链家资产估值飙升40倍 数十路资金先于万科潜伏

　　一直低调的巨无霸链家，再度因一笔融资而成为外界关注的焦点。　　 

　　4月19日，万科集团确认，已与链家地产签订增资协议，各方同意万科将通过增资事项以人民币30亿元的价格获得链家集团股权。但万科的具体持股比例并未披露。

　　3个月前，链家曾获得融创的一笔26亿元融资，融创持股比例为6.25%。按照这一估值水平，万科、融创都将进入链家前五大股东行列。

　　在此之前，链家已至少完成3轮大规模融资，参投者包括房地产商、股权投资基金、信托基金、保险资金、国有资本、实体资金等。资金来源达数十个渠道。尽管登陆资本市场的时间不详，链家获得的资本关注度仍堪称众星捧月。

　　据21世纪经济报道记者了解，万科正在参与的，是链家新一轮的融资，融资规模和投资者信息均不详。链家方面给予21世纪经济报道记者的回复是，“链家的确是在融资，但目前还没有可以分享的信息。”

　　数十路资本追捧

　　链家地产成立于2001年，早期默默无闻，从2010年开始受到资本关注。　　 

　　2010年12月，鼎晖和复星成为最早对其注资的机构投资者，并与创始人左晖（现任链家董事长）、元老单一刚与周育松三位自然人构成股东结构。　　 

　　2015年1月，鼎晖退出；10月，周育松退出。　　 

　　在当年，链家扩张步伐加速，并完成多笔收购。截至2015年末，链家的工商信息中，增加了13个新股东，包括7位法人股东和6位自然人股东。经21世纪经济报道记者核实，这些新股东均为链家高管控制的公司和高管本人。其中既有左晖、彭永东、王拥群等原链家高管，也有新收购公司（成都伊城、广州满堂红、深圳中联、大连好旺角、上海德佑、北京高策）的原有管理层。这也被视为链家高管内部的一次股权分配。　　 

　　2016年4月，链家被曝获得B轮60亿元融资，腾讯、百度领投。8月，链家更新了工商信息，复星退出股东行列，12家新的法人股东进入。　　 

　　隐藏在这12家法人背后的，不乏业内知名投资者，如百度、腾讯、新希望、光线传媒、九阳股份等企业；诺亚财富、源码资本、歌斐资产、经纬中国、执一资本等股权投资基金；今日头条创始人张一鸣、美团点评创始人王兴等投资人；以及来自房地产界的天鸿集团、华业资本、全联房地产商会等。　　 

　　2017年2月，链家再度变更工商信息，5家新增法人股东进入，没有股东退出。　　 

　　这5家新增股东同样来头不小。包括58同城创始人姚劲波，前海人寿、上海人寿、中国人寿等保险资金，中国化纤、中植集团、中信等国有资本。房地产资金亦有介入，包括旭辉、石榴集团、星河控股等。　　 

　　根据工商信息更新周期，这笔融资应在去年年末完成，因此，今年1月注资的融创尚未出现在最新股东名单中。　　 

　　经这三轮融资后，链家地产的注册资本从2015年前的1046万元增加到1720万元。

　　截至目前，链家共有32个股东，其中8个自然人股东，24个法人股东。作为自然人股东的左晖，仍是链家最大股东，但其个人持股比例已从最初的93.1%被稀释到46.42%；第二大股东上海站本投资（该公司背后是原上海德佑高管）持股9.25%。

　　据悉，融创和万科介入后，链家现有股东的股份将进一步被稀释。融创曾公告，入股后持有链家6.25%股权。以此计算万科的持股比例，将达到7.2%。若没有更大规模的投资者介入，两者都将进入链家的前五大股东行列。　　 

　　估值飙升40倍　　 

　　“非上市公司中，能拥有这样多资金渠道、这样庞大资金规模的公司十分少见。”某投资界人士向21世纪经济报道记者指出，在投融资领域，链家获得的待遇可谓“众星捧月”。　　 

　　据21世纪经济报道记者了解，市场中还有大量对链家感兴趣的资金，但出于多方考量，链家并不会照单全收，而会做出甄选。　　 

　　外界分析，此次万科得以入股，一是基于万科的品牌效应，二是双方有着良好的合作基础。2014年9月，北京万科与链家集团签订战略合作协议，链家将全面代理万科新房销售业务。2015年8月，北京万科与链家共同成立万链家装，进入装修行业。　　 

　　无论如何，这些资本的进入，正在使链家估值飙升。　　 

　　早在2012年，时任链家地产副总裁的林倩透露，鼎晖和复地注资链家地产近千万美金，稀释了链家7.5%的股权，据此计算当时链家估值接近10亿元。以融创本次入股金额和持股比例计算，链家的估值已升至416亿元。也即，最近五年间链家的估值增长了超过40倍。　　 

　　链家为何能吸引资本青睐？上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，一方面是我国存量时代到来的大背景，另一方面则在于链家的规模与模式。　　 

　　严跃进表示，在京沪穗深等热点市场，存量房的成交规模均已超过新房，且从城市开发周期来看，越来越多热点城市也将进入存量房时代。这显然不利于传统房地产企业的估值，对于专注存量房交易的企业来说，则意味着更大的发展空间。　　 

　　今年2月被昆百大收购的我爱我家，估值也已达到66.58亿元，净资产溢价超过16倍。融创介入后，链家的净资产溢价则达到25倍。　　 

　　从规模上看，链家已覆盖28个主要城市，2016年1-11月的交易额超过1万亿，规模远超传统房地产开发商。其中在二手房交易领域，链家在北京、上海、天津、成都、青岛、大连、武汉、重庆的市场占有率为第一。同类公司中，仅中原地产可在国内市场对链家构成一定威胁。　　 

　　从模式上看，链家在专注传统房地产经纪业务（二手房销售、新房销售、租赁代理）的同时，又涉足相关信息咨询、融资担保、广告策划、销售咨询、互联网、装修等业务。几乎实现全产业链覆盖。　　 

　　分析人士指出，资本追捧链家的目的，还在于后者寻求上市带来的资产增值。但从目前来看，其上市时间表并不明朗。有分析认为，由于当前政策大环境不利，其登录资本市场的时间可能在2018年以后。