上市房企3年租金起伏：快速扩张的内地房企，跑赢港企了？

　　3年为期，商业地产格局发生了什么变化？

　　展开香港与内地10家代表性房企的2014-2016年租金数据，起起落落的数字背后，是各房企一系列战略的落地：万达成功转型轻资产、龙湖一线城市战略收效、新鸿基香港物业扛过“零售市场疲软”的大考、新世界加码布局深圳前海……与此同时，内地房企的快速扩张与香港房企趋于平稳的增长，凑成一股合力，让两地企业的差距逐步缩小。

　　内地房企的快速扩张 港企的趋稳沉淀

　　回顾过去3年，内地商业地产版图新增开业99座万达广场、8座龙湖天街、7座万象城、3座大悦城……就项目数量而言，内地房企的扩张之“快”，胜于香港房企。

　　快速布局带来租金收入的高增长。龙湖地产的租金年均增长率高达47.32%，万达商业紧随其后，年均录得超30%增长，华润置地和大悦城地产的两位数上升，也领先于港企。

　　而起步较早的港企，已然迈过“唯快不破”的扩张期，租金涨幅趋稳回落。

　　但基于此前的沉淀，和更具优势的资金周转能力和融资便利，在扩展大型、高风险项目上，港企又显得更有优势。计划投资400亿，独立开发及持有总体量达84.4万㎡上海徐家汇中心，新鸿基如此“强悍”的资金周转能力，非一般房企所能匹敌。

　　纵观新鸿基、新世界、太古地产等港企的内地布局，高成本、高风险、高回报的一线城市，仍然是其布局上的重点，资金实力可见一斑。

　　当然，处于快速扩张期的内地房企，也找到了破解“资金”问题的方法。2014年，万达商业提出轻资产转型计划，大悦城则启动了「激活休克鱼」低成本扩张模式。

　　历经3年的快速追击，内地房企租金收入在总营收上的占比，仍与香港房企有不小差距。

　　太古地产超６成营收来自租金收入，恒隆地产的租金收入也撑起近６成业绩。反观内地，目前唯一能与港企“并肩而论”的，唯有脱胎于中粮置地的大悦城地产。

　　而不管两地房企分处什么发展阶段，随着存量的不断上升，商业地产的投资回报期也随之拉长，市场有了更多变数。

　　即便是占据香港零售额近7%的海港城，在香港零售市场疲软的大环境下，租金涨幅也难免逐步滑落；2016年6个项目租金下滑，让华润置地面临“运营之考”……

　　3年为期，租金涨跌背后，内地房企和香港房企的发展各有侧重。

　　万达商业：成功转型轻资产 租金收入贡献5成利润  

　　过去3年，“快”无疑是万达商业的关键词之一：租金年均增长率超30%，2016年收租195.8亿人民币，赶超新鸿基；从第1座到第100座万达广场，历时14年，但仅在2014-2016年间，新增开业万达广场就达到99座。

　　轻资产运作，成为万达快速扩张的动力保障。去年新增开业的50座万达广场中，21座为轻资产项目，而这一数字将在2017年增加至39。按照王健林在2016年度集团工作报告中的说法，万达商业已成功转型轻资产。

　　万达商业变“轻”了， 但受新开业及处于开业初期的项目居多、运营维护成本提升（慧云系统搭建、业态结构调整）等因素影响，租金收入的毛利率未有明显变化。

　　此时的万达商业，租金在总营收中的占比刚刚突破两位数，“收租”似乎算不得主业，但这个“非主业”已撑起万达商业年利润的半壁江山。

　　华润置地：完成三大产品线布局 深圳万象城租金首下跌

　　于2014年首次正式对外发布全国商业战略布局之后，2015年的华润置地无疑是锐意进取的。

　　一年内，全国有6个新项目开业，淄博、沈阳、长沙的3座万象汇，更是让华润置地实现“万象城-万象汇/五彩城-1234Space”三大产品线的完整布局。同年，收租表现闯出小高峰：租金收入66.5亿港元，同比增长21.4%。

　　2016年华润置地布局节奏见缓，项目运营也遭遇挑战，年内6个项目租金下滑。因出租率降低0.6%，深圳万象城租金收入同比下滑6.1%，是为开业以来的首跌。位于郑州核心商圈——二七商圈的郑州万象城，更是遭遇“滑铁卢”，租金收入同比下滑42.7%。

　　商业地产存量的不断攀升，也让华润置地意识到“内地商业地产的培育期拉长至4-5年。”

　　大悦城：试水轻资产 深耕已开业项目

　　3年新增3座大悦城，城市版图再添烟台、成都2个据点……2013年1月登陆港股后，大悦城地产在“开疆拓土”方面并不突出。但大悦城系购物中心租金收入连续3年录得2位数增长，则是一大亮点。

　　除了新项目带来的业绩贡献，已开业项目的成功升级，也带来租金上涨动力。通过业态、品牌组合优化，打造O2O会员体验平台等调整，2014-2015年天津大悦城、沈阳大悦城的租金收入均录得超20%的增长。

　　在此期间，大悦城的另一个大动作是——开启「激活休克鱼」模式，试水轻资产，以管理输出、低成本收购等方式拓展项目。继天津和平大悦城之后，昆明螺蛳湾、贵阳大悦城也已被纳入大悦城的轻资产版图。

　　龙湖：租金年均增长率47.32% 一线城市布局迅速收效  

　　龙湖地产的租金收入基数不高，但年均47.32%的涨幅，则领先于其它房企。

　　延续“每年把销售回款的10%投在投资性物业上”的稳步投资战略，龙湖3年间新增开业8座天街和1座星悦荟，藉此首次进入西安、北京、上海、杭州，实现西部、华北、华东三大板块布局。

　　同样得到延续的，还有龙湖对选址的“偏执”：重点布局一线城市及主要二线城市的核心地段、地铁上盖。北京的2个新项目——长楹天街、大兴天街，就是最好明证。目前来看，龙湖的一线城市布局已迅速收效，北京长楹天街、北京大兴天街、上海虹桥天街分别在2015年和2016年开业，2016年内的租金贡献率合计已达16.4%。

　　尽管承认土地市场竞争注定激烈，但龙湖对一、二线城市仍有执念，2016年报赫然写着：“在一、二线城市及其城市圈内挖掘机会，对合作开发与项目收购保持开放，态度积极，决策审慎。”

　　新鸿基：香港租金平稳上升 上海南京造大型综合体

　　在香港零售市场疲软的情况下，过去3个财年，新鸿基香港物业的租金涨幅分别为：10%、7%、7%。若剔除新项目——V City开业为2013财年带来的租金新增长点，新鸿基可算是一众港企中，租金涨势最稳定的一家。

　　按照新鸿基在年报中的总结，香港租金平稳上升的原因主要有3个：主要服务当地居民；大多分布在火车站及地铁沿线，交通方便；品牌组合搭配得当。

　　目前，新鸿基内地物业，对总租金收入的贡献率在16%左右，内地、香港已落成投资物业面积分别为：134万㎡和322万㎡。而这一格局或将因上海徐家汇中心、南京国金中心的落成，逐步改写。两个项目的总体量分别达到84.4万㎡、37.8万㎡，其中购物中心的体量分别为33.3万㎡和11.1万㎡。

　　太古地产：租金收入贡献超6成业绩 重点关注内地一线城市

　　回顾过往3年，租金收入持续为太古地产贡献超6成营收。但值得留意的是，因香港零售市场表现疲软，香港太古广场、太古城中心、东荟城名店仓的销售额及租金收入均受到影响，致使太古地产租金收入涨幅持续回落，2016年涨幅仅为0.5%。

　　不过，对于带来近8成租金收入的香港市场，太古地产依然有雄心壮志。在感受到2016年香港零售市场有所回暖之时，太古地产对太古坊的改造前景也趋于乐观，并表示对香港“有吸引力的地块”，将积极投标。

　　内地的租金收入，尽管受人民币贬值影响，却一直稳步提升。2016年，成都远洋太古里（太古地产占50%权益）零售销售额大幅增长78%。这些因素的叠加，让太古地产对内地市场日益重视，一线城市成为重中之重。

　　除了在今年5月4日开始分期推出的上海兴业太古汇，太古地产的上海“第二子”也已在洽谈阶段。

　　目前，太古地产在中国内地已布局5个项目，分别为：北京三里屯太古里、北京颐堤港、广州太古汇、上海兴业太古汇、成都远洋太古里。

　　恒隆：租金收入撑起近6成营收 内地占比将提升

　　在本次选取的10家房企中，若说谁最有“包租公”资格，太古之后，当属恒隆。3年时间，恒隆地产租金收入在总收入中的占比由42.4%提升至59.2%。

　　和一众港企类似，恒隆租金收入涨幅亦是平缓。

　　这一方面是由于新开业项目不多，以内地为例，３年来恒隆内地项目增量为２个：无锡恒隆广场和天津恒隆广场。

　　二来则是项目培育期、调整期的交替出现，以及零售市场波动下的租金下调压力等因素的影响。若不剔除人民币贬值影响，恒隆2016年度的租金收入已现微跌。

　　项目调整升级，成为恒隆的应对之策。作为恒隆内地近7成租金收入的来源，上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场成为主要调整对象，两个项目均在去年启动优化调整，调整面积分别达到13%、28%。

　　另外一个值得注意的是，恒隆内地业务的占比预计还将进一步提升。恒隆地产董事长陈启宗于今年初表示，会以600万人口或以上的城市为发展据点，在内地继续开拓商业项目。

　　恒隆地产「十二个世界级物业」布局版图，10个项目位于内地

　　新世界：租金涨幅略有回落 加码布局深圳前海

　　受制于尖沙咀崇光百货和荃湾愉景新城商场持续2年多的收回改建与大型翻新，新世界地产的租金收入涨幅在2015年出现明显回落。直至2016，完成改造的愉景新城以“全球首个多元智能儿童购物乐园”的面目重新入市，新世界的租金涨幅才有所回升。

　　过去3个财年，纵观扩张速度、租金规模、租金收入涨幅，新世界都不算突出。但在零售市场整体疲软的态势下，尖沙咀K11客流量持续攀升，并成长为一个Mall知名品牌，逐步向内地城市推广，则不失为一大建树。

　　另外值得一提的是，新世界在深圳前海的大举布局。

　　除了已在2015年试业的深圳前海周大福全球商品购物中心，新世界发展在去年8月和12月，先后联合周大福与招商蛇口，接连拿下5幅商业用地，未来将用于开发商业、办公、办事式公寓等物业。

　　就2016年内已投入运营的项目来看，除了在二线城市中相中一个武汉，新世界在内地的布局正如郑家纯一直强调的，“希望在一线城市投资多一些。”

　　九龙仓：布局内地版海港城 投资物业或分拆上市

　　2014年，九龙仓的租金收入涨幅高达20%，在一众港企中拔得头筹。此轮涨势，部分归功于同年开业的成都国金中心。

　　21万㎡购物中心，530米街铺……成都国金中心如此“配置”，俨然香港海港城的翻版。开业首年，成都国金中心收租4.83亿，2016年租金上涨至6.33亿，而香港海港城同期租金收入则为55亿。

　　接下来，“内地版海港城”还有望通过长沙国金中心、重庆国金中心继续复制，两个项目的购物中心体量分别为23万㎡、10.2万㎡。

　　3年为期，九龙仓以二线城市为主要阵营，已在内地形成“国金中心-时代广场-奥特莱斯-会德丰国际广场”产品线。按照九龙仓中国地产发展有限公司主席周安桥在2015年透露的计划，商业地产是为九龙仓内地发展的重点，预计2020年，内地商业地产营业额在集团总营业额中的占比将超过30%。

　　2016年，九龙仓投资物业板块的总收入增长5.7%，达至152.89亿港元，盈利比重提升至92%。此时的九龙仓正在谋划一张新蓝图：分拆投资物业上市。

　　瑞安地产：租金涨幅下滑是“假象” 上海部分项目转租为售

　　若只看数字，可能会对瑞安地产的业绩表现产生误判。2014年租金收入出现上涨峰值，主要是因为上海虹桥天地投入使用，并在年内贡献3900万收入。随后2年，租金涨幅回落，则分别是因为酒店业务租金下滑，和企业天地1-3号先后在2015-2016年由租转售。实际上，瑞安地产零售及办公物业租金涨幅的峰值出现在2015年，达到20%。

　　企业天地1-3号由租转售，也在一定程度上反映，瑞安地产并非坚定的“持有派”。为保持一定的周转率，售卖成熟商业地产项目，将资金用于其它项目的投资，是瑞安地产的发展思路之一。

　　除了上海区稳定的租金贡献，重庆天地、武汉天地、佛山岭南天地连续3年保持两位数增长，也成为瑞安地产租金上涨的一大动力。

　　目前，瑞安地产的商业地产布局可划分为两大阵营，第一阵营为上海，第二阵营则是包括杭州、重庆、武汉、佛山在内的二、三线城市群。