观察：万科放长线钓大鱼 长租公寓还要跨过几道坎？

　　2014年，万科于30周年之际提出了“城市配套服务商”的转型方向，确立要在十年内完成新业务探索与布局。

　　三年过去，万科除了卖房子，还当起了房东、操心起教育与养老事业、拓展物流地产与旅游度假区……

　　期间，各个区域公司或城市公司也先后喊出了转型口号，如广深区域的“八爪鱼”战略、北京区域的“6+X”战略、上海区域的“热带雨林”、成都万科的“1+7”城市配套生态圈等。

　　上述几项中，作为“占领”租赁市场的路径，长租公寓没有意外占据了一席。这项刚刚在2016年确立名为“泊寓”品牌的业务，正在各个城市马不停蹄地落点。

　　4月28日，广州万科以36亿元竞得两宗地块的这一天，广州泊寓总经理张成皓在朋友圈宣布，泊寓当天也“在紧邻珠江新城的核心区域获取住宅物业1.6万方，未来在此区域泊寓将有四个门店，提供近1300套出租房源”。

　　广州泊寓获取项目的十天前，在北京万科中心，泊寓北京内部人士向观点指数介绍，当下北京泊寓的扩张速度比较快，项目数字每个月都可能产生变动。

　　万科的多元化发展自提出以来便受到许多投资者关注，但2016年年报中关于泊寓的发展情况却被一笔带过。

　　不过，从今年来业绩会及电话会议中万科的回应，大致可以拼出这样一幅泊寓版图：截至2016年底，万科泊寓共进入18个城市，已开业项目44个。2017年5月，万科泊寓大约有15000间已经开业， 此外还有35000间在统一装修，开业满6个月的平均出租率达到 80%以上。

　　“2017年，万科把长租公寓作为重要着力点，主要在核心城市发展。”万科董秘朱旭曾在2月份销售及经营情况电话会议上如是回应。

　　泊寓之“名”

　　2016年4月，“泊寓”一词传开之前，万科旗下各公司对长租公寓业务的叫法并不一。如广深区域2014年提出的“八爪鱼”中，便包括了万科驿、万科派，这两个业务均为长租公寓产品线；在厦门与西安，长租公寓还曾有过“被窝公寓”及“VV公寓”等名字。

　　万科2015年年报中显示，期内长租公寓业务领域已经初步形成了以万科驿为主、万科派、被窝公寓为辅的产品体系。长租公寓已开业数量超过1000间，此外还有超过20000间正在筹备开业。

　　到了2016年初，万科旗下部分城市公司的长租公寓业务微信公众号，相继开始了更名行动，各个公众号的VI设计趋于一致，口号也更改为“城市青年家”。

　　据上述泊寓北京人士向观点指数介绍，目前“泊寓”还未做正式的品牌发布会。而在去年4月份，消息便指出“泊寓”内部整套的VI系统和宣传内容都已设计完成，集团等待恰当机会发布。

　　该人士称，万科内部正在逐步整合各个公司的泊寓产品，制作统一的管理平台以统筹项目拓展、运营管理、价格审批及财务结算等事务。当平台梳理完毕，万科将正式发展“泊寓”这个品牌。

　　据悉，泊寓已于今年4月5日上线了APP 2.0版本，从软件上可以看到四大区域各个城市已开业泊寓项目的详细情况，并进行线上预订。

　　平台整合之时，泊寓这一创新业务的组织架构或许也将迎来调整。2017年3月27日，在2016年投资者业绩交流会上，万科曾提及，万科的合伙人机制要求扁平化的机构，原来“总部—区域—一线”的模式已经不适合新的业务了。

　　万科管理层透露，今年计划将泊寓变成总部直属业务。据了解，万科长租公寓的业务主要是归各个城市公司来负责，同样实施合伙人制度。

　　据广州泊寓总经理张成皓介绍，坚持合伙人制是泊寓组织的重要特点，组织中尝试轮值主席的管理方式，每一个管理人员也是一个业务人员，组织相对扁平化，广州泊寓目前的人数不到60人。

　　值得注意的是，虽然外界了解得比较多的是泊寓这个品牌，但万科家大业大，长租公寓的产品并不只这一条线。目前，万科在长租公寓这一块优先发展的是泊寓这个品牌，但未来也可能有更多的品牌出现。万科内部已有在试水高端或更低端的产品，但还未到推广的时候。

　　张成皓更为具体地介绍道，除了泊寓，广州也在小范围尝试青年白领以外的长租人群，例如“峯汇”项目是面向高端人群的服务式公寓，“科学城”项目有部分面向企业的蓝领公寓。这些产品暂时属于地域性的尝试产品，暂时未到“泊寓”产品复制的阶段。

　　赛道泊寓

　　根据城市流动人口、房价收入等筛选原则，万科在长租公寓业务上重点布局四个区域12个城市，包括广州、厦门、南京、深圳、武汉、北京、天津、青岛、上海、成都、西安、杭州。目前发展较快的有广州、厦门等。

　　表：万科泊寓于部分城市规模统计

　　数据来源：观点指数、企业公布

　　价位上，据泊寓厦门总经理吴迪介绍，由于泊寓的定位为大众市场，所以其定价是按照片区的平均租金水平来定，没有做产品的溢价。厦门泊寓所选择的物业以商用物业为主，也有部分是住宅用地，但住宅用地的成本会更高一些。

　　广州泊寓总经理张成皓则表示，广州和其他城市一样，遵从泊寓的业务宪法——“市场化定价”。泊寓产品定位针对目前房屋租赁市场的大众人群——35岁以下年轻白领的。

　　泊寓北京一位人士也介绍，北京的青年客群层次拉得比较开，泊寓产品会有档次之分，最终会根据消费者的支付能力来定价。

　　物业选取上，泊寓北京透露将优先选择公共交通便利的物业，四环左右将是其拓展的重点，且项目产权以商业、综合为佳。

　　目前，泊寓北京已有的13个项目中，4个是万科自有的，9个为外部获取，外部拓展方式又可分为轻资产和重资产方式。

　　轻资产方式即租赁方式，泊寓与项目持有方（或经营方）签订长期房屋租赁合同（一般超过15年），重资产方式为通过收购获得物业产权或长期使用权。

　　泊寓厦门方面则透露，目前泊寓比较多的物业是前期按照传统的开发方式建成，接手后再进行物业的改造。随着时间的推进，这类项目将越来越少，厦门泊寓更倾向于在一个项目的前期开发便介入进行产品设计。

　　泊寓厦门总经理吴迪所称的这种方式在广州便有一个典型的产品。据悉，广州万科云城这一项目涉及了多个“八爪鱼”业务，由于前期拿地时便有了转型新业务的想法，项目在建设时就规划了长租公寓业态。

　　其实，万科进入长租公寓领域并不算早，包括链家自如、YOU+等品牌已先行在这一领域布局。比起其他公寓品牌，万科这个强大的靠山实则为各城市公司减少了发展泊寓业务的资金压力。也就是说，万科的泊寓产品是一盘棋策略，资金由集团来筹集，本地的团队不需要操心资金问题。

　　广州商业市场人士分析，开发商拥有成熟的开发链条，对硬件的改造与投入拥有先天的优势。相比之下，基金出身的运营商则会考虑中长期的收益，使之在开发运营过程中更加注重品质，在中长期的管理、服务上有优势。

　　据悉，目前规模最大的公寓品牌自如，已管理40000套价值3000亿的房屋资产，拥有25万间自如友家，7栋自如寓，拥有超过60万的自如客。虽然万科目前包括未开业在内的泊寓规模仅有5万间，但做了多年“龙头房企”的万科，在租赁业务上也不甘落后。

　　4月份业绩电话会议上，万科透露，长租公寓是公司发展的重点。未来中国市场将有很大量的租赁需求，但是C2C租赁痛点多，所以集中式的品牌公寓拥有很大的市场容量。希望未来做到15万间的水准，成为国内排名前列的长租公寓供应商。

　　不过，万科的目标似乎并不止于此，泊寓北京在2017年2月份的春茗活动上曾透露，万科预计到2018年拓展公寓目标45万间，预计年收入94亿元。此外，万科远期规划则计划提供100万套公寓，年收入达到155亿元，为一半以上城市新进入者提供长期租住空间及服务。

　　房东的烦恼

　　北京市场人士认为，长租公寓比起民宅等产品，由于租赁周期更加灵活，环境与配套服务条件更高，长远来看远其收益要比改造前的产品要高一些。

　　投资了不少公寓项目的魔方金服则认为，开发商进入长租公寓市场，最大的优势是母公司的资本实力和依托母公司信用而获得的超低融资成本。超低的融资成本决定了开发商可以接受相对低的回报，在房源上有很强的竞价优势。

　　但比起传统地产业务，发展长租公寓更像是一桩“细水长流”的生意。

　　表：较知名长租公寓品牌一览表

　　数据来源：观点指数

　　业内人士曾表示，长租公寓前期收购、改造及税收的成本较大，投资回报率不高，回报周期长。有观点认为，开发商的人力成本较高，因此现阶段进入长租公寓市场不太可能获得很好的回报，第一阶段只能是扩展亏损期。

　　新派公寓人士透露，一般长租公寓项目要求5-7年能够回本，但新派在建的新机场项目由于成本没有控制好，目前已投入超过2000万元，导致回本可能需要更长时间。

　　对于长租公司的盈利情况，万科不同城市泊寓业务负责人给出了各自的看法。

　　广州泊寓张成皓坦然表示，长租公寓业务的盈利性确实比传统地产业务有较大差距，这也是中国目前的租金售价比、高额的租赁税费所影响的。

　　“但是租赁业务有较为稳定的现金流，受调控的影响较小，客源与传统的即售业务和其他一些新业务之间有较好的适配，从这些方面来看，尽管业务盈利并不强，但依然是万科的战略业务。”

　　泊寓厦门总经理吴迪透露，不同泊寓项目的前期改造成本不一样，但出于对整个居住标准的追求，万科在这方面的投入会比较大。租入租金和改造成本占到总成本的80%，仅装修改造的成本就需要运营三年后才能够覆盖。

　　泊寓北京人士也表示，目前整个行业的投资回报周期普遍较长，租赁的轻资产模式在5-8年左右，而万科则预计5年能够收回成本。在北京市场，由于物业升值较快，租入租金要占到租出租金的一半以上，所以运营商只能尽力压缩其他的成本。

　　相比之下，对于重资产方式就比较担扰。上述人士称，重资产项目甚至需要十几年、二十年实现盈利。泊寓北京拓展重资产的方式，主要是出于对资产增值的考虑，而且长租公寓的投资回报情况并不比写字楼差。

　　除了收购的成本，消防与税收的问题也是限制长租公寓发展的硬伤。目前改造成长租公寓的物业包括了传统的公寓、写字楼、酒店、厂房等物业，业内人士透露，由于物业消防标准要求尚不清晰，消防的问题颇让这些房东们头疼。

　　其次，是税收的成本。营改增后，虽然6%的增值税比原先的征收标准要低一些，但若加上12%的房地产税，长租公寓的税收成本依旧不低。

　　长线钓大鱼

　　对于长租公寓面临的利润不高、回报较长问题，吴迪表示，国内租赁业从起步到现在并不长，行业仍处于探索的阶段，主要还是得扎实地把握好客户的需求。

　　虽然盈利还未解决，但吴迪认为，万科选择了做大众市场，如果没有规模，怎么生存下去？

　　据悉，目前广州、厦门以及北京这三个城市都提出了各自的目标。泊寓北京方面希望在5年内能运营10万间的规模。现时筹划准备的长租公寓项目达到了13处，计划投资上百亿元，目前累计投入了20多亿元。

　　广州泊寓总经理张成皓则称，广州泊寓今年开业的规模预计达到1万间左右，预计年营收将突破1个亿。

　　在厦门，据去年泊寓厦门品牌发布会所透露，泊寓厦门希望在三年内服务的客户人数超过10万人，成为厦门最大的长租公寓品牌。

　　规模可以用数字来衡量与想象，但回归到实际，长租公寓盈利的路途还有多远？

　　广州商业市场分析人士认为，对于核心区域的优质公寓，其本身便具备增值的条件。在较为宽松的货币政策的环境下，物业租金将会水涨船高。

　　基于投资与资产增值的目的，若长租公寓运营商能够提供稳定的服务，客观上来说，实现长期的集中收益并不难，“所以最根本的就是不要把自己的产品搞砸，解决好消防问题，做好产品与服务”。

　　“万科至今更愿意把自己称为一个不动产商，而不是纯粹的房地产开发。”吴迪如是说道，万科更在乎的是开发之后的经营管理，这与传统的开发都是完全不同的。如果产品精细度无法做到与业务相匹配的话，这项业务是会很容易死掉的。

　　在解决盈利难的问题上，张成皓称，泊寓业务也在通过深挖物业价值、提升运营能力、打造高效的扁平化组织来提升业务的盈利能力。譬如，运营泊寓开发的专有平台，将租务场景实现了线上管理，降低了管理成本。

　　私募基金人士则分析，在产品研发和运营能力上，开发商将会逐渐掌握优势。能够在更复杂的地产开发实现标准化的流水线作业，长租公寓的产品和运营对开发商而言只能算小儿科。

　　“他们可能面临的比较大的问题还是传统地产行业的人力成本过高，要整体达到盈亏平衡点还有很长的路要走。”

　　虽然回报周期较长，但随着土地出让市场中对自持比例提出要求，北京市场人士认为，发展长租公寓业务，也可以让企业培养一个很好的运营团队。

　　若进一步把长租公寓放到“万亿大万科”的计划中，或许更容易理解目前万科对于长租公寓规模诉求的逻辑。

　　万科曾提出，在第四个十年，万科在服务于城市发展的生态系统中相关的企业体量，对行业的影响和对社会的贡献要达到万亿企业的水准，而新拓展的业务要能够与传统开发业务并驾齐驱。

　　市场人士称，作为新业务的一份子，长租公寓分担一点任务很正常，当下租赁市场的发展空间也支撑得起规模的想象。当然，所存在的种种问题，也是泊寓在扩张过程中需要跨过的几道门槛。