015年则为9.44%。

　　其中，万科净利润率由2014年的10.76%，降至2016的8.74%。

　　拿地成本的提升，是企业净利润率持续降低的重要原因。万科在年报中指出，2016年土地市场表现更为激进，热点城市地王频出，地价房价比创历史新高。万科监测的14个重点城市公开市场土地溢价率上升76%，14个重点城市地价占房价比例上升至56%。

　　而即使在各热点城市调控政策密集出台的2017年，土地价格依然有升无降。

　　4月12日，融创以10.04亿元拍得莆田市城厢区一地块，楼面均价8880元/平方米、溢价率195%，刷新莆田全市单价；4月6日，东原地产抽签获得红牌楼地块，1.72万元/平方米单价刷新了成都住宅最高楼面价。

　　一位不愿透露姓名的专家表示，除土地成本高外，土地出让方式的变化、开发商拿地时“竞配套”也是净利润率下跌的原因之一。开发商帮助政府建保障性住房、学校、道路等配套设施，也拉高了开发商的成本。“配套设施中保障性住房建设成本占比最大。”该人士称。

　　资金成本的上升也将加剧房企的焦虑。中原地产首席分析师张大伟表示，2017年各种融资渠道压力逐渐增加，对于很多房企来说，资金链的风险逐渐积累。

　　张大伟认为，整体市场的利润率依然处于下调中，特别是企业土地成本的明显上升，将使企业的压力越来越大，未来上升房企扩大规模、增加利润的主要方式将是兼并重组。

　　实际上，兼并重组之风早已刮起，而未来或将愈演愈烈，使行业集中度快速提升。过去两三年，靠并购获益的房企便有恒大、融创等，他们不但扩大了市场份额，还分享了利润蛋糕。

　　寻找新盈利点

　　兼并重组或能暂解土地之渴，却不能从根本上提高盈利能力，为使企业由内而外地强大，许多房企已先行探索新路径。

　　从与地产紧密相关的其他行业入手，是许多地产商的首要选择。目前各大房企已在医疗健康、养老、金融、旅游等领域展开多元化布局。

　　众多的多元化业务中，物管业务发展得最为成熟，其盈利模式也已建立。

　　如花样年旗下的物业上市公司彩生活2016年毛利率为43.6%，超越其母公司花样年32.3%的水平。年报显示，彩生活2016年收入与毛利分别达到13.42亿、5.86亿，同比增长62.2%、28.9%。

　　目前，包括中海、万科、碧桂园在内的多个房企已成功或正在谋求分拆物业上市。

　　在布局多元化、寻求利润增长点时，习惯了传统开发、销售模式的地产商，不可避免地要学习如何运营。

　　增加持有型物业、获取租金收益是房企转型的一大重要方向。据中投证券研究，2016年毛利率、净利率较高的企业普遍为持有型经营为主的房企，如浦东金桥、中国国贸、陆家嘴等，毛利率分别为65%、55%、47%，净利率分别为42%、29%、26%，远超行业均值。

　　主流开发商如万科、龙湖、远洋等纷纷加码商业物业持有运营。3月17日晚，万科公告旗下商业将与印力集团进行整合， 截至2016年底，万科自身拥有的以及与合作方共同打造的商业地产项目共84个，建筑面积600多万平方米。

　　而印力旗下商业地产项目超过60个，总建筑面积近600万平方米，两者相加万科系已有超过1200万平方米的持有物业，成为国内商业地产巨头，这部分业务未来的利润将在百亿级。

　　华润置地更在强化自己的商业运营和盈利能力。截至去年末，华润置地投资物业评估值达到950亿元，同比增长6.2%；去年投资物业毛利率达60.6%，租金收入为72.5亿元，按年增8.5%。

　　华润目前已开业的购物中心有22个。随着深圳万象天地、上海万象城等项目开业，预计2017至2018年公司将进入新建购物中心投入运营的高峰期。

　　此外，房企目前较为成熟的多元化方向还有物流地产，万科就看准了具有高租金收益率的物流地产市场，并积极介入。

　　万科年报显示，截至2016年底，其累计已获取物流地产项目18个，总建筑面积约147万平方米，其中，2016年新增项目10个，新增可租赁面积96万平方米。

　　万科高级副总裁谭华杰告诉记者，物流地产有相对成熟的盈利模式可以借鉴，如黑石集团和万科这方面就有合作。

　　据21世纪经济报道了解，目前房企进入的新业务还包括租赁、教育、医疗、度假、养老产业等，但这些新业务仍在培育期，大多并未盈利。

　　去年9月，恒大宣布放弃快消领域拓展，在3月恒大的业绩发布会上，董事局副主席、总裁夏海钧透露，目前恒大多元化业务还在亏损状态。

　　前述专家以地产商广泛涉及的养老产业为例进行分析，现在养老产业的缺口非常大，市场前景好，但由于地产商在该领域付出的开发、运营成本非常大，对市场开放的价格难以核准，如价格低则难盈利，如价格高则难以推广。

　　因此，该人士称，只有政府出台税收、保险等方面的政策，并让利于民，才能使养老产业发展起来。

　　“目前养老等产业在依靠地产商推进。”深圳市房地产中介协会发展研究总监徐枫表示，商业、租赁、医疗、养老运营等业务正成为房地产市场下半场的重点，地产商们必须具备整合专业资源、持续运营的能力。