碧桂园进城 武汉十年从城郊到内环的“碧桂园晴川府”

　　以往10年碧桂园在武汉基本都是以郊区大盘开发商的“乡下人”形象存在，随着集团层面回归一二线策略的铺开，成立了武汉新区域公司的碧桂园，也以一个城市最高土地单价项目为开端，开始改变。

　　“这个项目的获取表明碧桂园进军武汉的一种决心，也是一种信号。”武汉区域总裁孙正军如是阐述“碧桂园晴川府”所代表的意义。

　　“碧桂园晴川府”即是去年中曾轰动一时，将武汉地价一举抬到“2万+”的汉阳滨江项目，同时还是碧桂园在武汉内环落地的第一个项目，也是其新区域公司成立后拿下的首个项目。

　　5月18日，碧桂园在一场武汉区域品牌发布会中宣布，该项目正式命名“碧桂园晴川府”，将打造为有别以往产品的顶级豪宅。

　　资料显示，碧桂园晴川府项目地块位于汉阳区滨江大道与拦江路交叉口西南角，为住宅、商服用地，地块面积31604平方米，最大建筑面积为126440平方米。其中，居住建筑面积为75860平方米、商业建筑面积为25290平方米、商务建筑面积为25290平方米居住与商业、商务建筑的比例为6:2:2。

　　由于进入武汉多年却始终未踏足城市中心，又一直以刚需大盘为主，碧桂园曾被视为“乡下人”。如今，带着光环的晴川府就像是一个信号——碧桂园要进城了。

　　碧桂园进城记

　　碧桂园正式宣布“晴川府”这一案名之前，在武汉业内人士口中，该项目的代名词更多是“汉阳滨江那个地价2万+的地王”。

　　2016年7月28日，碧桂园以25.31亿元的总价从华发、合景、华润、万科、正荣、远洋、越秀、融信等19家房企手中夺得该地块，溢价率289%，成交楼面地价20017元/平方米，创下武汉土地单价新纪录，轰动一时。

　　由于自带“光环”，晴川府的动态一直备受关注。筹备半年多后，终于在今年3月10日等来了项目的开工奠基。碧桂园表示，拟将项目打造为集住宅、商业、商务为一体的综合体，体量约17.2万平方米，住宅部分则定位顶级豪宅。

　　不过，虽然项目区位和区域发展前景被看好，但鉴于环境配套尚未成熟，加上自身豪宅开发经验不多，也有部分不少业内人士认为，碧桂园此举有些冒险，尤其周边复地海上海、世茂锦绣长江等同类项目均价仅1.5-2万元/平方米左右。

　　捅破地价天花板的碧桂园，是否能在项目售价上实现突破，一直是市场关注的重点。

　　5月18日的发布会上，碧桂园并未透露晴川府的价格信息，只表示会根据市场实际情况而定，但提及此，碧桂园武汉区域总裁孙正军并未否认多少会受地价影响，且目前武汉楼市又处在限价调控中，“这些对未来产品的打造肯定是有影响的”。

　　相比地价，或许对碧桂园而言晴川府吹响进城号角的意义更大：“这个项目的获取，表明的是碧桂园进军武汉的一种决心，也是一种信号。”

　　回顾过往，碧桂园虽然2008年便已进入武汉，但落下的项目并不多，选址也基本在花山、汉南等城郊地带，主城区乃至城市中心区域始终属于其空白地带。

　　眼看近两年武汉市场越来越热，主城区土地资源日渐减少，碧桂园显然不甘心一直做“乡下人”。

　　据观点地产新媒体了解，2015年提出“拥抱一二线”战略后，碧桂园在年底便迈开进入武汉主城的步伐，并逐渐加快布局速度。

　　2015年11月，碧桂园低调地收购位于武汉三环线与江城大道交汇处的沌口经开泰富名企道项目，并改案名为“碧桂园泰富城”，首次从远城区走到了主城区。

　　随后与海昌集团住宅业务的合作，又间接地帮助碧桂园获得东西湖金银潭的海昌天澜项目，实现主城区的二度落子。

　　2016年4月，通过入股方式，碧桂园再度斩获武汉光谷中心地区近30万平方米项目。

　　如果说前三个项目是碧桂园进城的前奏，2016年7月拿下晴川府项目地块，意味着碧桂园终于踏入了武汉内环中心区，真正实现从“乡下”到“城里人”的蜕变。

　　湖北“三驾马车”

　　除了拿地向一二线倾斜之外，伴随碧桂园进城步伐而来的，还有一个十分重要的名词——城市事业部。

　　观点地产新媒体获悉，碧桂园在2015年下半年开始就先后成立了北上广深，以及武汉、合肥、苏州、成都、南昌等区域公司，“重新成立这些城市区域公司就是为了进城”。

　　在此背景下，碧桂园于2016年3月斥资5000万注册成立“碧桂园城市置业（武汉）有限公司”，也就是新的武汉区域公司，与此前的湖北区域公司并行且独立发展，担负进城的主要任务。

　　“在战略上的考量就是立足于城市的发展，可能会跟碧桂园以前传统的打法略有不同。”碧桂园副总裁朱剑敏这样解释，晴川府便是碧桂园立足于城市的新打法下，由新的武汉区域公司拿下的首个项目。

　　2016年底到2017年初半年间，碧桂园又先后获得分别位于江岸区、黄陂区、蔡甸区的3个项目，拿地公司均为新组建的武汉区域公司。

　　碧桂园武汉区域总裁孙正军表示，为落实集团深耕片区的部署，不久前碧桂园又对区域公司架构重新做了切割调整，新成立一个鄂北区域，目前碧桂园在湖北是“三架马车”。

　　至于“三驾马车”如何分工，碧桂园武汉区域相关负责人向观点地产新媒体透露，湖北区域、武汉区域及鄂北区域三个区域公司均是独立运营，但湖北区域公司为一级区域，其他两个区域为非一级区域。

　　其中，湖北区域负责通过招拍挂之外的收并购等方式获取项目，拓展城市包括武汉、宜昌、荆州、恩施、黄石、鄂州、咸宁等；武汉区域公司则聚焦武汉，重点负责以招拍挂及收并购等方式在武汉拓展项目；鄂北区域公司主要关注拓展武汉、襄阳、荆门、随州、十堰等城市的收并购机会。

　　换言之，武汉的招拍挂项目只能由武汉区域公司跟进，其余项目采用“谁获取归谁管”的原则，按城市划分，各自负责获取及管理，且管理考核都是独立的。

　　碧桂园曾在2015中期报告中提到，碧桂园湖北区域共拥有15个项目，大多位于鄂中和鄂东地区，其中武汉3个，咸宁3个，黄冈、宜昌、荆门各2个，随州、鄂州、黄石各1个。

　　如今仅过去不足两年，碧桂园便在武汉新增6个项目，且特别调整架构，针对武汉成立专门区域公司，其中道理不言而喻。

　　碧桂园副总裁朱剑敏曾表示：“大家都在加码武汉，说明武汉市场不仅健康，且积极向上，其城市建设、人口吸附能力、人才、经济、产业等也都说明了未来的发展潜力。”

　　因而，除了住宅项目，碧桂园也计划在武汉布局更多的业务及产品线，最近大热的产城融合便是其中之一。

　　在科技小镇计划的铺排下，武汉已被列为碧桂园第一批产城融合项目进驻的城市，目前正与武汉地方政府探讨关于特色小镇相关事宜，对接特色小镇项目选址等细节。

　　此外，今年初武汉提出长江中轴的规划，拟重点打造一个长江新城，虽未选定具体地址，却已引来众多房企摩拳擦掌，欲抢占红利。