解读招商蛇口·森兰·汇港：借自贸区红利 彰显商业价值

　　 得益于政策红利，上海自贸区展现了强有力的发展优势，并不断得到深化。

　　相较于其他自贸区，上海自贸区“外高桥保税区+保税物流园区”具有保税区与港口联动的优势，承载的功能更综合，依靠发达的贸易港口和丰富的就业人口，该片区具有发展自贸区商业的天然优势。其中，招商蛇口·森兰·汇港项目就是典型的例子。

招商蛇口·森兰·汇港项目效果图

　　据赢商网了解，森兰·汇港项目位于上海外高桥保税区，周边有张杨北路、杨高北路、五洲大道三条主干道、七条隧道交通和地铁6号线、地铁12号线和、地铁10号线三条轨道交通。依托外高桥保税区的区位优势，上海森兰·汇港将打造带有自贸区特征的综合性商业中心，实现一站式境外商品服务体验和关联性消费。

　　体验式商业的兴起，使得商业地产发生了巨大的变革，自贸区商业项目也不例外。针对自贸区未来的发展趋势，4月14日，一场主题为“国内自贸区商业价值研讨沙龙暨招商蛇口·森兰·汇港项目推介会”的论坛活动与第12届中国商业地产节同期举办。活动上，除了从地域优势、商业模式、商业业态组合布局等方面对国内自贸区商业价值进行探讨以外，还对招商蛇口·森兰·汇港项目亮点进行了详细解读。

国内自贸区商业价值研讨沙龙暨招商蛇口·森兰·汇港项目推介会活动现场

　　解读一：区位优势

　　外高桥股份拥有两个保税园区：非保税的物流园区和城市化综合园区，开发总量约20平方公里。

　　作为产业升级，外高桥股份目前开拓了4+1的核心业务板块，包括交通储备、商业、物流和文化贸易，并且构建了综合投资咨询平台、专业贸易服务平台、以及商业商务服务平台的全产业链的体系。外高桥森兰片区位于保税区旁边，总体面积是6.01平方公里，这里将是国际贸易城的概念，能享受到所有原先保税园区以及自贸区的政策覆盖。

　　森兰的体育版块也有巨大的发展空间，整个森林超过70%都是绿化公园，公共设施里有自行车道、湖边慢跑道，同时配套的还有一个高尔夫训练中心、橄榄球训练部等。从赛事上来讲，森兰还在建设阶段的时候，上海很多的赛事，比如说音乐节等都在这个区域里预热了。森兰除了商业版块之外，还有一个高端的生态型的住宅区，现在招商自主开发的已经有接近17万平方米的精品住宅。其他配套还有哈罗国际学校、平行进口汽车交易中心、森兰国际艺术品交易中心、森兰国际艺术岛等。

　　招商蛇口·森兰·汇港项目正位于外高桥保税区森兰板块，是全国第一个自贸创新概念大型的商业综合体，同时也是招商蛇口在华东区开发的最大集中性的商业。

　　解读二：辐射优势

　　森兰·汇港项目周边有张杨北路、杨高北路、五洲大道三条主干道、七条隧道交通和地铁6号线、地铁12号线和、地铁10号线三条轨道交通。

　　从区域市场分析看，项目周边是有几个商圈，细看一下是五角场、人民广场和陆家嘴，这是距离我们比较近的三个大型商圈。另外还有金桥商圈、张江商圈和世博商圈。但是项目所在的森兰板块人口基数庞大，目前，森兰国际社区已经引入了2万多的高端住户，周边加上原有的常住人口，总人口基数高达82万。此外，截至到2014年底，原先的保税区里面一共引进了来自100多个国家的两万多个投资项目和企业，其中世界500强企业超过了130家，从业人口一共是35万，其中包括了近万民的外企高管人士。

　　在我们的保税区内，我们的就业人口是35万口，入驻企业是23000余家，超过150家以上的世界500强，这是为我们将来的消费质量提供一个良好的支撑。

　　解读三：自贸区红利

　　森兰商业版块是一个比较新的B2B2C平台，森兰商业不仅是一个个体消费者的体验，更加是传统购物中心的会员，提供菜单式的样板解决方案。

　　举个例子，保税展示交易是自贸区特有的政策，其实就是速成的“前列后户”概念，进口的商品由海外进入到保税仓库，再到自贸区森兰商店的保税展示店，全程商品是保税状态，售后再完税，这是由自贸区和海关监管区域的特殊商业创新业态。

　　此外，森兰商业特有的还有跨境通。在森兰的商店里，客户可以进行体验，由海外直邮，或者是国外的保税仓库直接发货。这是自贸区特有的政策、特有的业态。森兰版块是自贸区和海关监管同时覆盖的，因为海关监管，所以才能确保每个商品在自贸区商户到森兰的链条中都是属于保税的状态，这是森兰商业最大的特色。

　　解读四：孵化机制

　　森兰商业拥有一个孵化的机制。举个例子，这里面如DIG的进口直销中心、森兰文化艺术中心、汽车平行进口中心等都是由于自贸区概念加上创新机制作为孵化的内容，由森兰进行孵化，输送到全国的购物中心里面。

　　森兰商业的孵化机制首先是作为进口资源的商业创造中心，此外还是新业态的孵化空间，同时森兰开发还有一个基金作为金融助力做一些创投的投资。目前是有两个基金，一是着重于贸易的创新业态孵化基金。另外一个本身是和上海这边的体育基金。森兰的体育是一块比较大的内容，对于体育来讲，整个森兰是一个体育主题公园，森兰商业会介入很多体育元素，比如说马术俱乐部。这些是从商业合作条件上讲，包括创新业态上都会有一些基金上的帮助，甚至是一些商业条件上的帮助。

　　解读五：精准定位

　　结合上海及华东最具规模的自贸实验区，以及海关监管区域的优势地位，森兰·汇港在定位上同样具有夜色。森兰·汇港一期森兰商都已经开业，作为自贸商店的样板店，森兰商都一楼是由日本的体验，加上日本的产品推广，结合日本的食品、时装、现代文化和家居等等，打造一个日本的生活体验中心；二楼主要是集中在韩国的一些零售、潮服、美容等等，而且是首次进入中国的韩国品牌，打造韩国馆的一个概念。三楼四楼是基础的周边配套定位。这是森兰版块做尝试的第一个体验式业态。

　　森兰·汇港二期是滨湖商业，打造两条线，一是国家馆概念，以不同国家的产品加上餐饮、文化、体验等，目前区域里面已经有意大利馆、澳大利亚馆，这些以后将会作为升级复制到二期项目里。第二个就是行业主线，以产品的文化，加上培训和体验等。在整个形态上，将是一个阶梯的形式，单体的面积有800-1500平方米，还有一个是1600-5100平方米两种。此外，森兰·汇港将打造主题商业，现在集中的是宠物、咖啡、化妆品、儿童、母婴、电竞等。

　　对于消费者而言，首先所有的物品区别于代购和海淘，另外不管从单价上来讲，还是从物流上，还是从整个的保税政策，单品的价格会比区外的店铺要低。森兰·汇港的标语是一场不出过门的环球旅行，希望在这个商业体里面，消费者能够体验到这个世界级同步的生活方式。

　　品牌商说  

　　言几又：

　　因为我们现在是从文化衍生到定位，比较在意常驻人群特点。现在我们在大城市选址都是选在核心商圈。自贸区我们肯定对于未来常驻人口基数会做一个考量，因为不管是办公人群还是居住人群，可能要到一个基数，才能满足我们开大店的需求。

　　当然从人口数字来讲，自贸区应该可以满足要求。言几又的服务群体还是白领、中产和收入比较高的人群。另外像自贸区这种属于新区，所以开发的成熟度是需要时间的。如果说有合适的更大面积的店铺，双方也可以探讨进一步的合作模式。因为言几又现在也想做一些3万方左右的更大体量的可能会涵盖更多内容的店铺出来。

　　热风：

　　热风是购物中心的一个项目，我们是一个快时尚的品牌，现在350-1000平方米的面积都可以做了。因为我们是品牌方，所以我们还是要从商圈的角度考虑，我们考虑的还是要定位于社区偏特殊型的商圈，我们选任何一个项目，还是要从城市等级，商圈等级的角度考虑。也就是说商圈里面的基本要素是不是具备，然后才能考虑这个项目的基本要素。未来，我们想从商圈的角度看一下森兰·汇港项目是否符合所谓的标准。外高桥在上海是一个比较特殊的商圈，因为它是一个自贸区。它的客流不见得完全是商圈内自己的客流和居民，可能是全市，乃至于全中国对于免税商品有兴趣的顾客光临。

　　所以我们对这个项目还是蛮有信心的。因为虽然周边的固定居民不多。但是未来肯定会有空间。特别是前店后库的经营模式。

　　大渝火锅：

　　森兰·汇港这个项目我们一直关注，我们去年刚进入香港。在上海开店的话，对于我们火锅类的餐饮类型需求面积是在500-800平方米左右。森兰·汇港这个项目，虽然说是一个新的项目，但是它的配套相当完善。我们现在有160家开业的门店，在上海开店今年和明年都有希望，所以我会继续关注的。