万亿融资助力2016年业绩 房企整合加剧储粮备战2017

　　得益于国内宽松的信贷环境，以及一线城市和主要二线城市的强劲需求，绝大部分开发商在2016年各项业绩指标创下纪录中高位。

　　21世纪经济报道记者查阅多家已发布年报的典型房企发现，包括营业收入、资产总额、现金流以及负债率等方面指标均大幅好转。同时，受益楼市销售火热，典型房企预收账款普遍在增加。

　　2016年房企通过各项渠道融资的额度刷新了历史纪录。中原地产研究中心统计数据显示：合计全年融资额度达11376.7亿，这也是历史首次突破1万亿的年份。不过2016年10月调控以后，房企的债券融资难度明显加大。

　　对于2017年楼市预期发展，克而瑞分析师沈晓玲认为，从整体情况看，企业一般会预留好资金来控制风险。比如一年内要还的债、接下来准备买地用的款项。每家企业都会在年初制定好现金流计划。所以，现金流窘迫的企业势必会寻找其他渠道增加现金流入。比如近两个月，房企海外融资规模就有增加。如果找不到渠道，企业也会控制好自己的拿地投资节奏，控制好现金支出。

　　沈晓玲表示，从目前情况看，大型以及中型企业现金流情况可以覆盖一年内需要偿还的债务。对于这部分企业，他们在2017年需要面对的抉择是增加还是减少投资。

　　2016年资金面充沛

　　受益销售额大丰收以及融资环境宽松，房企资金面也得到普遍好转。

　　中原地产研究中心统计数据显示：截至目前，已公布年报的67家房企中，营业收入6697.3亿，同比上涨30.7%%。官方公布2016年全年销售业绩的企业合计有35家，合计销售额在2016年达32149亿，同比2015年上涨了51%，碧桂园、融创、新城、朗诗等企业相比2015年甚至出现销售额翻倍上涨。

　　房企资金面好转一方面得益于楼市全年销售持续火热，另一方面也得益于房企融资环境向好，全年融资规模得到大幅提升。

　　2016年央行五年以上长期贷款利率仍保持在4.9%的历史低点，房企利用资本市场进行融资的规模也大幅增长。据中国指数研究院不完全统计，2016年房企债券融资达9039亿元，同比增长77%，平均利率为5.07%，低于2015年1.2个百分点。

　　21世纪经济报道记者对比多家典型房企近三年来业绩报表发现，绝大部分房企现金流情况正在好转。

　　比如千亿军团中，碧桂园在2014-2016年间现金及现金等价物年末余额年均翻倍增长，至2016年为846.5亿；恒大在此期间持有现金也呈年均翻倍态势，至2016年为3043亿人民币；万科在2014-2016年持有现金分别为627.2亿、531.8亿、3647.7亿。第二梯队中，富力地产的持有现金从2015年的人民币213亿升至2016年的459.7亿；远洋地产持有现金在2014-2016年分别为人民币163.4亿、237.3亿、223.4亿。

　　以并购王融创中国为例。年报显示，截至2016年末，其货币资金为698亿元，较2015年增长158%；现金短债比高达2.1倍，足以覆盖短期有息负债。公司一年以内的短期借款占总借款比例已从2014年的40%下降至2016年的29%。通过丰富的融资渠道、控制再融资成本、替换已存在的高成本借款，融创的债务结构不断优化，其借贷的加权平均实际利率不断下降。2016年融创借贷加权平均利率由前一年的7.6%下降至5.98%，其中新增借款加权平均实际利率为5.78%。

　　储粮过冬 整合加剧

　　2017年以来，房企融资环境已经全面收紧，绝大部分热点城市也进入调控高压期。在此情况下，大型房企已经储备足够资金过冬，但部分中小房企可能将面临被兼并局面。

　　标普全球评级信用分析师孔磊认为，持续上涨的房价和土地价格促使政府出台更严格的住房限购政策，并收紧国内融资条件。大型开发商在获取融资、竞买大型开发地块方面处于有利地位。一个成本较低的土地收购渠道是那些迫于融资限制或资产负债表压力而有意愿出售地块的小型开发商。“预计2017年中国分散的房地产市场将进一步整合。”

　　孔磊表示：“国内热点城市土地供应紧张，土地收购金额不断攀升，这大幅提升土地总成本和融资需求，使小型开发商不得不止步于高企的竞争壁垒。而大型开发商将在行业整合期获益。”

　　碧桂园在年报中就表述道，预计在2017年房地产行业的竞争将更趋激烈，行业整合加强，市场将进一步分化。面对新形势，该集团将坚持稳健的财务政策和风险控制措施，强化合同销售及回款，严控各项成本及费用支出，以保障经营性现金流和投资回报率的良好表现。同时以更审慎、务实策略补充优质土地储备、优化项目区位布局，针对中国城镇化的不同阶段制定相应的投资组合。

　　对于2017年现金流管控，恒大在年报中则表示，集团将进一步制定合理的产品售价、加强销售款回收，继续开展项目合作，同时适度销售部分商业物业，进一步盘活存量资产。在资金安排方面，集团亦将合理安排现有公司债及永续债偿付计划，实施更加严密的支付计划管理，并综合运用好多元融资渠道，统筹好资金流入与流出的动态均衡。

　　融创中国则看好2017年土地市场并购机会。年报中称，预计2017年政府对房地产行业的流动性收紧和限购限贷等调控政策将不断升级。土地市场方面，目前大部分热点城市土地价格过高，尤其在公开市场，获得价格合理土地的机会很少，但随着调控的持续和流动性的收紧，预计2017年下半年土地市场有机会逐步回归理性，并且有可能出现一些较好的收并购机会。