从香港两宗200亿地王看广州信达&金茂|天河金茂广场

　　5月的最后一天，一则消息激起了香港楼市的波浪，南丰地产以246亿港元力退世茂、中国海外、长实等12家房企，夺得九龙启德第1F区2号地盘，刷新香港最高地价纪录。

　　根据香港地政总署披露的消息，该地块占地20.5万平方呎，可建楼面达191.2万平方呎，折合楼面价相当于每平方呎12866港元。

　　虽然是香港新地王，但在业内人士看来，与半月前可建总面积仅为46.5万平方呎，总价却高达233亿港元，每呎楼面价5万港元的中环美利道商业地块相比，新地王246亿港元的高价“还算比较划算”。

　　据观点地产新媒体了解，美利道商业地块位置优越，位于香港政治、经济中心的中环区域，同时，该地块极其稀缺，是香港20多年来首幅推出的商业地块。

　　彼时有消息称，地块尚未截标时，市场估值便高达200亿港元，已然刷新当时香港最高地价纪录。但如此高价也无法阻挡房企拿地的热情，包括长实地产、九龙仓、恒隆地产、世茂房地产在内的9家房企纷纷投标。

　　核心城市核心区域的地块，价值不言而喻。上述香港两宗地的价格对比之下，可以说中环美利道商业地块为中国房地产市场树立了一个高大的标杆。那么，“北上广深”为代表的内地一线城市中，核心区域核心地块的表现会是怎样？

　　在广州，有这样一个项目，也在树立内地楼市的一个标杆。

　　中心地块的诱惑

　　5月中旬，港岛中环美利道商业地块的招标结果在多方市场的关注下落下帷幕，新彼时香港最最终，该地块由恒基兆业以232.8亿港元，楼面呎价约5万港元摘获，一举刷高地价。

　　从公开资料中可获悉，该地块占地约3.1万平方尺，可建总楼面为46.5万平方尺，与5月31日揭盅的香港启德新地王相比，可建总楼面积仅为其四分之一，但每呎楼面价却是4倍。

　　事实上，在招标的过程中，市场对中环美利道地块的估值已达200亿港元。但如此高的估值并没有使开发商望而却步，从最后的结果来看，该地块共吸引了包括恒基兆业，长实地产，九龙仓，恒隆地产，中渝置地，南丰发展，新鸿基、世茂房地产等房企参与竞标。

　　对于地块从一开始便已出现的高估值，利嘉阁地产研究部主管陈海潮此前在接受观点地产新媒体访问时曾指出：“这是中环二十多年的一个新供应，很多中资企业也想在这个黄金地段获取土地，所以市场对这块地估值较高。”

　　该地块在香港的土地市场中可谓“二十年一遇”，但除了位处香港经济、商业心脏地段、“二十年一遇”的稀缺供应外，项目巨大的发展潜力也是其备受开发商青睐的原因。

　　市场人士指出，该地块位于中环核心商业区，落成后的写字楼租金水平有望成为该区写字楼租金的新标杆。

　　核心城市核心地块的价值，在中环与启德这两宗地的对比之中便已清楚浮现。

　　事实上，相对于其他非核心区域，在寸土寸金的核心区域中，核心地块因其优越的位置、地块的稀缺性、交通的便利性以及巨大的发展潜力而受到开发商和购房者的追捧。

　　这种现象，在以“北上广深”为代表的内地一线城市中，也处处可见。北京的朝阳区，上海的徐家汇，广州的天河、深圳的福田，无一不因其城市核心区域的身份而受到青睐。

　　在广州，也有这样的项目的因处于核心地块而受到市场的极大关注，位于城市中轴线上的信达&金茂|天河金茂广场，就是一个鲜明的例子。

　　中轴线上的标杆

　　公开资料显示，信达&金茂|天河金茂广场的前身为广日电梯厂地块，2015年6月2日，信达地产力挫绿地、保利、华发等房企，以总价44.2亿元夺下该地块，随后，信达地产联手中国金茂共同开发。

　　拿地之初，便有市场人士分析，由于地块周边缺乏住宅用地供应，土地稀缺性较强，地块开发后，可形成广州北的中轴新城。

　　经过一年多的开发，定位于城市综合体的信达&金茂|天河金茂广场正式亮相。最新披露的消息显示，项目体量约33万平方米，拥有金茂府系高端住宅、时尚商业中心及特色商办三大业态。

　　从区位来看，与位处香港中心地段的美利道地块相类似，信达&金茂|天河金茂广场坐落于广州中轴线上，坐拥着珠江新城及天河路两大CBD商圈，与中信广场、 广州塔等著名地标建筑交互辉映。

　　供应方面，虽不是“二十年一遇”的新供应，但从市场的情况来看，因广州大道北土地资源稀缺，新盘供应寥寥无几，该地块作为稀缺的住宅地块，当年挂出便已引发市场关注。

　　观点地产新媒体了解，从2013年至今五年时间里，广州大道北地块共推出7宗住宅用地，而广日电梯厂地块便是其中备受关注的一宗。

　　另一方面，从大环境来看，供应的不足，也引发库存量的告急。有市场报告显示，在今年一季度豪宅价格中，广州以36.2%涨幅领跑全球，但与北京、上海等其他一线城市相比，广州住宅存量较低。

　　数据显示，截至2017年1月25日，广州全市库存消化周期仅剩5.5个月，其中天河区库存量为25.69万平方米，住宅消化周期仅为4.5月。

　　若按照该周期计算，目前天河区住宅几乎去化完全，供应明显不足。因此有市场人士指出，目前需求端保持平稳，在供应不足的情况下，高端住宅成交均价将呈现上涨趋势。

　　1月11日，仲量联行发布的《广州房地产市场2016年度回顾与2017年展望》报告指出，2017年广州改善需求依旧比较旺盛，高端住宅市场的资本值上涨仍将得到支撑，预计一手市场在2017年全年仍能保持6%-9%的价格增长。因此，从整体来看，广州高端住宅市场仍有极大的发展空间。

　　所以，结合当前高端住宅市场大环境向好的背景来看，位于中轴线上的信达&金茂|天河金茂广场在未来几年的发展潜力值得期待。

　　虽然占据优势位置，发展潜力巨大，但信达&金茂|天河金茂广场并没有因此忽略产品的价值，用金茂广州公司相关负责人的话来说就是，“我们要对得起这块稀缺土地的价值，对得起广州中轴线这个位置。”

　　在延续金茂府系高端品质的同时，为了切合“中轴线”这一城市“脊梁，金茂特邀世界商业建筑教父捷得担纲规划，以“云朵”理念呼应“海珠石”，从而串联起“云山珠水城市新中轴线”。

　　在产品户型设计上，也彰显着其独具匠心。目前，信达&金茂|天河金茂广场拥有87㎡—143㎡多种户型，大小一应俱全，满足不同购房者的需求。

　　值得注意的是，单是4号楼就集聚了105㎡、126㎡、143㎡三大最优户型，未来形成高端社交圈层。其中105㎡户型拥有最佳的面积段，是该项目首次亮相的王牌户型， 143㎡双阳台户型则是前期推售产品中最受欢迎，卖得最快的户型。

　　据悉，4号楼高29层，位于小区中部，临近小区次入口，出入方便，远离城市喧嚣。而且，该楼所有单位南望小区园林，北望享有“市肺”之称的白云山，不仅坐享2.8万方奢阔园林景观，还能将白云山风光尽收眼底。

　　另外，在打造绿色健康生活品质的理念下，信达&金茂|天河金茂广场在升级后期定制装修等配套和服务的同时，融入十二大绿金科技，并获得英国BREEAM认证。

　　据了解，BREEAM认证始创于1990年，是世界上首个绿色建筑评估方法，也是国际上应用广泛的认证体系，向来以严谨严苛著称，被誉为“绿色建筑界的奥斯卡”，英国首相府唐宁街10号，海德公园1号等世界地标建筑皆以获得此为荣。