恒大十个项目向中信融资逾200亿 降负债计划稳步推进

　　过去十多年一直在规模化道路上狂奔的恒大，2017年开始强调效益和利润。

　　在年初的恒大年度工作会议上，恒大董事局主席许家印即提出，要将效益和利润提升至战略高度。这一转变体现在恒大的各个方面，尤其是引资和降低负债率。

　　5月12日，恒大公告将进行股权融资，中信银行旗下基金豪掷超200亿的资金加入，二者共同开发以深圳城市更新为代表的十个项目。

　　这是恒大历史上最大规模的项目层面股权融资。此前，在集团层面，恒大已引入8家战略投资者获300亿资金支持，并且，恒大正在谋划第二轮150亿战投。

　　投资方大笔资金的注入，除了有利于恒大杠杆率的快速降低，也与恒大重组深深房提出的利润增长目标紧密相关，降低负债率尤其是永续债，将为恒大释放更多利润。

　　根据深深房最新发布的公告，公司股票将自5月14日起继续停牌不超过1个月，这意味着深深房原本准备在5月14日前披露重大资产重组预案或报告书的计划被再延后。

　　但近两个月，恒大先后9次购回公司股份，向市场传递积极的信号。

　　大规模引资

　　5月12日，恒大公告称，恒大地产与其附属公司、相关附属公司、项目公司与基金经理签订10份项目协议，基金将投资108.5亿与恒大地产共同开发位于重庆、成都以及深圳的10个项目。

　　根据公告，上述的“基金”是指信恒稳健一号契约型基金，为基金经理管理的基金之一；而“基金经理”是指信银（深圳）股权投资基金管理有限公司。根据工商信息，该公司由信银（香港）投资有限公司100%持股，而信银（香港）投资有限公司则是中信银行子公司。

　　此次投资涉及的项目除重庆御龙天峰、成都中央广场外，其他均为深圳的旧改项目，分别包括深圳吉厦、深圳向南村、深圳大新村、深圳建设大院、华强北一及二期、深圳坪山及深圳南油大厦项目。

　　增资完成后，恒大在重庆、成都的两项目中的股权分别下降为69.05%、62.96%，深圳吉厦、深圳向南村、深圳大新村、深圳建设大院、深圳南油大厦股权均为51%，而华强北二期、深圳坪山、华强北一期中的股权则变为50.82%、65%、51.09%。

　　从股权结构上来说，恒大和中信已经绑定在一起，将共同分享项目收益，承担项目风险。

　　根据公告，除资本投资获得项目股权外，上述基金还将通过委托贷款方式，向各项目公司提供与各项目资本投资等额的股东借款，共计108.5亿元。这意味着，恒大地产将从此次合作中获得217亿的资金注入。

　　恒大表示，引入基金作为合作伙伴共同开发，主要是为项目开发提供更充沛的资金支持，交易价格根据公司价值，由双方共同协商确定。其并未透露股东借款的利率等事宜。

　　不过，前述人士称，在上述的基金投资恒大十个项目中，即使钱到位了，也并不意味着项目可以很快完工入市，因十个项目绝大部分项目尚未开工，而且旧改项目涉及的环节较多，包括拆迁后的协商、补偿等，不确定性较大。

　　除了进行项目融资，今年以来，为了重组深深房，恒大已经积极引入了8家战略投资者。1月2日，恒大发布公告称，凯隆置业及恒大地产与投资者订立投资协议，投资者已同意向恒大地产的资本投入出资合共人民币300亿元，以换取恒大地产经扩大股权合共约13.16%。

　　在3月底的2016年业绩发布会上，恒大集团总裁夏海钧表示，恒大引进战投还有150亿的空间，预计今年5月份完成。

　　海通证券认为，多家战略投资者的成功引进，有望直接改善公司现金流情况。

　　降负债增利润

　　近年来，已在销售规模上占优的恒大，其高负债率一直备受关注。

　　据恒大年报，2016年恒大净负债率同比上升了26.3%，超过行业平均水平；与此同时，由于高负债尤其是永续债吞噬了大量利润，恒大的净利润增长不尽如人意。

　　为了顺利实现重组深深房的计划，以及公司长期的转型发展，恒大今年开始进入降低负债和增加利润并行的区域。

　　此前，在重组深深房引入第一轮战投时，恒大向投资者做出了2017-2019年度净利润分别不少于243亿元、308亿元及337亿元的承诺。

　　据不愿透露姓名的券商人士分析，由于投资方的资金投入，恒大的资金压力将大大降低。比如上述基金向恒大的各项目上的资金投资，会使恒大减少或不再产生新的贷款，而且在双方达成协议的情况下，恒大还能使用这笔钱去偿还原有债务，使负债率下降。

　　他表示，针对项目上的投资，钱将流入固定项目，会更加具体。而战略投资的投资方向会与公司整体发展趋势有关，不限于具体的某个项目。

　　“因现金流受运营、投资、融资三方面因素影响，其他公司的资金注入是否能提高现金流还难以确定，但此举无疑将有助于公司降低负债率。”上述人士称。

　　此外，恒大也正兑现其在业绩会上清理永续债的承诺。据恒大5月4日公告，恒大计划在2017年赎回70%的永续债，到目前为止，恒大已赎回永续债人民币561.8亿元，完成50%永续债的赎回。

　　而永续债的清理，将使公司利润得到进一步释放。国泰君安的研报指出，债务置换和永续债工具的偿还将显著提高公司盈利能力，恒大2017年到2019年的毛利率将维持在28.3%左右。

　　海通证券测算，预计公司偿还永续债可为2017、2018年分别增加40.6亿、89.3亿的净利润。

　　除了以上举措，恒大能够增加现金流和利润的方式无疑是销售。根据近期各大房企陆续公布的销售数据，恒大今年前四月销售总额为1447.8亿元，完成了其2017年4500亿目标的32.2%，仅次于碧桂园和万科。

　　海通证券指出，公司优化后的土地储备，使得完成销售目标成为大概率事件。截至2016年末，恒大拥有总土地储备2.29亿平方米，其中一二线城市项目面积1.33亿平米，占比57.9%，布局向一线、二线城市和优秀三线城市核心地段集中；考虑布局区域均经历明显房价上涨，企业土地储备沉淀价值较大提升。