杭州大悦城三年沉浮：购物中心计划2018年下半年开业

　　在“2020年建成20个大悦城”目标驱动下，大悦城的发展模式正在发生转变，未来，“以售养持”或是重点之一。

　　观点地产新媒体日前获悉，杭州大悦城项目酒店公寓样板间已于2017年4月面世，预计将于2017年下半年推出市场。此外，“项目住宅部分中粮天悦已于2015年8月开盘，2016年5月全部售罄，2017年4月底完成交付。”

　　杭州大悦城内部人士对观点地产新媒体表示，按照规划，杭州大悦城整个综合体，除购物中心自持以外，其他物业将全部出售，包括酒店公寓、商业街、写字楼都将于2017年下半年陆续推出市场。

　　在今年3月份举行的大悦城2016年业绩发布会上，公司执行董事曹荣根就透露，未来大悦城将加大对销售业务的资产配置，通过综合体模式，在购物中心之外配置更多销售物业，以平衡持有成本，既保障短期的利益，也保障长远的发展。

　　这样看来，杭州大悦城正是大悦城“综合体模式”的践行实体，通过在自持购物中心以外配置住宅、公寓、写字楼、商业街等业态，用以销售来更多地回笼资金，实现“以售养持”的资金平衡。

　　显然，经过10年开7个大悦城的规模实践之后，大悦城正通过轻资产、出售股权引入合伙基金、以售养持等方式为自己“减重”。

　　杭州三年沉浮

　　杭州大悦城作为大悦城目前唯一在建未开的重资产自建项目，自2014年10月正式落地以来，迄今已走过近三年的时光。

　　2014年10月8日，传闻已久的河北天成“退地”事件最终落定，中粮宣布正式收购河北天成综合体地块，杭州大悦城项目落户申花。

　　2015年2月3日，大悦城正式公告宣布，以25亿元收购母公司中粮集团下属公司杭州地块，该项目中涵盖大悦城品牌商业及部分住宅，正式了却入杭夙愿。

　　2015年7月8日，“大有来头，悦动杭城”杭州大悦城品牌发布会在杭州JW万豪酒店举行，正式宣告第八座大悦城落户杭州。

　　但此后的近两年时间里，杭州大悦城却渐渐陷入沉寂，除了偶尔出现的住宅、公寓推售消息，再无更多有关购物中心的消息。

　　实际上，早在2014年杭州大悦城落地之际，就有业内人士指出，杭州大悦城坐落于杭州综合体较为密集的申花板块，周边已开业和即将开业的购物中心包括古墩路印象城、城西银泰城等，竞争较为激烈。

　　而今两年半时间过去了，杭州大悦城所面临的激烈竞争依然有增无减，不仅要在上述项目中抢占市场先机，还要面对已开业的绿地中央广场、即将开业的远洋乐堤港两大“强敌”环绕。

　　在这种“四面楚歌”环境中，杭州大悦城选择突出重围的利器之一是“瞄准新的空白点”，在空间设计及产品规划上，均以满足年轻时尚人群的购物需求为出发点。

　　观点地产新媒体查阅资料显示，杭州大悦城“投资80亿元，总建面50万方”，涵盖业态种类众多，包含购物中心、住宅、酒店公寓、写字楼、商业街，是集聚居住、购物、旅游、休闲、社交、办公等各种功能的典型城市综合体项目。其中，购物中心约为14万方、街区商业约6万方、住宅约2万方。

　　观点地产新媒体向杭州大悦城相关人士查询项目进展，对方就表示，杭州大悦城项目正在按照既定计划和业态属性有节奏、有规划地推出市场：其中项目住宅部分中粮天悦已于2015年8月开盘，2016年5月全部售罄，2017年4月底即将完成交付；项目酒店公寓样板间已于2017年4月面世，酒店公寓、商业街、写字楼将于2017年下半年陆续推出市场。

　　至于购物中心方面，已经完成建筑设计和室内设计方案，于2016年6月正式开工，预计2017年年中完成“正负零”，2018年年初完成建筑主体结构封顶。购物中心招商方面进展顺畅，预计2017年6月召开全面招商启动大会，2018年下半年开门迎客。

　　2017年初，杭州大悦城联手英国BENOY、玛莎施瓦茨、美国WET等国际大牌设计公司发布以“湖光山色”为概念的建筑构想，中粮红购物中心设计形象也一同出炉。随后又推出色界、杭庭、马力印巷等6条室内主题街区，主打泛娱乐概念和一直以来大悦城所擅长的体验经济牌，希望在周围激烈的竞争中脱颖而出。

　　重回租售并举

　　按照规划，杭州大悦城整个综合体，除购物中心自持以外，其他物业将全部出售。

　　杭州大悦城内部人士表示，杭州大悦城作为十分典型的城市综合体项目，坚持“销售+持有”双轮驱动，销售型物业对于杭州大悦城项目完善功能、提升价值、振兴商圈、回流现金都有十分重要的意义。

　　今年3月份举行的2016年业绩发布会上，大悦城执行董事曹荣根就透露，未来大悦城将加大对销售业务的资产配置，通过综合体模式，在购物中心之外配置更多销售物业，以平衡持有成本，既保障短期的利益，也保障长远的发展。

　　这样看来，杭州大悦城正是曹荣根口中“综合体模式”的践行实体，通过在自持购物中心以外配置住宅、公寓、写字楼、商业街等业态，用以销售来更多地回笼资金，实现“以售养持”的资金平衡。

　　观点地产新媒体查阅资料显示，2017年一季度，大悦城实现合同销售总面积约为3.64万平方米，合同销售总金额约19.98亿元，同比分别上涨74.59%和118.60%。

　　2016年，大悦城实现合同销售总面积约9.39万平方米，合同销售总金额约45.67亿元，同比别上涨47.18%和44.30%。

　　观察大悦城近几年来物业销售收入与租金收入占比不难发现，与大悦城稳步上涨但涨势逐渐趋缓的租金收入相比，物业销售却是经历了过山车似的历程。

　　大悦城历年年报显示，2013-2016年期间，大悦城租金收入分别为16.94亿、20.09亿、26.57亿和31.23亿；对应物业销售收入分别为36.50亿、20.21亿、14.76亿和27.52亿。

　　仅以2016年为例，在大悦城投资物业租金收入构成中，除了中粮广场写字楼、香港中粮大厦、西单大悦城写字楼为办公物业，上海辉盛阁为酒店式公寓，环球大厦11层为商业物业，中粮广场商城为零售物业外，其余项目均为大悦城购物中心。

　　销售物业构成当中，包括上海海景壹号、海南龙溪悦墅和海南中粮·红塘悦海为孤立在售住宅，剩下的包括成都大悦城·悦街、上海静安大悦城·天悦壹号、杭州大悦城·天悦，都为购物中心业态组团，也都将销售不做持有。

　　显然，虽然在规模上无法与万达“以售养持”相提并论，但在经过10年7个大悦城的规模实践之后，大悦城亦开始有迹象转变思路，试图通过轻资产、出售股权引入合伙基金、以售养持等方式为自己“减重”。