华侨城“想提速” 文旅和房地产模式应如何调整？

　　5月3日下午，深圳华侨城股份有限公司在深圳召开2016年度股东大会，在这场股东大会中，华侨城管理层坦言，“想提速”“想大量囤积资源”。

　　华侨城董事总经理王晓雯在现场提及，2013、2014及2015年三年中，华侨城业绩“表现平平”，2016年才算是上了一个台阶。据观点地产新媒体查询，华侨城此三年的净利润分别为44亿、47.74亿以及46.41亿，2016年则为68.88亿。

　　在业内人士看来，相较于其他同类型地产企业，前三年华侨城的发展已经相对滞后，而未来这几年，华侨城显然不想重蹈覆辙。

　　但如何快速成长？在这场股东大会上，华侨城向股东解释其两大主营业务——文化旅游和房地产板块的未来“打法”。

　　王晓雯说，在旅游方面，华侨城会放大和辐射到其他的相关区域，做更多轻资产的运营和管理，要做主题公园、旅游产业的领军者；而在房地产方面，则会寻找产品之间的叠加关系，增加资源储备量，提升开发效率。

　　文化旅游“打法”

　　过去一两年里，华侨城已经提出“文化+旅游+城镇化”的发展模式。王晓雯在股东大会现场称，这一方面，华侨城未来将依赖于集团的资源获取及整合能力。

　　她称，与集团的关系上，华侨城的定位为“集团城镇化过程中的价值实现者”，这实际上是指在城镇化的发展过程中，华侨城集团将负责前期的资源整理，基础设施建设，对资源做厘清，“找到高效益的资源之后，华侨城股份作为接棒者来进行最后的落地开发”。

　　如此决策分工，是因为在城镇化所包含的内容比较复杂，“不是一个简单封闭式的公园，也不是简答的住宅开发，投资周期和实际的运作是比较复杂的，不适合由上市公司、股份公司直接就手”。

　　除了城镇化，在“全域旅游”方面，华侨城与集团之间也将遵循此分工方式。“全域旅游”也是华侨城在过去一两年中提出的，按照王晓雯的说法，云南将落地华侨城的第一例全域旅游模式。

　　据观点地产新媒体此前报道，云南旅游股份有限公司于2016年曾公布，大股东云南世博旅游集团拟引入华侨城集团进行增资扩股，华侨城云南公司将持有世博旅游集团51%股权，从而间接控制云南旅游已发行股份的49.52%。

　　在股东大会上，提及入股云南旅游一事，华侨城称，以现金渗入地方国企的改革，是比较复杂和漫长的，需要更长的时间整理资产和人事。

　　从集团的层面来说，华侨城被定义为“集团城镇化过程中的价值实现者”，但从其自身出发，华侨城表示，要做主题公园的领导者，做旅游产业的领军者。

　　王晓雯说，按照这两个定义，华侨城已经成立了欢乐谷集团，其将通过自有的品牌和资源整合能力，集合此前做主题公园的经验，规划、运营、开发能力等，做更多轻资产的运营和管理。

　　“欢乐谷集团是我们现在和未来战略规划期间要做的一个主力集团公司，除了做好已有的欢乐谷存量管理，也会放大、辐射到其他相关区域。”

　　王晓雯提及，今年还将适时地成立酒店集团，而重新提炼出酒店集团，正是因为希望在旅游领域有更多的拓展空间。

　　房地产业务挑战

　　发展旅游之外，房地产仍将继续作为华侨城的另一主营业务板块。

　　王晓雯在股东大会上称，不管是旅游文化还是房地产，华侨城都非常看好，“我们不认为是夕阳产业，是需要离开的行业”。她还说，旅游和房地产方面，华侨城的储备都集中在比较好的一二线城市。

　　但值得注意的是，2016年中华侨城年报显示，旅游综合及房地产业务累计权益土地储备641.17万平方米，规划总建面902.24万平方米；其中华侨城控股的房地产业务开发总占地面积163.27万平方米，规划总建筑面积469.28万平方米。

　　一些市场人士认为，对于要“加速”的华侨城来说，目前的土地储备并不太多。

　　对于这一点，华侨城似乎也已有意识到，在现场，华侨城方面就表示，“想提速”“想大量地囤积资源”。

　　王晓雯提及，在房地产方面，华侨城已走出深圳本部，接下来，将在一二线城市中用更灵活的方式，如并购、合作、招拍挂和旧改方式，增加资源储备，“实际上我们开始密切关注珠三角的城市群，我们会对深圳的旧改以及珠三角的城市群加强走访度和关注度”。

　　不过，王晓雯坦承，在房地产走出深圳本部之后，面对如今的土地市场和成本市场，华侨城遇到了两个比较大的挑战。

　　“第一，华侨城原来的建设开发销售效率，其实有缺点；第二，关于附加值的利用，我们已经不一定是行业里最优秀的了，我们也在寻找更多产品之间叠加的关系，保持住比较好的资产经营效率和开发效率，提高财务指标。”

　　华侨城2016年年报中表示，华侨城要打造以住宅业务为核心，以商业地产开发与运营、物业管理业务为两翼，以“地产+养老、教育、社区金融”为探索领域的房地产综合业务体系，这似乎是王晓雯口中的“产品叠加”。

　　除此之外，华侨城还称，将加快新项目上市速度，提高去化率。此前其年报也提及，要推进深圳本部、南京置地、宁波、武汉、成都、重庆等重点项目，同时紧抓北京丰台、龙华红山、南京华侨城等新项目。