贝恩再战地产江湖 海外基金的中国不动产投资生意

　　在中国资金出海寻求投资机遇的同时，不少海外的资金也表达出对中国不动产的兴趣。

　　据市场最新消息，国际基金公司贝恩资本旗下Bain Capital Credit与中国一家资产管理公司达成协议，计划购买2亿美元（约人民币13.62亿元）的不良贷款组合。具体而言，此次购买的资产主要包括酒店、商业地产以及工业地产等不动产领域。

　　随着中国经济增速放缓，银行业整体盈利增速随之降低、不良贷款（资产）增加已经成为行业预期的共识之一。2016年不良资产证券化试点重启以来，国内显然有意识引入更多境外资金。除了贝恩资本，包括孤星基金、太盟投资集团已陆续买入不良贷款资产组合。

　　而在不良资产收购以外，据观点地产新媒体不完全统计，近年来包括黑石、凯雷、淡马锡、麦格理、高盛、大摩等海外基金通过包括介入开发投资、合作管理等渠道进入中国房地产市场。

　　其对中国不动产的投资也说明，尽管目前国内产业投资基金尚未成熟，房地产行业结构性改革的不断调整已产生相当规模的特殊机会，资产证券化的尝试或许为未来市场的发展埋下伏笔。

　　贝恩再战地产江湖

　　实际上，贝恩资本投资中国房地产市场在过去早有先例。观点地产新媒体了解，早在2009年雷曼破产，贝恩从清盘人手中以折价约20%购得融创可转债，一举成为融创上市前的第二大股东。

　　直到5年后即2014年，这家基金巨头才选择止盈退出。数据显示，贝恩在融创交易上的总收益大约是投资成本（8000万美金）的2倍有余，相当于年化收益率26%。

　　不同于投资融创，时隔多年后贝恩资本瞄准了中国的不良资产市场，而这尚属首例。根据报道，贝恩资本收购国内某资产管理公司旗下2亿美元（约人民币13.62亿元）不良贷款组合，资产主要包括酒店、商业地产以及工业地产等不动产。

　　不良资产，亦即利息或者本金出现拖欠支付一定时期的信贷安排。业内人士对观点地产新媒体表示，海外房地产基金最早进入中国，便是从收购四大国有商业银行的不良资产开始。收购不良资产中剥离出的酒店和写字楼项目后，通过不良资产证券化，打包处置从而实现盈利。

　　而贝恩资本此番大手笔收购，或也与国内政策环境变化存在关联。一方面，宏观经济增速放缓及供给侧改革无疑加速了不良资产释放，不良资产规模面临增加的趋势。

　　数据显示，一季度商业银行不良贷款余额1.58万亿元，较上季末增加673亿元。其中，关注类贷款、逾期类贷款余额持续上升，3月末银行关注类贷款余额5.4万亿元，占全国贷款5%左右；逾期90天以上贷款与不良贷款之比是109%。

　　另一方面，金融机构的改革也为不良资产处置带来“机构性机会”。尽管国内四大资产管理公司现阶段仍占主导地位，但考虑到这些公司的国有属性，在市场化层面被视为难以与专业并购基金竞争。

　　观点地产新媒体了解，自2016年国家重启不良资产证券化及收益权转让试点一年以来，有大约16单相应支持证券面市。与此同时，包括德勤在内的境外机构此前已开始寻求设立并购基金、参与不良资产并购的机会。

　　业内人士指，不良贷款绝大部分是没有按照合同履行还款的高风险贷款，因此“成本低”成为吸引海外基金的直接原因之一。报道援引接近贝恩资本收购交易的人士说法也表示，最终的成交价格“远低于贷款价值”，并在合理区间内。

　　在后续的不良资产处置方法上，上述人士认为，一般基金会对被并购的资产采取改造、重组、营运等措施，使目标资产得到提升。此后并购基金可通过转让、上市、挂牌转让等方式退出，从而实现盈利。

　　“考虑到试点阶段不良贷款池中的抵质押物相对优质，这对于贝恩资本后续回收现金流有一定支撑。”

　　中国不动产投资生意

　　近年来包括黑石、凯雷、淡马锡、麦格理、高盛、大摩、领汇等海外基金通过包括介入开发投资、合作管理等渠道进入中国房地产市场。从这点而言，贝恩资本只是这股海外基金投资潮中的一个缩影。

　　有学者曾将海外基金进入中国房地产市场归结为4种模式，即介入项目开发全过程的开发型投资模式，介入项目后期运营的收租型投资模式，通过打包处置从而获得盈利的收购不良资产模式，以及中外资本成立合资公司的合作管理模式。

　　观点地产新媒体了解，在早期房地产繁荣时期，包括商业、住宅类项目均曾是海外基金在华投资重要标的。此后随着环境变化，包括高富诺、黑石、凯雷、大摩等机构一度受挫。

　　其中2007年，英国地产基金高富诺斥资5.4亿元收购上海翠湖天地6、7号楼，折合楼面价约6万元/平方米；一年后金融危机导致豪宅价格缩水，翠湖天地一期均价最低至4.2万元/平方米。而自2008年起，大摩同样着手将所有在华物业进行沽售。

　　经历金融危机洗牌后，海外基金有意识避开追求开发周期所带来的高风险高回报策略，转而倾向于稳定回报的租金收入。包括美国AIG、新加坡GIC、香港领汇等先后在北京、上海等发达城市寻求有稳定租户的成熟商用物业。

　　以2015年为例，领汇于4月份首次在内地收购北京欧美汇购物中心，7月份再度以66.09亿元收购瑞安房地产旗下上海企业天地1号、2号楼；同年，加拿大养老基金公司宣布与龙湖成立合资公司，并承诺12.5亿元投资苏州时代天街项目。

　　业内人士对观点地产新媒体指，在不良资产因试点政策重新焕发活力前，海外基金在中国房地产市场主要通过成立合资公司的形式发展，一般不参与被投资企业的经营管理，收益主要来自长期分红。

　　其同时指出，海外房地产基金的资金来源多来自养老基金，长期回报率多在5%以上，因此在中国投资市场上多集中在一线城市及重点二线城市的成熟物业，目前仍有一定的局限性。仅2016年前十个月，上海便累计有18宗写字楼交易，涉资逾460亿元；同期深圳市场却寥寥无几。

　　对于中国房地产市场而言，海外基金介入的积极信号在于：随着国内一系列金融、土地等层面严厉政策的出台，国内开发商面临着非同寻常的资金压力，海外基金带来的金融运作或许能为它们带来新的思考。

　　以万科为例，继与凯雷、GIC、领汇、鹏华基金等国内外资本合作后，该公司自去年起开始陆续在上海、重庆等城市收购商业地产项目，总投资额逾百亿。5月22日，万科还宣布与招银国际成立两支商业地产投资基金，总规模129亿元，将投向旗下42项商业地产项目。